买房人应弄清需求，慎重出手

　　出镜“庖丁”：张棻 赵喜斌

　　2008年经济发展“变幻莫测”，不少人在这一年的楼市中或付出昂贵学费，或游走在爱与痛的边缘。孙子兵法中有“知己知彼方能百战不殆”之说，这一说法已流传千年，并被无数的事实证明是真理。

　　牛年伊始，众人期盼借着牛年的“鸿运”能够股票解套、楼市抄底,好好地“牛气”一把。买还是不买？购房者应对房地产市场这一“敌情”反复侦查，否则就只能“隔山打牛”了。

　　买在高点

　　50天后选择退房

　　每次路过得而复失的房子，孙靖都不由自主地心里一堵。去年11月，孙靖退掉了原本打算今年当婚房的两居，结束了50多天短暂的“有产阶级”时代。

　　2008年9月，孙靖和女友筹了20万首付款，买下东四环百子湾附近一套总价100万元的期房，来年3月交房。尽管此后每个月孙靖都得还上5000块钱的房贷，但在他看来，这是拥有一个家必不可少的基础。

　　一进入2008年，关于房价要跌的说法就弥漫在京城楼市上空。一直有买房打算的孙靖心里隐约闪烁出一点梦想即将成真的火花。

　　他每天上班的时候也要偷空去几个有名的地产论坛“潜水”，看“多军”和“空军”之间唇枪舌剑的激烈论战；到了周末，要么和女友转战城市东北面的大小楼盘搜集情报，要么就到最近两年买了房的朋友家里“参观学习”。

　　半年过去，孙靖的耐心渐渐销蚀殆尽。虽说通州等地的房价有所松动，但是城里的房价依然有升无降，他开始担心坚挺的北京楼市会继续飙升。这时，新闻里某些地方政府出手托市的消息击破了孙靖的心理防线，他觉得房价是不可能降了，不如抓住降息周期的机会赶紧出手。

　　2008年9月，孙靖用每平方米将近1.6万元的价格买下了这套自己反复看过四次的房子。

　　然而捉摸不定的市场却跟他开了个玩笑。一个星期之后，该楼盘接下来一期的商住两用小公寓，开盘价只有每平方米1.4万元。国庆之后，价格更是跳水到了1.1万元。1.6万元这个价格再也没有出现过，孙靖明白自己正好买在了高点上，还没到手的房子已然缩水近四分之一。接下来的一个月，孙靖托朋友找门路，软硬兼施终于退掉了合同还没焐热的房子。

　　退掉房子之后的孙靖并不轻松，20万首付款就这么躺在了活期账户里。“房子我肯定得买！我就是传说中的‘刚需’啊！我不买房，我女朋友同意，她妈都不同意。这钱就不敢干别的了，房价一合适，随时就得出手！”一说到买房，孙靖的语调都提高了八度。

　　退房之后，他的生活又退回到了买房前的“潜水”和“学习”阶段。最近，孙靖身边对楼市有所关注的朋友分成了两派，一派力挺他五月份之前出手——“只要过完年房价不跌，五月份之后一定会涨上去”；另一派则强烈建议他无论如何扛到下半年——“金融危机的影响才刚开始，房价还得阴跌，下半年你再看吧！”

　　连公司里刚来一年多、一直租房住的学妹都给他支招：“我觉得你还是买6月份之前交的房子，七八月份租房的人特多，你一买下来赶紧租出去，能租个高价……”这个建议还没说完就被孙靖“封杀”了：“你是惦记着让我便宜点租给你吧？”

　　经过无数次议论、讨论、争论之后，孙靖现在已经不再关注“多空”对战，也不再关心房价什么时候是低点。既然自己是板上钉钉的“刚需”，那么最重要的是合适的地段、面积和户型，而非最低的价钱。

　　他面临的已经不是“买”与“不买”的问题，而是买什么，怎么买的问题：即使2009年远不是楼市的最低谷，至少优惠的房贷政策和刚刚开始的降息周期能让自己买得更划算。

　　捂紧钱袋

　　等待换房时机

　　“如果上天再给我一次机会，让时光能够倒流4年，我一定要对两居室说：买下你！如果一定要给这份冲动定个价，我希望永远是5000元／平方米。”杜辉套用周星驰的“名言”，在博客中宣泄郁闷。

　　杜辉，有房一族，但小窝只是间一居室。2004年底，他花了30万元买了个55平方米的一居。牛年，他将荣升为爸爸，添丁加口，三个人显然无法再屈身于一居室。“当时没想得太远，经济实力有限，放弃了两居。”没有一步到位的杜辉不禁嘬了嘬牙，狠狠拍了下大腿。

　　在一系列政府“组合拳”后，北京的房价开始原地踏步甚至后退。杜辉搜房的脚步也逐渐放缓，“现在的房价太不稳定了！等再降降，买套两居室，把现在的租出去。”杜辉等待房价探底。

　　房价下跌让已经买房的人开始担心自己的房子缩水贬值；没有买房想买房的人依然在喋喋不休地抱怨房价跌得还不到位，但与此同时，他们内心的真正想法是——担心自己买房之后房价继续下跌，因此多数人继续边观望边抱怨。

　　显然，还有很多和杜辉一样等待房价触底的观望者，难以成为买房族，因为他们认为：房价可能还没有到底，还会一直向下。

　　房价还会跌吗？是捂金还是出手？这样的博弈依旧会在牛年上演。房子是一定要买的，但杜辉还是决定一家三口先挤在一居中等待：“我决定捂紧钱袋，寻找到一个性价比最好的房子再出手。”

　　长线投资

　　专盯二手房

　　程新钢是一家房屋中介的常客，除了自住的房子，他还有两套房子出租。最近一段时间，程新钢有事没事总爱到附近中介转悠，打听有没有“超值”的房子要出售。

　　对于“超值”，程新钢的定义是：出国、资金周转、失业等急于出售，而且定价便宜的房子。他的第二套房子就是这样“淘”来的。一套靠近地铁80多平方米的房子以52万在中介挂牌出售，经过讨价还价，程新钢最后以51万成交。这套房子最高时升值了17万元，程新钢却没有打算出售。“我更多的是做长线投资，主要靠收取租金赚取回报。”与一般投资者不一样，程新钢几乎不“碰”新楼盘。他说，地产商都很精明，新楼盘的价格水分比较大，搞不好就会被套进去。尤其目前的房地产市场，新盘定价已透支升值空间，投资风险大。

　　“房贷利率低、价格降，该再出手了。”除了中介，寻找报纸广告中的“猎物”，也成了程新钢每日“必修课”。他很满意“淘”来的两套房子：“都是交通比较方便的地方，每个月总租金超过4000元。”

　　专家点评

　　上半年可能有抄底机会

　　近日，北京市社科院发布《北京经济发展报告蓝皮书》中有关专家认为，今年房价降幅不会很明显。同时，在这期间商品房销售量会继续有所回升。如果2009年下半年国际金融危机不继续恶化，中国一系列保增长、扩内需的宏观调控政策切实有效，预计届时北京的商品房销售价格将会重新抬升。因此2009年上半年，对真实住房需求的购房者将是一个比较好的出手机会。

　　律师张志晓(房地产公司法律顾问)：

　　从具体的房价技术层面看，房价的迅速推高，一是炒房人炒起来的，二是从房价迅速高涨使一部分人怕房价再涨更买不起的恐慌性购买，三是人民币升值和房地产价格上涨使一部分外资进入中国投资于房地产。

　　链接：北京商品房均价有望降到8000元

　　北京市社科院发布的《北京经济发展报告蓝皮书》中预测，认为不论从国际国内经济环境来看，还是从北京房地产近期走势来看，北京商品房销售均价仍将维持下跌的态势，到2009年下半年如果整个经济开始好转才有转机。

　　北京市社科院认为，接下来的一到两个月，由于限价房集中销售，商品房销售均价将会有比较大的降幅，可能会出现再降10%到20%的局面。也就是说，商品房销售均价有可能降到每平方米8000元左右。但这个均价是用当期的销售额除以销售面积得到的价格，不同于统计局所公布的房屋销售价格，也不是某个区域某个楼盘的均价，不同地理位置、不同居住环境、不同户型和朝向的房屋价格肯定存在差异，因此不应机械套用。 (内容仅供参考，不做投资建议)