倪某在四个月前收到了法院寄来的一份起诉状，其上列明原告为朱某，被告为倪某和梁某。朱某在起诉状中称，2006年初，朱某出资并贷款购买了本市某处房屋一套，由于自己信用不好，所以产权人写了一个朋友梁某的名字。同时在朱某的要求下，梁某写了一个承诺书表明：该房屋的所有权及其他权利义务归朱某所有且负责。该房屋装修后，一直由梁某居住使用。后来梁某背着朱某将房屋出售给了倪某。朱某诉至法院，要求确认梁某与倪某签订的房地产买卖合同无效。倪某看到诉状觉得莫名其妙，自己购房时看到产权证上只有梁某一个人的名字，而且看房时梁某也一个人住在这套房屋内，根本不知哪里冒出个倪某。

　　《中华人民共和国物权法》规定，不动产物的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，梁某拥有该房屋的产权证，产权证上只有梁某一个人的名字，且梁某也实际居住在该房屋内，所以在梁某与倪某进行房屋买卖交易过程中，倪某有理由相信梁某有权处分自己名下的房屋。现在朱某凭供梁某出具的承诺书，主张自己是所有权人，梁某无权处分其所有的房屋，主张梁某与倪某签订的房地产买卖合同无效没有法律依据。由于不动产以登记为准，该承诺书不能对抗登记机构办理的产权证，而且该承诺书不具有对抗第三人的效力，不能约束购房人倪某。倪某作为善意购房人，理应依据房地产买卖合同取得该房屋的产权，故倪某与梁某签订的房地产买卖合同有效，朱某的诉讼请求不应得到法院的支持。

　　法院支持了我方的观点，判决驳回朱某的诉讼请求。

　　(作者系地产星空法律顾问、上海市申房律师事务所主任、律师)