面对一路疯涨的房价，房产投资曾经是“稳赚不赔”的法宝，部分投资型购房者甚至不惜资金高位入市。然而，去年年底开始的冷清销售，使诸多楼盘加入打折降价的队伍中，房产价值随之缩水，甚至可能成为负资产。

　　本报联合搜房网最新调查显示，面对低迷的楼市以及一路下跌的房价，近九成投资型购房者急于脱手套现。其中，近一成人已开始实施出售计划。

　　与此同时，来自二手房中介公司中原地产的数据显示，目前在二手房市场挂牌等待出售的房源中，有近一半都来自投资型购房者。

　　炒房者故事

　　“房价调整不知还要多长时间”

　　在大多数投资型购房者中，李杰算是幸运的，由于生意上的资金需要，无意中在房价高位的时候卖掉了其中两套投资型住房。如果不是如此，他也早已像其他部分投资型购房者一样被牢牢套住。

　　李杰说，长期来看“北京房价在调整后还将上涨，但是这个调整过程需要多长时间就不知道了。“如果没有金融危机，没有资本市场的暴跌，房价即使下跌也不会影响房产投资收益，房地产投资应该作为长期投资。”

　　然而，整个经济环境不允许房地产作为长期投资存在，股票被套牢，薪水奖金骤降，甚至可能面临失业的危险，面对不断下跌的房价，脱手套现成为众多房产投资者亟待解决的问题。

　　56万现金起家一下就买了三套

　　2005年，李杰开始实施他的房产投资计划。那年初，李杰在朝青板块华纺易城项目同时购买了两套住房。

　　同时，他还在同区域的A-Z　TOWN爱这城项目购买了一套一居室。

　　据李杰介绍，这三套房他的总投入在56万元左右，出租的租金能抵大部分月供，自己只需要负担少量的月供。“在等待涨价的过程中，用租金来养房。”李杰说，其实这个过程只有大概一年多的时间。

　　为筹钱卖第一套房 净赚60万

　　2007年，房价一路疯涨，并没有停下来的意思，很多人排队都买不到房，很多楼盘开盘前三四天就有人排队，代排队的农民工从按天计酬到按小时计酬，甚至出现了高价倒号的黄牛党。“有项目竟然一周涨了2000元。北京房价会不会像上海一样出现降价潮？”李杰开始有些怀疑，但北京房价却一直没有降价的势头。

　　当年7月，李杰与人合伙的机械工厂资金出现问题，急需30万元的资金周转，于是把华纺易城的三居室卖了，当时价格已经涨了一倍多，房子卖出后，除了急需的30万元搞定，李杰手里还净赚大约60万元现金。

　　手里有了闲钱，李杰当年10月又在媒体村项目购买了一套两居室，余下10万元用来还月供。

　　“暴利时代将过去是时候出手了”

　　今年以来，房地产市场停止了一路上涨的势头，开始有楼盘进行降价促销，虽然力度不大，但让李杰认识到了房产投资暴利的时代即将过去，用他的话说就是，“是时候出手了”。

　　今年 6月，李杰以13000元/平方米的价格将华纺易城的两居室脱手出售，赚了60万元。据李杰介绍，他虽然以低于市场价1000元的价格出售，但与出手第一套房相比还是有些困难，购房者明显不急于购买，并且开始讨价还价。“现在看来，那已经是最高价了。”李杰说。

　　幸运的是，11月底前后，媒体村那套房就要交房了，交房后李杰说准备马上进行装修，预计出租的租金也能达到6000元每月，还款压力就小了很多。李杰认为，这个区域周边的商业配套正在建设，相比其他区域楼盘抗跌性更强，加上奥运效应，房价应该不会大幅下跌。

　　炒房者成功运作四套房示意图

　　炒房人：李杰 炒房初始现金：56万元 开始炒房时间：2005年年初

　　A-ZTOWN爱这城一居室一套

　　购买时间：2005年年初 价格：7000元/平方米 面积：70平方米总价：49万元(不含税费及利息) 首付：13万元 月供：2700元月租金：2800元 投资现状：用租金还月供，尚未出手

　　华纺易城三居室一套

　　购买时间：2005年年初 价格：6300元/平方米 面积：140平方米 总价：88万元(不含税费及利息) 首付：30万元 月供：3900元 月租金：2500元炒房收益：2007年7月出售，净赚60万元

　　华纺易城两居室一套

　　购买时间：2005年年初 价格：6300元/平方米 面积：90平方米总价：57万元(不含税费及利息) 首付：13万元 月供：2700元 月租金：2000元炒房收益：2008年6月出售，净赚60万元

　　媒体村两居室一套

　　购买时间：2007年10月 价格：13000元/平方米 面积：105平方米 总价：137万元(不含税费及利息) 首付：50万元 月供：6000元 投资现状：用出售其他房产赚的钱还月供，尚未出手

　　朋友不听劝错过最佳脱手时机

　　与李杰相比，他的朋友徐青就没有那么幸运了。在李杰的推荐下，徐青于2007年5月在东四环附近某楼盘购买了一套一居室作为投资，当时的价格是9800元/平方米，该楼盘价格一路上涨，最高价达到14000元/平方米。

　　今年6月，徐青没有听李杰的劝告，降价出售，他认为房价还会继续上涨。现在该楼盘的价格已经回落到11000元/平方米左右，而真正的成交价要比这个价更低，想脱手套现并且赚钱的可能性变得很小了。

　　徐青的房子在中介公司登记到现在已经3个多月了，价格调了又调，看房的人不少，但到现在还没卖出去。

　　李杰说：“谁会选择在降价的时候买房呢？一般的人都认为房价还会再降，他错过了最佳出手时机。”

　　市场抛售现象

　　投资客抛售占二手房总房源近半

　　据中原地产统计数据显示，目前，投资型购房者抛售占二手房总房源量近一半。

　　今年3月开始，拥有多套住房的投资客抛售现象集中出现，普遍抛售两三套以上，同时价格都有商量的余地。

　　今年7月前后，占总量三成多的投资客开始大量抛售房产，尤其是在2002年-2004年间投资房产的投资客由于购房时价格较低，此时以低于当前市场价的价格出售房产也不会赔钱，仅是收益降低一些。

　　然而，情况还在进一步“恶化”。据东四环附近某中介公司门店经理介绍，在实际交易的过程中，只有低于市场价的房产可以勉强顺利成交。大多价格高位徘徊的房产项目仍旧在消费者日渐浓重的观望情绪中留在业主手中。

　　专家观点

　　中高端住宅进一步调整空间较大

　　华迅商业地产秘书长郭杰表示，虽然政府出台了一系列救市政策，但购房者观望情绪仍然浓厚。同时，资本市场暴跌使很多投资者的资产严重缩水，此外，对房价走跌的预期等综合因素，使众多投资型购房者急于脱手套现，特别是高价入市的投资型购房者，很可能会面临负资产的危险。

　　郭杰介绍，投资型购房者中有很多是2005年前后入市，当时北京房价还相对较低，因此这部分购房者抛售时会降低收益率，使二手房成交价格降低。

　　他认为，一些透支了价值的中高端住宅楼盘价格进一步调整的空间较大，如果购房者在高价时购买这部分房屋应尽快出手，减少可能带来的损失。而另外一部分低位入市的投资型购房者则可作为长期投资。（记者张东妮）