2006年年初北京市建委官员在一个会议上，首次提到限价房时，购房者对限价房的概念基本处于模糊阶段。让限价房声名鹊起的是去年宏观调控开始，当时北京市国土资源局、北京市建委等多个部门将限价房作为抑制房价，体现其宏观调控积极程度的重要成果。由于政府有关部门有意识地扩大限价房的作用。限价房以“积极抑制房价”的高姿态出现，被北京购房者解读为，实现购房梦想的最佳途径。

　　就这样，北京的限价房被给予了更多人的购房梦想。2007年5月，北京首批限价地的归属终于尘埃落地，此前被委以重任的限价房也揭开其神秘的面纱。价格指标、购买人群、产权性质等多种因素被完全剥离出来后，那些对限价房充满期待的购房者的心情则发生了截然不同的变化。

　　1 低收入人群仍旧买不起

　　●代表人物：王先生夫妇

　　●人物特征：具有购买资格的中低收入人群

　　●人物心态：价格太高，买不起

　　王先生夫妇均是首钢的老职工，目前已退休，两个女儿都已出嫁，只有老两口住在石景山金顶街附近将要拆迁的首钢职工宿舍里。宿舍是平房，一到下雨天道路也很泥泞。从限价房一传出消息，王先生就持续关注着，盼望能凑够钱买一套，早点搬离这个地方。

　　限价地浮出水面时可高兴了

　　“去年刚宣布6块限价地时，石景山就有两块，当时可高兴了，”王先生说，毕竟在石景山住了几十年，不习惯到别的地方去。在他看来，限价房就是针对他们这样的低收入人群的福利性政策，自己凑凑钱应该买得起。

　　今年三月底，众所期待的限价房终于浮出水面：首批三块限价地将入市，市建委文件显示，限价房比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%—15%。其中距离王先生最近的石景山金顶街地块为6250元/平方米。购买人资格为具有本市常住户口，同时本市中低收入家庭优先等。

　　售价太高买不起

　　王先生完全符合这个资格，但是，金顶街这个离自己最近的地块高达6250元/平米的价格，让王先生对限价房彻底失望了。他算了一笔账，按每平米6250元取得一套85平米两居，公积金贷款20年估算，首付近10万元，月供近2700元，一次性付款则需要近50万元，还要交纳各种税费和手续费上万元，而自己和老伴并没有多少积蓄，每个月的退休金也不到3000元，女儿们的日子也过得不太好，不太可能补贴他和老伴。这就是说，自己根本买不起限价房。

　　“售价太高，我根本买不起，这个价格远远超过我们的心理预期，对我们这些低收入家庭来说，限价房的房价仍然是个天文数字。”5月20日，王先生在自家门前的空地上来回走着，不时拿起水壶去浇浇花，又放下，心情很复杂。看着住了几十年的老房子，情绪低落的他说，周围数十家邻居也都和他家的情况差不多，等拆迁公告下来了，都得搬。买不起限价房的他们，只能另想他法了。

　　2 买得起的人更关心供应数量

　　●代表人物：温小姐及其男友

　　●人物特征：具有购买资格和购买能力

　　●人物心态：担心供应量少，买不上

　　温小姐和男友目前并不担心没有住处，他们住在男友单位提供的一套小两居里，但是，两人还是渴望拥有自己的漂亮房子。为此，在过去的一年多时间里，他们两人花了很多的时间去看房子。

　　为买限价房等了一年

　　温小姐知道限价房已经是去年年中的事了。当时一个房地产界的朋友告诉他们广渠路将要推出限价地，她和男友很是高兴了一阵子。“我们当时推测购买资格应该和经济适用房差不多，”温小姐说，自己和男友都有北京户口，收入不高不低，资格应该没问题。接下来他们就担心，限价房既然很便宜，会不会和经适房一样出现排队抢购、倒号的情况？那样的话就太痛苦了———她和男友曾看到过排队买经适房的场景。

　　在这样的担心中，温小姐一直关注限价房的进展，并决定竭尽全力购买限价房。

　　供应的数量太少

　　今年3月底，北京市有关部门宣布，本市今年将推出300万平方米限价房用地，全部用于建设套型为90平方米以下的住宅，据此计算，将可提供3万余套住房。“这个数量太少了！”温小姐看了相关的配套文件后发现，具备购买限价房资格的人数不会低于经济适用房购买人数，而后者已经排到了十几万人。

　　担心归担心，温小姐并没有放弃希望，分析已入市的几块地，综合她和男友两人的工作地点，西三旗是相对合适的一个位置。趁着周末，两人到西三旗实地考察了一番。他们打听到，周边的商品房价位都超过8000元/平米。

　　“我们现在是不是就该开始找关系、排队了呢？”温小姐最后这样问记者。

　　3“外地人”何时具有资格

　　●代表人物：陈小敏夫妇

　　●人物特征：在北京工作的外地低收入阶层

　　●人物心态：什么时候外地人也能买到限价房

　　在崇文区某社区菜市场卖了几年蔬菜的陈小敏很关注限价房，这位来自河北的朴实农民和妻子打算在北京长期生活，把孩子和老人也接过来。房子对他们来说，成了一个大问题。

　　“像我们这样的收入，在北京根本买不起房子，”陈小敏说，自己和妻子卖菜每月收入5000元左右，扣除房租、水电费、孩子读书费，就没有多少了，几年下来虽然攒了一些钱，但动辄上万元的房子他想都不敢想。陈小敏第一次听说限价房时，他很高兴，直觉以为就是低价房，小户型，觉得自己买房有点盼头了。

　　去年6月北京国土部门将几块区域位置明确的限价地公布出来的时候，陈小敏认为限价房离自己已经近在咫尺，他甚至在筹划着把老家的房子卖掉，以凑更多的钱来买限价房。结果今年政策出来，发现非北京户口没有资格购买，他的心情非常失落。“为什么一定要北京户口？我们其实也是在为北京服务。”陈小敏不解，北京怎么就不能给低收入的外地人提供一些他们可以承受的住房？

　　记者观察

　　政策初衷与落实的错位

　　梳理限价房出台的过程，可以发现，从2006年年初政府开始出台限价房，到现在尘埃落定，其最终的落实结果和政府的初衷、人们对限价房的最初直觉认知以及购房者的期望有很大出入，房价持续高企、真正有需求者是否可以买到合适的房子，中低收入者是否可以得到住房保障，依然是亟待解决的难题。

　　追溯北京限价房的历史，可以发现，限价房最初是带着历史责任出生的。随后，宏观调控正式开始，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，即解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

　　由此推断，限价房政策的初衷是改变住房供应结构、平抑高涨的房价。但业内普遍认为，按照目前公布的供应量，还无法达到抑制房价的目的。这些地块分散在几个不同的区域，给市场带来的影响不是非常明显。更有观点激进者认为，限价房“比周围商品房低10%到15%”的定价，使处于高价位的商品房的价格得到了政府的公开认可。

　　观点释疑

　　限价房本质仍是商品房

　　北京市三块限价地公布后，购房者最直观的感受就是，位置太偏，价格也不低，相关调查显示，超过六成的受访者认为限价房太贵，中低收入阶层还是买不起。“部分消费者认为限价房贵的主要原因，是其对限价房房价的心理预期太高。”链家地产副总经理金育松这样认为。

　　产品类型是商品房

　　与政策初衷相对应的是，购房者和市场一开始就对限价房抱以“保障性住房”的直接认知和心理预期，政府和媒体传达出来的讯息也在不断强化这一点。但从北京市最终的招标文件来看，限价房的具体措辞是“中低价位、中小套型普通商品房”，其本质仍是商品房。

　　事实上，限价房的价格参考周围商品房，低不了太多，以致一公布就引来“限价房太贵”的指责；从运作来看，经济适用房是我国住房制度改革以来的一种正式的制度性保障住房形式，其用地是由政府划拨的，相关税费收入也大幅减少，促使房价成本下降，并通过对销售基准定价，从而使房价低于市场价格，开发商的利润也被限定在3%。而限价房可以理解为价格管制，即对最高价进行人为限制的行为，但并未限制其商品房的特征，除了采取竞地价、竞房价的办法来确定开发建设单位，其他环节与商品房开发并无二致。

　　主要是抑制房价

　　目前政府有关部门对限价房是否是保障性住房也暂无定论。此前，在宋家庄经适房项目开标现场，北京市建委相关负责人指出，“经济适用房和廉租房是保障性住房。但两限房是否归入保障性住房？目前还在研究中。”而之前市国土资源局局长安家盛也曾表示，不管两限房前面有多少定语，其核心还是商品房。

　　因此，必须要按照市场经济规律来办事，政府对其房价和户型进行限制，主要是为了控制房地产企业的利润，抑制房价。(张晓玲）