上周，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出：购房者的负担日趋加重，中等收入者目前的还贷费用已占到家庭收入的50%。“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。” 国家会计学院金融研究中心早前完成的一份研究报告也不乐观。该报告认为，对照香港20年来经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%，房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。房贷违约的危险信号令人关注。

　　房价升　居民购房负担加重

　　汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人，在去年底到今年初约2个月时间，分别在全国房价最高、价格上涨最快的上海、北京、深圳等城市进行了广泛调研。根据国家统计局发布的最新数据显示：2007年2月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，深圳、北京位居全国涨幅前两名，分别上涨9.9%和9.7%。而根据上述调研报告所示，未来如果不改变房地产供不应求的局面，特别是政府依靠卖地提高房价的模式，房价将进一步被动上升。

　　从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。社科院调研人员认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。2003年以来， 增长连续多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市场并未有相应数量的商品房供应。汪利娜指出：“供不应求是常态。”而在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方，外来人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%至27%和35%。调研后发现，北京均价每平方米在1万元以上的房屋，外地人购房比例约占43%。

　　此外，推高房价还与政府不断拉高土地价格，以及减少经济适用房建设有关。比如，北京三环内不再供应经济适用房土地，四环内的供应房开发土地不多，且挂牌的土地占比很少。

　　按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%购买商品房计算，中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。

　　利息涨　白领买房也困难

　　社科院调研显示：考虑到收入差距，目前的情况是“买不起房的越来越买不起”。根据计算，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。汪利娜表示：“加息对于不同区域的影响也不同，在北京、上海、广州的影响更大，其中北京的白领买房会越来越困难。”

　　实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。而根据国家会计学院金融研究中心一份报告显示：在前些年已经贷款的买房者中有可能出现房贷违约情况，房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账风险。

　　负责这份报告的国家会计学院金融研究中心主任王铁锋认为：“与美国不同，我国的银行是经济发展的主要融资渠道，经济繁荣时期通常伴随着银行贷款的大幅增长，而随着经济的着陆，银行不良贷款将接踵而至。”

　　国家会计学院金融研究中心的报告表明，房地产贷款余额与全国商品房价格指数呈正相关关系。即伴随房产价格的上升，银行的房地产贷款余额也几乎同步增加。而房价的高企，将加重人们对银行房地产贷款安全性的担忧。

　　根据一家中资银行的年报显示：房地产建筑业贷款余额314亿元，个人贷款429亿元。银行的贷款总规模为2883亿元，房地产以及相关贷款的规模仅次于工业贷款，占比超过25%。而在该银行当年的中报中，这一比例更高，高达30%，规模甚至超过工业贷款。与此形成对比的是，在两年前，房地产建筑业贷款余额还仅为89亿元，个人贷款为40亿元，贷款余额为735亿元，房地产以及相关贷款占比只是17%。国际著名评级公司的银行业分析师指出，房贷风险的时间较长，一般要5年或以上，才可能完全暴露，而不是短期内。

　　为购房者减负支招

　　距今最近的加息中，央行首次提出为第一套住房的购买者实施利率八五折优惠，此举无疑在宏观调控的同时尽可能为普通人买房减负。社科院金融研究所的殷剑峰博士表示，可以提高住房公积金对购房者的扶助能力。目前，我国的高住房公积金利用率较低，2005年底全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元，沉淀资金高达2086.3亿元，资金闲置现象严重；住房公积金的住房金融支持效能微弱，我国公积金存贷利差高达2.87个百分点，相当于发达国家的10到20倍，以个人账户缴存余额的倍数确定贷款额度的做法也限制了公积金政策的实际扶助作用。

　　与此同时，他还提出了进一步降低住房按揭贷款利率。在长期抵押贷款制度方面，相对于美国等发达国家，我国住房按揭贷款利率明显偏高，在经历了1998年至2004年间短暂的利率优惠后，2005年初，为抑制房价过快上涨，央行宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执行正常的贷款利率，这一做法让中低收入缺乏信贷能力，客观上减弱了各个家庭的偿还能力。他建议：如果将年贷款利率下降到3%，可以极大增强各个家庭的偿还能力。(张牧涵）