申城二手房似乎卖疯了！刚刚过去的4月份，全市二手住宅成交套数近2.9万套，创下了上海单月二手房成交量最高纪录。这是否意味着楼市出现拐点？业内人士分析，近期二手房价走势仍将以稳为主，并无大涨基础，市民仍可见机入市。

　　二手房本月成交量可能回落

　　根据易居臣信市场研究中心的数据显示，4月份上海全市的二手住宅成交套数近2.9万套，环比上月提升11.3%。业内人士认为，4月二手房交易的大幅放量仍是自住需求的释放所致。据21世纪不动产的统计数据显示，目前婚房和改善两大需求比例占二手房购房者总数的7成左右。

　　21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平认为，4月份交易量创下新高，实际上是3月份需求集中释放后，因二手房办理过户需要约一个月时间所产生的滞后效应所致。从市场层面来看，4月下旬开始市场买卖双方的博弈迹象趋于明显，交易的实际达成将更加困难，预计这一情形将在5月的全市成交数据上有所体现：届时全市二手房交易数据将有一定幅度的回落。

　　对于后市，易居臣信市场研究中心分析师杨晨青认为，由于积蓄了2008年一整年的需求仍然存在，市场“羊群效应”将使成交量继续运行在相对高位；另外，二套房贷能否彻底放开，将成为下一阶段二手房市场能否继续升温的关键。

　　上月11个中心城区全涨价

　　上海二手房指数办公室日前公布的统计显示，4月份11个中心城区的二手房均价全部上涨。所有中心城区中，涨幅最大的为卢湾区，平均上涨1.99%；徐汇、长宁、闵行区涨幅也较大，普陀、闸北、虹口、浦东、杨浦区涨幅相对较小，那是因为4月初开幕的上海房地产一、二手房展，集中推出的中低价二手房主要聚集在上述区域。

　　从板块来看，中心城区52个板块中，共有47个板块出现上涨，平均涨幅为1.61%。涨幅较大的有普陀石泉宜川板块和真北板块，它们依托长风商务区的建设，购房需求较前期有明显上升；芷江路和天目路板块在旧城改造的直接影响下，二手房价格也连续上涨。

　　上海二手房指数办公室分析认为，二手房市场连续两个月价涨量升，且超过市场预期，是前期积压的需求集中释放和相关政策扶持下所出现的阶段性行情。原先优质房源被消化殆尽后，目前市场上高性价比房源逐渐减少，不少房源陆续出现业主跳价现象，使市场成交活跃度有所降低，买卖双方博弈现象有所抬头。

　　高档房源拉动均价上扬

　　4月二手房均价环比再次上升，很大程度上是因为高档房源的集中成交。

　　在21世纪不动产统计的4月上海二手房成交面积前十楼盘中，排名第5和第9的仁恒河滨城和世茂滨江花园成交均价分别高达2.2万元/平方米和3万元/平方米，但其余成交较好的楼盘均价很少有超过万元的。正是两豪宅的集中成交，拉动了4月二手房的价格。

　　美联物业愚园分行高级营业经理张蓉介绍，4月高档房市场整体看房量环比增加50%，成交量环比增加30%，并且在小标的物业的成交带动下，欲投资500万—600万元和800万—1000万元这两个档次的长期投资客也紧跟入市。中原地产副总经理陈宇珏这样理解，高档房源成交属于慢热型，与中低档房源成交飙升不同，一般高档房源的成交放量有延迟性的特性。未来两三个月，这一特性将表现得更加明显。

　　21世纪不动产市场研究中心认为，由此看来，二手房价近期的走势仍将以稳为主，并无大涨基础，市民仍可见机入市。

　　一手房上月成交量创17个月新高

　　不仅二手房成交火爆，一手房成交也创下17个月来的新高。中房上海指数的统计数据显示，4月上海商品住宅成交了24065套，同比增加73.59%，甚至出现单日成交破千套的火爆景象。在一些样本项目中，部分项目小幅提价，如万科金色里程价格上调1000元。

　　中房上海指数办公室有关分析人士表示，目前市场需求依然比较旺盛，从“五一”房展会的调研中可以发现，刚性需求依然占据主导，合理的定价成为促进需求入市的主要手段，但近期在成交量攀升、资金压力减小的情况下，开发商开始放慢推盘并对部分项目小幅提价，预计成交量涨幅将逐渐放缓，后续成交量的保持取决于改善型需求能否积极入市，预计后市成交量将会出现小幅盘整。