春交会刚刚结束,从深圳市国土局数据统计来看,春交会前后两段上演了冰火两重天的景象。

　　5月1日—3日,新房分别成交273套、171套、179套；4日—5日,分别成交368套、410套。

　　“这是国土局数据统计滞后的结果。”中国房地产指数研究院深圳分院分析师杨奕说,4日是上班日,国土部门才开始受理登记手续,前三天反映的是“五一”之前的楼市成交状况。

　　随着统计的持续,6日新房成交数据显示为401套。据此,部分业内人士认为,成交并未如外界所言放缓,小阳春还将持续,并且换房客和投资客也开始进场了。但亦有专家质疑称,房价上涨最高已达20%,这将阻碍市场成交,“红五月”难以实现。

　　春交会给市场吃“定心丸”?

　　记者根据市国土房产局网上成交数据统计,五天期间,深圳共成交一手房1401套,日均280套。其中5月5日全市成交量最高、为410套；5月2日最低、为171套。

　　“这一成绩好于去年的秋交会。”开发商澳达实业总裁罗振坤表示,今年的春交会显得光芒夺目。

　　深圳书香门第投资公司营销总监王永胜称,春交会的表现让市场吃下了“定心丸”,并且可以看出,深圳的供需关系已经在发生改变,大户型成为市场供求关系的主力,相反适合普通消费群体的中低档楼盘已经退居次席,也就是说刚性需求在小阳春期间集中爆发一段后,后劲不足,早有准备的换房客见春交会并没有出现之前预料的大促销行动,也逐步放弃观望而选择入场。与此同时,高档楼盘和大户型单位加大供应,也在无意中改变了市场供需格局。“按照目前的情况来看,一旦二三次置业渐次复苏,深圳楼市的价格将迅速推高。”

　　另外,刚过去的4月份楼市延续了之前的热销行情,也给了开发商信心。市国土局数据统计显示,4月份全市新房共成交7694套,共74.6万平方米,日均成交256套,均价12381元/平方米,深圳市前4个月新房成交量同比大增1.7倍。价格方面,4月份深圳新房销售均价为12331元/平方米,比3月份上涨12.4%,比去年同期上涨3.2%。

　　中原地产二级市场统筹发展中心总监周曜指出,4月份出售的新房中,中高档的大户型住房所占比例增大,拉升了成交均价。同时这一现象也表明,改善性需求和投资性需求置业者更多入市,这些大户型高档盘的热销,很多不是自住人士购买的,而是投资性需求。据中原地产的统计,目前深圳的投资性购买比例已经从年后约20%上升到了30%。而近期深圳“限外令”的解除,也让很多港客到深圳看房,极有可能成为未来购买的主力人群之一,届时,深圳的房价将进一步上升。

　　但是,诸多业内人士并不赞同上述观点。深圳市社科院城市运营中心主任高海燕认为,市场目前的涨价幅度是5%—20%左右,如果置业者不能接受,将可能带来新一轮的调整,投资下行的调整也会出现。“如果开发商盲目提价,可能会引发政府打压。”在5月3日举办的“港深专家纵论2009年地产突围之道”论坛上,置业国际董事总经理罗志聪也提醒开发商,现阶段盲目涨价不合时宜。

　　澳达实业总裁罗振坤对前景也不自信。在国际经济走势并不明朗的前提下,房地产后市的走向仍然扑朔迷离,如果市场“疯狂”发展下去,加上开发商疯狂提价甚至造假营造热销,深圳的房地产市场堪虞。

　　二手房卖主坐地起价

　　新房在“春交会”的带动下成交又现起色,但二手房交投却初显疲态。

　　就整个4月份的二手成交看,美联物业作出的最新统计表明,4月深圳三级市场成交13477套,创近21个月以来的新高,仅次于2007年7月(13582套),二级市场成交7694套,环比减少一成,但二三级市场成交总量达21171套,环比增长8.25%,再次刷新历史纪录。美联物业研究部副主任王军鹏说,楼市之所以如此“高歌猛进”,主要是因楼市刚性需求仍还未释放完。

　　据《2008年深圳房地产年鉴》数据显示,2004—2008年深圳住宅市场年均成交量超14万套,月均成交量达11940套。但自2007年下半年起,楼市因受到宏观政策强有力的调控而成交量大幅萎缩,以至于2008年全年成交量不到8.5万套；从过去五年的平均成交量来看,这意味着2008年被压制的住宅刚性需求高达6万套,若这些被压制的需求在2009年集中释放,则今年的住宅需求量将高达20万套,月均需求量近1.7万套。

　　不过,在经过近半年住宅市场持续的回暖,成交量大幅攀升后,市场已有回落的迹象。

　　世华地产市场研究部总监肖小平介绍,上周全市二手住宅成交下降明显,成交2788套,环比下跌12.8%。各个行政区环比均出现不同程度的下跌。其中,福田区跌幅最明显,上周福田区共成交637套,环比跌幅为21.1%。其它宝安、龙岗、南山和罗湖四区的环比跌幅分别为17.3%、5.6%、9.5%和9.2%

　　“5月份总体成交量可能会回落。”美联物业王军鹏认为,住宅楼市在过去几个月的火爆成交后,价廉质优的物业逐渐消耗殆尽,目前在售物业均已提价,其中二手房尤其如此。

　　一位准购房者刘小姐告诉记者,她一个月前本看中了龙岗布吉信义假日名城五期一套89平方米的两房单位,原来业主报价85万元,不料最近该业主竟提价到了95万元才肯卖。“涨得也太多了,只有暂时不买,等过一段时间再说。”刘小姐说。

　　世华地产市场研究部总监肖小平提醒,随着市场成交火热,现在大多数物业的返价幅度与年初比,均超过15%,并且还有继续上升的趋势,且业主态度十分强硬,议价空间也不大,这使得部分准置业者无法接受,而重新陷入观望,特别是近两个星期,从世华地产地铺人员反馈的信息看,近期买家对目前价格接受程度不高,买家入市的积极性略有减弱。如果这种现象继续持续,业主继续加大返价的幅度,不排除成交放缓,或引发新一轮的观望。