- 上海09年楼市稳字当头 房价不会一路向上
经历过一波小阳春行情后，上海楼市未来将要走向何方？
房地产专业咨询代理机构世邦魏理仕本周一发布的研究报告指出，尽管“小阳春”的蓬勃势头令人欣喜，开发商亦蠢蠢欲动意图就势提价，但就此判断楼市全面回暖，房价拐头一路向上为时尚早。
报告认为，不论从政策维度还是市场维度来考量，2009年上海住宅价格最有可能出现的是高不成、低不就的“维稳”行情，支持上述判断的有以下三方面原因：
首先，政府出台的利好政策意图十分明确，就是通过鼓励自住需求来激活住宅市场，而对于投资性需求则并未改变先前的限制基调。也就是说，一方面，政府希望通过楼市的复苏拉动投资和消费，推动经济增长；而另一方面，政府也不希望看到前些年导致房价飙升的投资热潮复涌，以致在经济亟须振兴之际，破坏社会安定和谐，在金融房地产领域积聚更多的风险。因此，楼市利好政策的潜台词是稳定，失去了投资性需求的推波助澜，房价就失去了快速上涨的导火索。
其次，通过2008年一年的博弈，购房者、开发商和政府三方之间都对彼此的底线有所了解，这也降低了市场再次大起大落的可能性。在这一轮的住宅成交反弹之中，自住需求是绝对主力，虽然不同价格段的住宅成交在2009年2、3月份都出现了明显反弹，但通过世邦魏理仕测算发现，反弹幅度最大的是单价在10000元／平方米至20000元／平方米之间的物业，2月份和3月份的成交同比增幅分别达到221%和111%(20000元／平方米以上价格段的成交增幅分别是81%和36%；10000元／平方米以下价格段的成交增幅分别是30%和7%)，而这一价格段正是商品住宅自住、改善需求的主力价格段。
报告认为，自住需求为绝对主力的反弹性质决定了价格如果上涨过快，接近或达到调整前的水平，部分购房者会因为超出预算而延迟购房行为，而不像投资型需求那样购买行为更多取决于房价继续上涨的预期。
此外，2008年从买卖双方僵持到开发商被迫降价的演变过程让购房者愈加明白了自身在这场博弈中的力量和房价没有只涨不跌的神话，从而使购房者能够更加理性地实施购买行为，开发商通过种种销售策略让购房者接受涨价变得比以往更加困难。
而2008年对于开发商而言并非一无所获。“如果说四季度大规模的刺激楼市措施的出台是一种对于政策底的暗示，那么今年一季度市场成交的迅速回升则让开发商在自己不断降价的过程中终于探测到了市场认可的价格底部。”
这两个底部被认为未来可能成为2009年剩下的三个季度里开发商销售策略的一种规范，盲目地、非理性地恐慌降价出现的可能性很小。
对于开发商而言，与2008年同期相比较，由于国家信贷银根的放松以及销售的回暖，开发商所面临的现金流压力也明显减轻。上海统计局发布的最新资料显示，今年一季度本市房地产开发企业获得国内贷款233.8亿元，同比增长19.4%(而2008年第一季度为同比下降5.1%)。因此，不管从心理层面，还是从实际的资金支持上，与2008年相比，开发商的回旋余地明显变大。
基于上述判断，世邦魏理仕认为，2009年的上海住宅市场将在政府、开发商和购房者三方的博弈和默契中维持一种相对稳定的局面，“稳”字当头将成为主基调。
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