买过房子的人都知道，同一栋楼里不同楼层的价格是不一样的，而同一楼层的不同朝向价格也会有区别。然而，近日笔者在中央路上的一家楼盘现场踩盘时发现，该楼盘朝东的房源要比同一楼层朝西的房源贵了1万元/平方米以上。同一楼层为何会出现这么大的差价？楼层差价巨大只是特例还是普遍现象？笔者为此进行了一番调查。

　　同一楼层房源差价逾万

　　在中央路258号锦盈大厦项目的售楼现场，销售人员告诉笔者该楼盘朝东的房源目前价格在2.4—2.5万元/平方米，而朝西的房源要便宜不少，只要1.4万—1.5万元/平方米。同一楼层不同朝向的房源为何单价会相差上万元？销售人员对此的解释是：“我们朝东的房源视野非常开阔，而且直面玄武湖、紫金山等这些南京目前绝版的景观资源，十分难得，来看房的客户一看就很震撼。而朝西的房子基本是沿中央路一线的，景观方面不能跟东面的房子比，因此出现这么大的差价也是很正常的。”

　　在锦盈大厦对面的天正湖滨，销售人员表示其能看到玄武湖湖景的高层房源售价在1.8万—2万元/平方米，而10楼以下看不到湖景的房源均价只有1.5万—1.6万元/平方米。

　　而在近期正在销售临湖公寓的百家湖国际花园，笔者也发现，该楼盘3月底推出的80套特价房均价在六七千元左右，最低的大概5000出头，而其高区湖景房的价格则突破了8000元大关，最高的达到了9000元/平方米。同一栋楼因为观湖视野不同，高低楼层的差价最大也近4000元/平方米。

　　一般单层差价30-100元

　　从4000元/平方米到1万元/平方米，像百家湖国际花园和锦盈大厦这样楼层差价如此悬殊的楼盘是否普遍呢？笔者对目前江北、江宁、河西、城北等板块的多家在售楼盘展开了进一步的调查。

　　江宁东山镇附近一家在售楼盘的售楼小姐表示，该项目最近推出了两栋11层的小高层，“楼层差不大，只有30元/平方米，最低的1楼和最高的11楼的单价也只差了300元/平方米”；桥北一家大盘则基本是每两层一个价，再往上的两层增加50—80元/平方米；据河西一家楼盘的销售人员介绍，该楼盘在售的两栋高层房源均价8700元/平方米左右，“这个价格的房子大概位于八九楼，高层的房子都是越高的越贵，往上一层大概要增加70—80元/平方米”；城北的赞成佳邻美居是今年主城内罕见的全部为多层住宅的新盘，该项目的销售人员表示与小高层和高层房源不同，多层住宅是中间楼层贵，两头的便宜，“从中间最贵的开始，其他的楼层价格通常是逐层增减100元/平方米左右。”

　　调查结果显示，目前南京楼盘的楼层差价基本在30—100元/平方米。即使都以18层的高层建筑来计算，同一栋楼的房源“剪刀差”也不超过1700元，相差四千元以上甚至上万的显然只是特例。

　　景观差异是定价关键

　　那么，楼层差价究竟是由什么因素决定的呢？一位资深业内人士告诉笔者，开发商在开盘前对每套商品房定价时要综合考虑景观环境、朝向、采光、户型特点以及所处位置等诸多因素。

　　通常情况下，一个小区里距离中心景观位置最近、观景效果最好的那栋楼均价最高，位置稍远、景观稍差的均价也稍低，而一栋高层建筑中则是楼层越高的越贵，景观、朝向越好的越贵。

　　“可以说景观是第一原则，景观变化越明显，楼层差价越高。”该业内人士指出，像百家湖国际花园高区的湖景房视野会更开阔，锦盈大厦同一楼层的房源因为所处位置的不同导致景观也截然不同，因此会出现价格差距甚大的现象。“另外，如果小区里一栋建筑物的5楼以下无论采光还是视野会受到前面建筑物的遮挡，而5楼以上的房源不存在这些问题，那么5楼和5楼以上的房源虽然只差一层，但开发商会根据具体情况进行楼层定价，这样也会出现较大的价格差异。”