- 6万套经济适用房将陆续入市 上海楼市变盘在即
在新房如林的上海外环，寻找正在施工中的上海首批经济适用房(以下简称经适房)并不是一件易事。在宝山区顾村镇，记者经多方打听，才在城市的一角寻找到这一2008年即已建设的经适房基地。虽然这里有着庞大的施工场面和规划，并紧邻着在上海赫赫有名的几个热销楼盘，但即使在本地也少有人知晓。
负责这片经适房基地动迁工作的顾村镇归王村村长告诉中国证券报记者，这片紧邻3个地铁车站和上海最大生态公园的经适房基地占地1.6平方公里，将来更要扩张至7.6平方公里，入住人数将达到60万人。目前这里正处在热闹前最后的平静。
顾村的一幕，是去年以来在上海东西南北四个方向开工的数百万平方米经适房的缩影。今年上海将迎来“经适房元年”。不仅四五月份将正式推出酝酿多日的《经适房管理办法》，更将在下半年在二至三个具备条件的区，首次开展申请、审核、供应试点。2008年开工建设的400万平方米、约6万套经适房将由此陆续上市。
而市场分析人士和房地产商，则在关注着经适房是否将对上海楼市已经脆弱的价格平衡形成重重的一击。
经济适用房将占供应量20%
进入2009年，上海经适房项目已是箭在弦上。年初，政府相关人士表示，上海2008年开工建设经适房共400万平方米，目前已有项目陆续竣工，今年的开工目标与此持平，目前正在紧锣密鼓进行选址。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生特意强调，“经济适用房建设，你光有好办法不够，还必须有一定的量”。
紧接着，相关政府部门在网上推出《经适房管理办法(征求意见稿)》，点击数达到1801.8万人次。《管理办法》一旦修订后推出，即意味着经济适用房制度这一上海曾抛出又收回的楼市政策，将真正进入轨道。对上海楼市的影响无论正负，均难以再收回。
正是基于此，相关部门在上市量的控制上也小心谨慎。刘海生表示，去年开工的400万平方米，并不会扎堆涌出，“上市要符合一定条件”，各项目基础条件不同，有的大盘可能要在一两年内才能陆续上市。
根据市房地产部门公布的《上海市住房建设规划(2008—2012年)》(征求意见稿)，未来5年，上海新开工住房建筑面积约9300万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，也就意味着届时平均每5套新建住房中，就有一套是经济适用房及廉租住房。
上海住房保障和房屋管理局新闻发言人表示，根据征求意见，绝大多数市民对建经适房持肯定态度，在3400多条反馈中，仅20余条相反意见。“网调结果显示，86.9%的市民愿意购房，诸多网民和专家学者认为，经济适用住房虽然会对附近商品住房的价格产生一定影响，但不会对本市整体的楼市房价造成很大冲击”。
但上海易居房地产高级研究员回建强认为，经适房本身是否要在上海大力推行，在社会各界存在争议。对于人口结构复杂的上海而言，经适房肯定会部分替代普通商品房市场份额，2008-2012年期间，上海经适房占住宅供应量的20%以上，将极大改变房地产市场的发展格局。一个显见的事实是，2009年上海将上市新建住宅楼盘约165个，共计2237万平方米，远远超过去年900万平方米的成交量。经适房的加入，将加剧新盘的竞争。
低廉成本：相差13倍的楼面价
经适房的最大吸引力在于其较低的价格。上海克而瑞房产系统分析师薛建雄告诉中国证券报记者，在位于浦东等地的上海经适房基地，与周边房价相比，经适房价格相当于其5折。如三林地区，与周边1万2千元的价格相比，其价格约在6000元左右。
在宝山顾村，相关人士称经适房的价格将定在4000元以上。而在距离该基地车程10分钟的上海知名楼盘保利·叶上海，售楼人士称均价为9800元。在上海新江湾城，据称经适房价格或将控制在3500元/平方米，而记者昨天在该地区在售楼盘处了解到，包括华润橡树湾和新江湾城一号等在售公寓的价格均在17000元-22000元/平方米左右。
值得注意的是，经适房的低价格并不意味着牺牲品质，据悉，顾村经适房的小区绿化，与上海静安区单价超过3万元的商品房的绿化，来自同一苗木基地。而康桥3号地块经适房的物业公司，则同时管理着上海名商业街淮海路上的楼盘。
专家表示，经济适用房的低价格主要来自土地成本的低廉。根据《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》，经济适用房土地将以划拨形式出让，其建设用地免收土地使用权出让金，项目外基建费用由政府承担，此外土地还可用于贷款抵押。
上海城投控股2月发布的一则耐人寻味的公告称，公司全资子公司上海城投置地(集团)有限公司将实施杨浦江湾经适房基地项目开发。根据政府有关规定，城投置地利用该土地进行经济适用房开发需向城投总公司支付土地开发补偿费用25351.04万元。该地块总用地面积66775.6平方米，拟建总建筑面积约172173平方米，折合楼面价格(单位土地面积内可建的建筑平方米数)1472.42元/平方米，折合土地单价为253.11万元/亩。
拥有上海最大湿地的新江湾地区目前是上海楼市热度最高地区之一，合生珠江、华润集团、仁恒集团、美国汉斯等国内外一线房地产企业早已蜂拥介入。美国铁狮门曾以7500元/平方米楼面价拿下这里的F地块，新加坡仁恒集团则投资13亿元在此拿下“地王”D3地块，折合楼面价2万元/平方米和1608万元/亩。
以此推算，城投置地此次开发经适房的土地成本相比仁恒集团的价格，地价相差6.36倍，楼板价相差13.6倍。经适房的低价底气由此可见一斑。
开发商：经适房将严重冲击楼市
对物美价廉的经适房抱有最大警惕的，首先是开发商。
昨日，上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红表示，目前，上海集中建设的几大经适房基地大多位于外环线附近，按现行市场原料及土地价格计算，成本多数约在4000元每平方米左右。而上海目前楼市上最多的产品，就是外环线附近的商品住房。“因此，外环线住宅市场将受到最大冲击，双方面临地段雷同、产品雷同、初始成本不同的不平等竞争”。
中国证券报记者在上周上海新年首个房展会“上海之春”上了解到，参展的数百楼盘中，新推的内环线楼盘接近为零，中环线楼盘寥寥无几，绝大多数均为外环楼盘。而目前位于外环线附近的商品住房，其土地多来自2006年—2007年时的高价购地。
此外，经适房的户型一般均定位在60平方米左右，这已经高度接近上海楼市目前的主流产品之一——70/90小户型。根据易居房产的统计，2007年上海90平方米产品占总成交份额比为18%，2008年则迅速攀升至36%，目前这一份额还在上升。
季宝红认为，经适房的冲击，将让上海房地产业变成资金密集、高风险、微利的“制造业”。不久前，身为上海市人大代表的他，在上海“两会”上还提交了一份《上海要控制经济适用房建设规模的意见》。
季宝红表示，“用廉租房建设取代经适房才是正道，理想手段是政府打折收购开发商的滞销楼盘，再提供给市民”。
薛建雄则认为，如按征求意见稿，经适房申请家庭(三人)人均月可支配收入标准拟为2300元以下，意味着家庭年收入为8万元。“事实上，如果年收入8万元的家庭，可以凭借公积金贷款买得起外环附近80万元一套的商品房”。因此，这一群体如果被经济适用房圈走，则商品房受到的冲击可想而知。
记者在宝山和杨浦的楼盘处，发现无论是房产中介还是售楼人员，均对经适房抱有很大的警惕，采取抵制和回避态度。要么声称当地绝无经适房，要么就指着地图上某个遥远僻静的角落称经适房坐落在此。
事实上，上海的意见稿已明确规定，在经适房选址上，将优先在交通便利、基础设施和公建配套比较完善的区域安排供地，主要集中在轨交沿线、中环线和外环线附近建设。与2008年经适房选址外环线相比，2009年正在选址的经适房则已开始进入中环，据称，目前纳入2009年选址范围的区域包括闸北彭浦、普陀长征等上海人耳熟能详的“老上海”地区。
不过，认为经适房不会对市场形成冲击的声音也很高。国金证券分析师认为，由于经适房拥有较严谨的申请和政府回购机制，只要在操作上严格按规程执行，将完全与商品房市场形成两种流通体制，不会互相干扰。住房保障和房屋管理局局长刘海生也表示，就上海目前的房地产的供需关系来说，不会有太大的影响，它的供应量还是有限，另外从需求对象来说，两者在目标客户群上有明显分界。
一位分析师表示，经适房和商品房是否形成严重对立还有待市场检验，不过可以肯定的是，廉租房和经适房将分流市场上的各类需求，众人拥挤商品房“独木桥”的楼市供求格局将由此打破。(本报记者 王进 上海报道)
