在多方因素的集中作用与发酵之下,深圳二手房市场正在进入亢奋状态。

　　300、400、500……623套。记者综合比较本月以来深圳市国土房产局每个工作日成交统计数据,明显可以看出,二手市场呈现节节攀高之势。而伴随成交的日益放量,记者走访一些片区的二手市场,发现价格普遍有上涨迹象。

　　“3月全市二手总成交套数可能会突破1万套关口,这在深圳楼市史上并不多见。”美联物业市场研究部冯永恒预测。另有专家判言,经过一段时间市场需求的集中释放后,年中楼市可能会降温趋稳。

　　二手房连续六周高速增长

　　深圳市国土房产局的数据证实,从春节到上周(3月9日—3月15日),全市二手房成交量已经实现连续六周增长。美联物业最新作出的一份报告统计显示,这6周中单周涨幅最低为6%,最高则超过64倍,增长势头迅猛异常。

　　“到15日,3月全市二手房成交量已达4345套。”冯永恒说,按照他的保守预计,如果下半月成交量与上半月持平,全月成交量突破8000套没有任何悬念。

　　记者近日走访一些地产中介地铺也明显感觉,如今看房的人比两月前多了不少,“政策利好让购房成本减轻”和“担心房价上涨”成为众多准购房者着急购房的主要因素。在布吉部分中介地铺门口,记者发现众多客户排队轮候看房。

　　世华地产总经理梁文华告诉记者,现在到世华各地铺看房的客户量比前两月多了一倍,而成交量也有大幅增长。据他的初步测算,本月截至目前,世华实现的成交量比上月增长近50%。

　　“购房需求被压抑了一年多,现在集中释放出来了。”梁文华介绍,这段时间真正实现成交的客户,都是持续观望许久的客户。

　　近日国土局网上显示的成交数据节节攀高,甚至在3月13日这天达到了623套这一史上罕见数字,令人难以理解,这一数字遭受部分业界人士的质疑。梁文华对此认为,3月13日是周五,周末不办理过户登记,可能许多市民想早点过户,就集中造成周五成交数据的高企。

　　美联物业董事王书权也表示,600多套也不意外,因为现在找房的人确实多了很多,有购房刚性需求的人等不及了。从房价上看,3月与1月相比,已有10%的价格差了,不少人怕涨价,急买房,这种气氛相互感染了。

　　下半月成交量或高于上半月

　　市场正处于一个攀升阶段,部分专家对3月总成交量保有极强的乐观心态。

　　冯永恒向记者预计,下半月的成交量应该会高于上半月,上周全市二手房日均成交套数为484套,按照这一成交速度计算,3月全市二手房总成交套数将会轻松突破1万套关口。

　　“从过往的成交记录看,即便在成交最旺的2006、2007年,单月成交量破万套也并不多见。”冯永恒说,虽然这一现象很难理解,但是成交高峰确实已经到来。3月上半月,一、二手房成交套数总和已达8490套。按照现在这种势头估计,全月一二手成交总套数将达到17000套甚至更高,这一成交量已经完全回复到2006、2007年成交高峰时期的水平。

　　不过,另外有业内专家对上述乐观预计并不赞同。经过前期的暴涨之后,市场会相对冷静下来,3月份最后一周成交估计就会下滑,4月保持不了3月这样的高成交量,或会下滑10%—20%。

　　王书权也认为,虽然今年深圳房价会上涨,但从各个阶段来看,表现不一。按他的看法,四五月份虽然有房交会,但前两年的实际已证明房交会对房地产市场的影响已经越来越小,这两月市场应会趋于冷静,买家不会持续追涨,到六七月份,成交可能重趋活跃。

　　“我的看法仍然乐观,2—5月应该是持续的成交兴旺时期。”世华地产梁文华表示。他预测深圳楼市短期不会走下坡路,不过到六七月份,市场会趋于稳定,不会像现在这样持续保持高位。

　　价格大涨可能性不大

　　记者采访中介和研究机构,他们的共同看法是,自住需求释放是成交量增长的主要动因。根据美联物业市场研究部对2月份成交数据的统计分析发现,客户类型中首次置业比例为49.15%,换楼比例为10.26%,投资比例仅为6.84%,其他占33.76%。

　　上述数据,有别于2006、2007年时投资为主的市场特征,目前楼市大部分成交由自住需求主导。受限于自身的经济实力,自住客不会接受远高于预期的价格,因此市场成交量的增长可能在一定程度上会推动楼价上涨,但上涨的幅度应该会比较有限。

　　美联物业董事王书权认为,目前在政策调控上,政府该给的优惠政策基本都已出台,再出利好政策的可能性不大,住建部以及深圳市政府近期对此都有明确表态。在目前宏观经济继续低迷的形势下,如果市场缺乏持续的刺激,成交高峰将难以持久。如果价格上涨过快,势必会进一步抑制自住需求的释放,从而导致市场成交量的回落,虚高的楼价必然因缺乏足够的市场支撑。

　　当前市场条件下,作为房地产市场主体的开发商和置业者如何应对?地产研究人士青忠贵表示,由于金融危机并未消退、宏观经济未见好转、市场调整未到预期等,开发商和置业者对于当前的市场更应保持冷静和理性。开发商应该采取理性的态度和行动,以相对合理的价格进行促销,而不是像以往那样跟风提价或观望。置业者个人购房,首先要清晰个人的经济实力和需求,其次结合房地产政策和市场形势作出理性选择。自住者可逐步入市。鉴于深圳房价还有调整空间,并且租金回报低、空置率上升,暂时不宜完全以投资为目的而购房,可考虑房地产市场相对平稳后择机入市。