近两月来，京城楼市持续回暖，楼市最坏的时期是否已经过去？今年是不是出手买房的好时机？其实，房产经济无非是信心经济，对咱们普通老百姓而言，买房是件大事情，宁肯“随波逐流”，也别“逆势而动”。

　　日前，本报联合艾瑞咨询对市民在2009年购房意愿进行了网上调研。结果显示，目前降得有些“抠抠嗦嗦”的房价，显然还没达到多数市民心理预期，仅有15.7%的被调查者表示会在今年出手买房，更多人则处于对政策和楼价的观望状态。

　　六成受访者两年内想买房

　　对那些观望已久、持币待购的消费者来说，2009年是否值得出手，成了最为关心的问题。调研显示，六成受访者在两年内有购房计划，但是其中仅15.7%的人表示会选择在2009年买房，46.6%的人则表示虽然有买房计划，但会继续观望一段时间。选择计划买房的被调查者多是出于刚性需求，60.6%的人是为了结婚、拆迁及改善住房条件等用处，购房投资需求不足10%。

　　专家解读

　　中等收入人群需求旺盛

　　●艾瑞咨询分析师 孟玮

　　调查结果显示，家庭年收入在10-20万元之间、有一定购买力的中等收入群体，购房的刚性需求比例达到54.2%，说明这部分人群的购买需求比较旺盛，但普遍认为房价没有达到心理预期而选择观望一段时间。对于中等家庭收入群体，一是从政策层面给予支持，通过 “两限房”等措施解决其买房问题；二是，开发商也应针对其提供更大力度的优惠政策，刺激消费。因为价格合理是吸引入市的关键。一旦性价比突破其心理临界点，中等收入家庭将成为拉动楼市回暖的强劲动力。

　　楼市短期行情还将持续

　　●中原地产 李文杰

　　本次楼市成交量高潮从春节后启动并持续至今，并在2月8日及3月1日的周末达到近期高峰。究其原因，一方面是2008年以来观望的客户积累需求集中爆发；股市短期的持续升高激励了投资人的信心；投资人及各行业对四万亿的刺激经济计划的落实充满憧憬。

　　二季度起，受到金融机构防范风险的信贷额度收紧及银监会严控二套放贷放松，预计个贷将重新收紧，将可能再次造成成交量的回落；3至4月各公司年报的陆续出台，利润下滑甚至亏损可能会加剧投资人对2009年的购买力需求的担心；需要至少24个月以上才能消化的过多存量房将继续造成房价回落。对于后市，相信这拨儿行情还会持续一段时间，但估计2009年的整年成交量都如过山车般的波动。

　　半数人看跌今年房价

　　尽管近两个月来，楼市出现一阵小繁荣，成交量有所放大。但近3000名被调查者中，仍有接近一半人认为今年楼市总体不容乐观，价格下行趋势不可阻挡；33.25%的人认为楼市将在低位盘整，年内或见底；认为楼市今年有望回暖的仅占19.35%。总体而言，市民对楼市的信心仍然不足，这与当前低迷的宏观经济环境以及往年房价持续走高对居民心理的影响都有很大关系。

　　专家解读

　　重塑信心至关重要

　　●艾瑞咨询分析师 孟玮

　　房地产市场所表现出的周期性低迷，与居民购房信心有直接关系。而二月份出现的一小拨儿行情，与近期股市小行情所带来的信心不无关系。只要多数人继续对房价看跌，楼市就难以摆脱低迷。要消除居民的观望情绪，需要政府、开发商和舆论的共同努力。期待“两会”过后，政府新政策的出台以及开发商促销力度的加强，能带动消费者恢复信心，促进房产市场回暖。

　　现在入场炒楼等于自杀

　　●房地产独立评论人 牛刀

　　看到目前楼市的“小阳春”，一些楼市职业投资人已经准备冲进楼市，血战一番。实际上，无论是从市场的真实状态，还是国家发改委的统计数据，中国70个大中城市的房价都处在一个畅行无阻的下降通道。轰轰烈烈的美国炒房团，最后的结果是没有一套成交，说明由美国的次贷危机引发的一轮全球性的不动产的向下估值，远没有见底。中国的不动产像全球其他国家一样，还处在向下估值的通道。

　　目前深圳日均成交量已经达到200套左右，上海800套左右，北京500套左右，这个数据和2008年同期相比增长了，但那时正好是楼市走进冰河时代，深圳一天只有几十套成交。而北京旺季时的日均成交量为800套左右，比现在要多出300套。目前成交量的放大并没有达到楼市正常时期的平均水准，更谈不上房价走稳。种种迹象表明，炒家现在杀进楼市无异于自杀。但对于有刚性需求的自住型人群，可以择机购买降幅比较大的楼盘，建议观望到3季度。

　　多数人仍感觉房价过高

　　无购房计划的受访者中，41.4%是因为积蓄不足，房价超过了购买力；30.7%的比例是虽然具有购买能力，但认为房价仍没有达到心理预期而选择观望。结果表明，房价仍是影响居民购买决策的最关键因素，目前楼市价格仍超过多数受访者的承受能力。

　　调研显示，仅有约一成受访者表示因政府出台优惠政策而加快了购置房产速度，多数人认为政策影响不够显著，购房成本并未出现明显下降。36.4%的网民表示期待更多政策出台。在网民期待的利好政策(措施)中，下调房贷首付和利息成为首选，比例分别达到77.04%和67.25%，另外，七成左右的受访者认为政府应该限制房地产商的利润。

　　开发商必须加大让利幅度

　　●北大房地产研究所所长 陈国强

　　高房价已经成为制约楼市发展的关键因素，尽管政府已明确表态不会支持高房价，但主动调整价格的开发商还是少数，即使调整了，幅度也不是很大。随着楼市的进一步调整，开发商能否做出大幅度的让利行为，在很大程度上也将决定一些区域性市场能否走出低迷——房价调整的幅度越大，泡沫挤压得越干净，楼市就能更快地走出低谷。开发商必须认识到，宏观市场出现调整，价格体系也必然会重新塑造，硬挺着高房价是没有出路的。

　　二套房贷不可能放松

　　二套房贷政策是2007年针对我国房地产市场投机炒房行为过多、房地产过热、导致房价上涨过快行为出台的措施，在之后的市场中对炒房团也起到了很好的遏制。现在看来，二套房政策取消的条件还并不成熟，楼市价格仍处在下降通道中，一旦放开有可能会造成恶意炒房。当前政府最应调整的是“70/90”政策，在高端需求市场上，这个政策的弊端已经十分明显了。在保障房政策日益健全的情况下，商品房面积不应再一刀切。