巨大出存货压力成为珠海楼市难以突破的瓶颈。而近期，大量的“特价房”入市，成为了珠海楼市的热词，“特价房”的出现，是否意味着今年珠海楼市的价格中枢将出现下移？“特价房”效应下买卖双方僵持中的楼市成交量如何走？

　　存货压力成隐忧

　　根据珠海市统计信息网公布的数据，2008年，珠海完成房地产开发投资147.65亿元，同比增长11.3%，商品房施工面积高达1143.98万平方米，同比增长28.7%，而全市商品房销售面积和销售额持续萎缩，销售面积仅有174.27万平方米，同比减少了48%，销售额121.7729亿元，同比下降43.6%。如此一计算，可以得出，珠海目前至少有969.71万平方米的存量房。这巨量的库存压力让珠海成为广东省的楼市重灾区，按2008年全年实际销售面积来算，库存消耗需要5年多的时间。

　　而在价格方面，用全年全市销售额1217729万元，销售面积174.27万平方米，简单计算的均价为6988元/平方米，而2007年对应的这一数据为6389元/平方米。对比之下，价格未现深幅下挫，相对珠三角其他城市，特别是广、深，其市场的滞后效应明显。

　　但是整体而言，珠海开发商“钱途”暗含隐忧，用《不差钱》版表述就是：珠海开发商最痛苦的事情是什么，你知道不？就是房子做起来了，没人买！珠海开发商最最痛苦的事情是什么，你知道不？就是买家手里有钱，不买房！

　　粗放模式逐步退出舞台

　　相对珠三角其他陷入深度调整的城市，珠海具有不少得天独厚的优势，除了山海这样的资源，还有港珠澳大桥、广珠城轨稳步推进等重大基建利好等等优势；更由于相比东莞等出口依赖型经济城市，珠海的产业结构相对平衡，受到金融海啸所带来的实体经济困难相对较轻，虽然有所调整，珠海楼市尚未出现较为明显的价量齐跌局面。

　　但是，对于开发商来说，“扛”的代价随时间流逝却日益高企，企图“回暖”之后一边涨价一边一抢而空已显得不切实际。随着一批在市场上既无作为也无资金实力的开发商被淘汰出局，可以预期，粗放型的开发模式将逐步退出舞台，取而代之的将是产品和营销的精耕细作以及更为合理的利润。

　　开发商以“特价房”求变

　　同样面对“淡市”，开发商积极求变对维护市场信心起到了积极的作用。作为全国标志性开发商，万科在珠海的行动相对温和，在市场先知先觉的采取“装修”和“车位”以及一定数量的特价房即已促成了销售。另外时代廊桥在珠海首先推出的：“首付一成半”销售策划，加上周周不断的活动造势，售楼部一直保持了一定的人气和成交。而华发新城则针对市场情况“合理”的定价，也让其取得一周内200余套的不俗成绩，在本土“领头羊”的示范效应下，各种优惠和价格松动开始在珠海楼市涌现。“特价房”渐渐成为楼市主角。

　　从市场情况来看，性价比较高的楼盘在淡市中仍然吸引刚性需求消费者入市，主城区某成熟大型开发商就坦言，目前推出市场的房源，大多恰巧是建安成本最为高企时期建设的，成本决定了价格有一定的底线，而目前的实际定价也较当初的预期有大幅折让，消费者留心其实不难发现一些类似笋盘。

　　2009年珠海楼市有危有机，对于开发商而言，销售回款仍是工作主题。根据珠海市统计局的数据，2008年珠海城乡居民储蓄存款余额达727.86亿元，同比大幅增长23%，珠海人民“不差钱”，但是捂紧钱袋的情况下，如何提高性价比，分得更多的市场蛋糕，值得发展商们细细思量，而珠海市民们在买方市场下终于迎来了精挑细选的机会。在买卖双方的博弈下，楼市有望更健康和谐的发展。 文/图 记者 詹青

　　-专家观点

　　暨大教授张耀辉：主城区房单价或降到4200元

　　早在2008年1月，暨南大学产业经济研究院副院长、博导张耀辉教授就表示：“未来3-5年全国房地产都将进入低迷期；房地产市场低迷以价格走低、利润下降甚至亏损为特征，”“珠海主城区的房价会从现在的7000元跌至底点4200元左右。当然这种下跌会是先松动价格、快速冷却、缓慢寻底，呈现S形下跌趋势。”他认为房价要降到4200元/平方米，最快也要到2010年。

　　杨正浒：房价调整到合理价位，就能带来新一轮增长

　　广东当代经济研究中心执行主任杨正浒认为：房地产业复苏取决于房价的合理调整，房价调整到合理价位才能活跃市房业的场，带动新一轮的增长。

　　港珠澳大桥、广珠铁路、广珠轻轨等这些重大项目的推进，会对珠海房地产带来扩大的效应，也同样也会产生转移的效应，这就需要取决于交通基础设施所带来的实际效果，到底是珠三角、港澳地区对珠海的辐射效应大，还是珠海对珠三角、港澳地区的聚集效应大。