前日,深圳市国土房产局网站公布了2008深圳房地产市场分析报告。虽然去年的状况不佳,但对于当前和近期的深圳楼市,官方还是表露出乐观态度,认为深圳在国内率先走出低谷,并促进本市宏观经济稳定运行的趋势已基本形成。

　　该报告由深圳市国土房产局下属的深圳市房地产研究中心副主任王锋撰写。谈到对当前和后市的展望,王锋表示,在国际金融危机冲击下,全球实体经济增速出现一定幅度下滑,目前,这场金融危机的消极作用尚未见底,对实体经济的影响仍有可能进一步加深,其不利后果可能会进一步显现。因此,2009年深圳房地产市场发展还存在不确定因素。但是,基于诸多促进市场回升积极因素的存在,深圳房地产市场在国内率先走出低谷,并促进本市宏观经济稳定运行的趋势已基本形成。

　　王锋认为,随着国家房地产政策的继续调整,以及深圳贯彻落实国家调控政策具体措施的出台,深圳房地产市场将走出当前的调整态势,步入稳定发展期。

　　◎解析

　　市场回升三大原因

　　王锋对数据进行解读和分析时表示,近期成交量回升的主要原因在于,刺激内需政策的陆续出台鼓舞了房地产市场的消费信心,在这些政策措施的累积作用下,国际金融危机对我国实体经济和房地产市场发展的不乐观预期得到一定缓解。

　　其次,深圳房地产市场在全国调整最早、调整幅度最大,交易回升符合市场运行规律。根据国家统计局公布的全国70个大中城市房地产市场统计分析,全国房地产市场从2008年6月份才开始出现调整,除销售量有所下降外,目前全国住房平均销售价格仍处于上升渠道。因此,深圳房地产市场调整比全国早了近一年,调整的幅度也最深。深圳市房地产市场长期、深幅调整在一定程度上缓和了居民对市场还将继续回落和下调的预期,以前累积的市场刚性需求部分得以释放。

　　另外,房地产开发企业顺应政策调整和市场变化主动降价,对近期市场回暖也起到一定的促进作用。由于对今后市场前景预期判断不明,为了在年底回笼资金、完成预定任务和改善业绩,开发商在政策调整之前主要以特价房、打折和赠送等手段变相降价。随着一系列市场政策的出台,近一段时间,深圳市部分发展商采取直接降价的方式以刺激销售量,对交易的回升起到一定促进作用。

　　2008年楼市情况�＋�

　　商品房空置面积激增50%

　　报告披露,2008年,深圳房地产投资小幅下降,商品房建设规模有所减小。全市完成房地产开发投资440.49亿元,同比下降4.46%；商品房施工面积3276.3万平方米,同比增加3.65%,但是竣工面积629.73万平方米,同比下降0.12%。商品房新开工面积752.6万平方米,同比下降14.13%；商品房空置面积231.58万平方米,同比增加51.7%,幅度较大。

　　新建商品房批准预售面积在去年有所增加,住房供应相对较为充足。2008年,全市新建商品房批准预售面积778.54万平方米,同比去年增加20.48%。住宅供应仍然集中在特区外,特区外商品住宅批准预售面积476.43万平方米,占全市住宅批准预售面积的71.49%,相对2006、2007年的62.36%、68.51%,特区外供应所占比重逐年加大。

　　全市去年批准预售的90平方米以下住宅为46484套,占全市规模的比重为67.55%,相对2006、2007年的46.87%、57.04%,普通住房供应的主体地位得到较为充分的体现。截至2008年末,全市住宅累计可售规模为491.34万平方米,住宅供应相对较为充足。

　　期房销售面积同比降25%

　　去年全年的商品房销售业绩不容乐观。2008年,全市新建商品房销售面积总计有466.7万平方米。其中,期房销售面积417.7万平方米,同比去年下降24.77%,比2006年下降47.64%；现房销售面积为49万平方米。全市商品住宅销售面积总计为413.65万平方米,其中期房销售面积为389.26万平方米,同比去年下降22.21%,比2006年下降44.85%；现房销售面积为24.39万平方米。

　　期房销售中,办公楼销售面积4.88万平方米,同比去年下降76.64%,比2006年下降87.25%；商业用房销售面积17.9万平方米,同比去年下降41.57%,比2006年下降61.92%。

　　2008年各月住宅(期房)交易规模较小,1—11月,月度销售规模均不超过40万平方米,12月销售面积78.78万平方米,增幅较大。

　　二手房交易大降六成

　　2008年,二手住房交易面积350.93万平方米,比2007年下降60.33%,比2006年下降52.24%。二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为0.9:1,与2006、2007的1.05:1、1.86:1相比,二手住房交易面积出现较大幅度下降。2008年各月二手住房交易规模较小,均低于40万平方米,只有12月份交易面积为41.23万平方米,交易量出现小幅回升。

　　最后两月成交翻番

　　低迷的市场终于在去年11月迎来转机。根据商品住房备案登记数据,2008年11月,深圳市新建商品住房交易小幅上升,成交面积和套数分别达到35.8万平方米和3625套。若按照签订商品住房预售合同的数据来看,11月份的成交面积和套数分别达到59万平方米和6430套,几乎超出1—10月份平均水平1倍以上。12月份,按照备案登记数据,交易规模出现较大幅度上升,成交面积和套数分别达到78.78万平方米和8673套,超出1—10月份平均水平2倍以上。(记者/卢先兵)