留心房地产市场的人会发现，“楼市回暖”、“楼市小阳春”、“要买赶紧买，您不买一会儿别的客户就来交钱了”等成了很多售楼小姐口中最常用的说辞。那么，北京楼市到底成交情况如何？是不是所有的楼盘都开始热销？楼市是否真的出现了回暖？这种回暖是短期的还是见底反转？买房人该不该出手买房……针对这些购房人和社会各界最关心的问题，记者近日对此进行了调查和采访。

　　2月期房商品住宅成交套数同比增长183%

　　“真的没有想到，好像一夜之间，这房子就又卖得火了。”海淀清河地区上林溪销售人员张小姐告诉记者。她介绍，与去年年底相比，现在的看房人多了许多，“平时都有几十组客户来看房，到周末，基本上都是100组以上的看房人。”

　　北京房地产交易管理网2月的北京楼市成交数据似乎也印证了张小姐所言，统计结果显示，2月北京楼市成交量明显回升：除去经济适用住房和限价房等政策性保障住房，期房商品住房成交5865套，成交面积为637138平方米，环比上月成交套数和面积分别增长了24%、36%，而同比2008年2月，则分别增长了183%、186%，而值得注意的是：现房住宅成交1719套，成交面积为230277平方米，环比上月增幅为38%和49%、同比去年2月增幅高达210%和197%。

　　不是每个楼盘都“回暖”

　　不过在调查中记者也发现，并不是每个在售楼盘都得以“回暖”。销售比较好的楼盘基本可分为以下三类：低价开盘、房价比周边项目有明显下调和同一区域、同等价位里性价比最高的楼盘。

　　第一类，低价开盘赢得热销的典型楼盘是首城国际、远洋沁山水、上林溪、万恒国际中心、麒麟社等新盘。以上林溪为例，北京市房地产交易管理网上的数据显示，位于清河小营区域的该楼盘开盘均价为10500元/平方米，但通过优惠折扣，实际成交价格为9500元-9800元/平方米，比周边在售的橡树湾13000元/平方米的价格便宜了20%以上。第二类下调房价，以降价换回成交量的楼盘。相对第一类，这类楼盘要多得多。房山绿城百合花园通过9.2折在上周周末两天便销售了10多套房子。第三类楼盘便是同一个区域内相同售价但性价比却相对高的楼盘。如西四环大成郡，虽然该地区楼盘如万科紫台等的售价经过调整，基本都下调到了16000元/平方米左右，但是大成郡因为密度低，且住宅都为六到九层的小板楼，和周边在售楼盘高层、高密度明显不同，因此也得到了当地改善型购房人的青睐。

　　楼市是短期回暖还是见底反转

　　随着北京楼市成交量的上升，部分低价开盘或者降价销售的楼盘开始小幅提价，一时间“楼市到底有没有见底？是不是见底反弹了？”“是不是楼市从此要上调了？”成了购房人和社会各界谈论最多的话题。记者通过采访发现房地产业内人士对此分为两种不同看法。

　　以中原地产华北区总经理李文杰为代表的业内人士认为，眼下的“回暖”只是“短期的回暖”，将“始于一季度，终于一季度，从二季度开始，市场因为各种因素将面临再次回调”。对于近期楼市的“小阳春”的持续，李文杰等人坚定地认为，“是2008年年初以来观望的客户积累的需求在政策利好、开发商降价、股市短期升高、一季度银行放款房贷、购房人对4万亿经济刺激计划的憧憬等利好因素作用下的集中爆发。”但二季度，受到金融机构防范风险的信贷额度收紧，及银监会将严控二套放贷放松，预计个贷将重新收紧；3-4月各公司年报的陆续出台，利润下滑甚至亏损可能会加剧投资人对2009年的购买力需求的担心等因素，将可能再次造成成交量的回落。

　　另一方面，以季满如、潘石屹等人为代表的业内人士则认为“北京楼市已经到了底并开始缓慢回升”。潘石屹一再强调，“不算别的优惠税费政策，从去年到现在，央行利率已经降了多少次了？！”而季满如则表示，“那些降价的项目肯定要开始回升，高价项目也会在成交量的吸引力下，下调降价以换取成交量，如果政府不再出台新的楼市紧缩政策，楼市会缓慢开始上升。”

　　对此，北京大学、中国人民大学等多位从事房地产市场研究的学者建议购房人，“购房人可以根据自己情况，出手购买符合自己购房需求、且房价相对合理的房子，毕竟楼市最困难的时候已经过去，期待降价的楼盘再往下降很多也不理性。”来自北京市房地产协会的消息显示，下月8日举办的国贸四季房展上，将有23个楼盘集体促销，据透露有楼盘活动期间将降价4000元/平方米促销。