近日，燕郊项目天洋城以3580元/平方米的低价先后推出四栋楼，吸引了大批购房者，销售接近尾声。而京城几个超低价入市的楼盘都收获了不错的销售业绩。

　　昨天，燕郊超低价楼盘天洋城相关负责人向记者透露，其土地成本每平方米在千元左右，如此定价已是“微利”。

　　据记者了解，房地产行业一直被认为是暴利行业，前两年楼市行情看好时，开发商的利润一般都在40%左右，楼盘定价并非根据成本，而是根据市场行情来定。

　　而目前楼市经历了一年的调整，业内人士分析，开发商定价已经逐渐趋向成本定价。

　　开发商自曝降价有理

　　“我们2007年拿地时的成本很低，折合房价每平方米只有1000元左右，而在北京的四环、五环，2006、2007两年土地卖出8000元每平方米的也有，即便开发商想降价售楼，留给他们的下降空间也不大。”天洋城相关负责人昨天向记者透露。

　　这位负责人表示，由于自己拿地成本低，所以降价空间比较大，这次3580元/平方米的价格是在成本的基础上“微利”定价。

　　以成本定价渐成趋势

　　据记者了解，除了天洋城外，目前低价入市的纯新盘几乎都将利润空间压缩到很小。

　　比如广渠门36号地上的首城国际，是业内公认的高价地，土地成本高达5000元/平方米，业内预期其开盘价应该在1.5万元/平方米左右，但是其第一次开盘定价仅为1.08万元/平方米。

　　另外，石景山的远洋沁山水目前也走的是成本定价的营销策略。而龙湖地产相关负责人也表示，每次促销打折，其都要经过仔细的成本核算来确定最终价格。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在前两年市场供不应求的情况下，开发商定价是不会以成本为主要依据的，而是根据市场需求来制定价格。今年市场出现了供大于求的情况。开发商不敢再贸然定出高价，而是以成本为基础，再加上合理的利润来定价。

　　行业揭秘

　　楼盘售价由四部分组成

　　据业内人士揭秘，一个楼盘的最终售价由四部分组成，土地成本、建安成本、运营成本以及开发商预计获得的利润。

　　其中，土地成本是开发商拿地时折合楼盘每平方米的楼面价，地贵，土地成本就高；建安成本包括建材费、人工成本、机器使用费、水电线路安装费，占总体房产成本中的比例大约为40%；运营成本包括广告费等营销人员开支等，这部分成本占比并不是很大。

　　在以上三部分成本基本稳定的情况下，开发商预计获得的利润可在后期进行调整。

　　据一位业内人士透露，目前建安成本在1000—2000元/平方米之间。所以，最终的房价刨去建安成本和土地成本，剩下的基本上是开发商的利润。

　　购房提示

　　房价是否见底百姓自己要有底

　　面对目前低价楼盘纷纷入市“搅局”的现状，百姓也有点眼花缭乱，晕头转向。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士建议购房者，可以自己先核算开发商的成本，用他的土地成本加上建安成本再加几个点的运营成本，基本上可以知道开发商的利润有多少。

　　当然，这也不是绝对的，有些品质确实好的项目建安成本也会比较高，同时，购房者还要综合考量项目周边的价值潜力，自己判定房价到底值不值，有没有见底。 (记者张媛)