新年伊始，上海商业地产出现一波商铺成交的“小阳春”。但是，这轮商铺成交量的放大，并没有被市场视作从去年下半年以来渐趋清淡和下滑的商业地产市场的转折点。

　　相反，各路资金各执己见，“抄底入市”和“抛盘离场”的现象同时上演，尤其是外资掀起了一股在沪抛售物业套现离场的小高峰。

　　专家表示，目前上海商业地产存在的局面是：供求关系正在出现日趋严重的失衡，“做空”气氛浓厚，导致销售和租赁价格大有引爆价格战的趋势；同时，包括内资外资等在内的多数资本又对市场保持紧密关注，持币待入、谨慎布局。

　　上海目前“欲走还留”的商业地产困局，某种程度上正是全国的缩影和标本。

　　供求渐失衡

　　2009年，与商品住宅市场正在受困于快速发展期积累下的“天量”存货的尴尬一样，上海商业地产市场首先遭遇“存量房”难题。首当其冲者，就是此前甚少收到国家调控干扰、从而发展相对成熟的写字楼市场。据上海华燕市场研究中心的统计数据，今年1月，上海写字楼供应量为19.17万平方米，成交面积为9.17万平方米，供需比为1：0.48，且连续第7个月供大于求(供需比一直保持在1：0.5左右)供大于求矛盾突出。

　　领盛投资一位人士表示，由于写字楼供应量大，同时需求减缓明显，2009年，北京、上海写字楼物业的运营收入将低于15年来的平均水平。就供求的两端看，供方体现为新增房源大量入市：由于前几年商业地产景气时期开工的写字楼陆续竣工营业，大量新写字楼房源纷纷入市。需方则显示为租赁需求下降较快：受全球金融风暴影响，跨国企业新的扩张需求受到抑制，一些企业被迫削减办公用房预算，甚至开始向次级商务区或非核心写字楼搬迁。

　　供需矛盾的集中体现，便是激烈的租赁竞争和租金的持续下滑。

　　2008年四季度，上海多数甲级办公楼的租金出现回落。据统计，浦东租金环比下降15.5%，浦西租金环比下降8%。上海中原房产研究部人士表示，自11月底，甲级写字楼空置率已达到10.7%，与年初的7.2%相比，上涨了3.5个百分点。不少业主纷纷以较低的租金和优质服务来吸引或留住优质租户，超甲级办公楼的租金与甲级办公楼的差距已从第三季度的2.5元缩小至第四季度的1.6元。中原房产人士表示，2009年，上海甲级写字楼的空置率将继续上升，租金将继续小幅缓降。上海很可能将写字楼发展作为刺激内需的有效手段，可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及增加写字楼供应量等，意味着现有写字楼将面对市场较大的考验。

　　商铺难言“坚挺”

　　写字楼市场“空气弥漫”，另一主要商业地产形式——商铺的销售、租赁也面临激烈市场竞争。由于经济衰退的影响，商家开店和扩张的势头被抑制，从而延缓了商业地产的开发和运营。

　　今年春节上海商铺市场虽表现出色，但业内人士已表示，2008年积累下的存量商铺将使今年销售面临巨大挑战，开发商可能采用降价、售后包租等形式打开局面。高力国际甚至预测，上海2009年中心区域的购物中心空置率将有所上升，达到10%左右。

　　目前，浦东有多个零售物业项目正处于紧张施工阶段，包括位于世纪大都会项目以及新鸿基的国金中心1期，国金中心附近10万平米的购物中心等。此外，从位于商业核心区的香港广场、新华联商厦及香港新世界广场等都将于2009年完成品牌升级，届时将进一步增大市场的供应量，为市场的消化带来更大的压力。

　　搜房网人士预计，2009年，上海零售业市场的新增物业面积预计比08年稍有回落，为200万平米左右。销售形势不容乐观，下滑趋势将较明显。严峻的销售压力可能促使部分开发商转售为租，等待市场回暖。

　　专家表示，此前数年上海商业地产的爆发式增长正在带来较大的后遗症，需要当前的市场来耐心消化。中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示，近十年内上海建成万米以上商业网点4000个，平均每年400个。如此快的速度引发大型网点发展热潮，造成招商和项目定位与市场脱节，出现阶段性、结构性、地域性不平衡等问题。

　　资金链难题

　　虽然目前商业地产出现供求失衡，但北大房地产金融研究中心主任冯科认为，商业地产面临的最大困难，还不是泡沫太大，“它相对于住宅地产来讲泡沫并不大，它最大的问题是缺乏金融支持”。

　　冯科认为，国内金融的发展滞后于房地产的发展，商业地产通常需要15—20年的周期来回收它的成本，商业地产的盈利主要不是靠销售而是靠租赁。但国内银行大量提供的是两年以内的信贷，很少提供15、20年的长期贷款。以长期运作和经营为主的商业地产开发商资金链难以得到满足。

　　瑞银证券一位分析师告诉记者，无论是纷纭热闹的黑石抄底还是李嘉诚离场，关系上海乃至全国商业地产走向的主题词还是“资金”二字。敢于抄底的，多为资金雄厚的大型房产商或海外房产基金；决意离场的，则与企业对资金链的不同需求有关。因此，在此轮金融风暴的冲击下，与金融息息相关的商业地产，只要金融行业没有向好，就难以走出新的景气行情。中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰也表示，商业地产本质上为金融产品，需要金融行业的强有力支撑，而今一场不期而遇的金融危机，正让商业地产发展经历挫折。

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示，尚不能做到对长线运作的商业地产项目进行有效监管和风险控制，是致使银行鲜敢涉足商业地产领域的主要原因。因此，开发商不仅在资金压力巨大的项目开发前期找不到贷款支持，即便是在项目的经营阶段也找不到合适的金融产品。朱凌波认为，此前被寄予希望的REITs即使出台，也不可能完全解决商业地产的所为资金问题。它对于持有大型商业物业的套现、大型连锁扩张企业可能会立竿见影，但对于中小企业和开发类产品可能收效甚微。焦点房地产网的市场调查也显示，认为REITs出台能解决商业地产融资瓶颈的人士为47%。

　　国内金融渠道难以打通，外资却正在积极募资进行渗透。目前，来自澳大利亚、中东、美国等地的资金，不仅将目光放在北京、上海、广州等一线城市，对西安、大连、成都等二线城市的不动产项目也在列入投资标的中。因此专家正在担心国内商业物业被外资“全部”持有的倾向将越来越严重。

　　内外资“谨慎”布局

　　面对2009年上海商业地产的风向未卜，虽然内外资都用“谨慎”和“观望”作为入场前提，但一个共同的看法是：不放弃，伺机入。

　　仲量联行的最新报告显示，2008年上海房地产外资收购交易中，排在首位的依然是写字楼项目，占总成交的42%，其次才是住宅物业，占34%。仲量联行称，不少外资机构在2007年至2008年间的结余资金有望在2009年入市，今年上半年或将是外资抄底上海楼市的大好时机。由于低风险成熟市场的物业资本值下降提供了高回报的投资可能，众多外国投资者已经开始重新审视成熟市场的投资机会。

　　不过，由于商业地产一般均比住宅地产有1-2年的调整滞后期，因此专家和企业对商业地产抄底时机是否到来分歧严重。一位房产基金的经理表示，基金虽然已经募集完毕，但目前不急于大规模投资，二是希望市场在基金的最后期限前见底。领盛投资也认为，在写字楼市场，由于跨国企业扩张严重缩减，直至全球经济转好前，高供应量将制造高于预期的空置率。

　　项敏表示，2009年上海商业地产受外部影响，预计上半年无法回暖，市场需求会持续萎缩，部分高端零售物业开店计划受阻。

　　不过选择目前出手、以求得形势转暖时成功卡位的企业也不在少数。国内知名的多元化企业集团杉杉集团董事长郑永刚对中国证券报记者表示，杉杉此前一直专注做地产而不是房产，但现在认为入市的机会来了。杉杉目前开始启动一系列奥特莱斯卖场项目，寻求这一在城市近郊兴起的新兴商业模式中的房产开发机会。知名地产企业世茂集团也拟将在中国的高端酒店数量增加到20余家，共7000余间客房。