住宅市场持续低迷之时,不少开发商紧抱着商业地产当作最后一张“底牌”。然而“底牌”揭开后,结局却并不精彩。
包括仲量联行、第一太平戴维斯在内的知名国际物业机构近日都表示“对2009年商业地产的前景十分担忧”。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受《第一财经日报》采访时表示:“据我们统计,北京市场上的存量商业项目已经接近1/2。”郭增利进一步解释说,我所说的存量是指2008年计划开业却没开业的项目,或者推迟了开业时间的商业地产项目。
按照原计划,仅北京一地2008年新增商业物业面积大约为600万平方米。但是,全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内,全年的新开商业面积不足300万平方米,而大钟寺国际广场、国瑞城购物中心、首地大峡谷等商业项目则集体推迟了开业时间。
200万平方米商业延期开业
“最快要到2009年3月才能开业。”北京国瑞兴业地产有限公司国瑞传媒总经理武斌告诉本报。这已经是国瑞城购物中心第三次表示要延期开业,此前一次的对外开业时间宣布是2009年1月。
这个规划面积13万平方米的大型购物中心从2007年就开始进行招商。据业内人士透露,该项目在2008年8月份招商过60%的情况下,10月份位于一层最好位置的几个零售类的主力客户突然撤出,另外还遭遇多家知名餐饮客户撤出。
面积高达24万平方米的巨型商业中心——大钟寺国际广场又一次推迟了其开业时间。
据悉,这一商业项目在2007年年底已经举行了开街仪式,但至今仍在施工。据了解,目前,大钟寺国际广场仍处在对外招商阶段,只确定了王府井百货等少数大商户。大钟寺的开发商北京中坤投资集团董事长黄怒波向本报记者表示:“2009年5月份应该会开业。”
而位于东四环附近的国美第一商街,开街许久仍没完成招商计划。记者在这里看到,近八成的铺面空空荡荡,零星只有几家餐饮在勉强支撑。据这里的销售人员介绍,目前这里的对外出售价格是每平方米6900元起。而在附近的中介公司,该区域挂牌的二手住宅价格也达到每平方米10000元。
据金源新燕莎MALL副总经理徐静涛透露,从2008年推迟至2009年开业的还有万贸购物中心、SOHO中国运作的前门商业项目、首地大峡谷等。据世邦魏理仕最新发布的数据指出,将有超过200万平方米原计划在2008开业的商业设施推迟到今年进入市场。
多重困局导致商业萎缩
“资金的压力是最主要的问题。”金源新燕莎MALL副总经理徐静涛找出问题的症结所在。他认为,与住宅项目的开发不同,商业地产如果自持需要大量的资金,而房地产企业的融资渠道有限,大部分都是依靠银行贷款。在全球金融危机的大背景下,银行开始“下雨收伞”。导致不少商业地产的开发商自有资金不足,难以应付日常招商费用。
据悉,除了地产商本身的资金压力以外,多家外资零售业收缩战线也让商业地产“雪上加霜”。据《北京晨报》报道,原计划即将开设新店的沃尔玛由于投资计划变动,暂缓了开店的步伐,2008年沃尔玛在华新增门店不足15家,与2007年相比减少了近一倍。
家乐福2008年在中国开设门店不足8家,远低于年初计划的21家。零售巨头麦德龙近期在中国市场一家门店都没有开,而在2008年初,麦德龙有关负责人曾定下“每年6至8家新店”的目标。
徐静涛认为,我国大约有商业品牌250万个左右,由于零售业开始萎缩,大部分品牌都选择收缩战线,也不再发展新的门店,这也是商业中心招商难的原因之一。郭增利也表示,由于消费信心下降,整体零售业2008年下半年出现增长率同比下滑的现象。不少已经和商场签约的“准租户”拒绝“履约”。
GUCCI原定于在北京乐天银泰百货开设的分店被总部临时叫停。GUCCI不惜冒着违背合约以及赔偿保证金的风险,放弃装修到一半的店面从乐天银泰店撤离。
令人担忧的是,与撤店危机同时袭来的还有商业面积的巨大供应。戴德梁行研究报告显示,今年上半年北京商业总供应量达180万平方米,三季度又新增76.2万平方米,预计未来3年内,计划开业的商业项目面积合计将高达630万平方米。
“除了以上的原因外,北京地税局2008年10月15日发布的237号文件,将商业物业的出租税重新调回到25%以上,上调幅度较原来提高5倍,这个文件的实施对商业地产来说是致命的打击。”郭增利说。
“由于来自各方面的压力,一直坚挺的商业地产今年将降价15%~20%。”仲量联行北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹表示,2009年上半年商业地产可能较为困难,下半年才有望回暖。(作者:马可佳)