2008年12月深圳楼市新房成交量近80万平方米,环比猛增1倍多,为全年最高,而全年总成交量不足400万平方米。由于开发商的主动降价,12月份新房价格跌至10900元/平方米,创下全年新低。

　　“之前的市场预测很坏,但从最近两个多月成交量大增的情况看,之前的预测可能过于悲观了。”中原地产深港研究中心总监张伟正在审慎修正中原的看法。

　　中国房地产指数研究院深圳分院的最新监测显示,上周(1月5日—1月11日)全市商品住宅成交总套数为1813套,平均每日成交259套,环比增加23.84%。该研究院分析师杨奕表示,上周成交量环比增长明显,一方面是因为前周井喷的开盘量为上周成交提供了盘源支持,另一方面是开发商的出货决心坚定了,许多楼盘元旦过后推出特价房,有些楼盘赠送各种礼包或现金,有的甚至直接打折或降价,刺激了消费者的购买欲望。成交价格方面,本周商品住宅成交均价有所下跌,为11430元/平方米,环比下跌6.10%。成交价格下跌的其中一个重要原因是项目降价促销力度有所加强。

　　事实上,上周的成交热是延续了此前两个多月的“回暖”行情。多名业界专家表示,接下来的一段时间,这种成交热可望持续。而为了更进一步多方位地促进成交,市场人士又重新开始呼吁取消“限外令”。

　　　　存量降破6万套引遐想

　　曾经让业内各界恐惧的深圳楼市庞大的供应量,在1月11日这个节点,终于下降到了6万套以下。

　　深圳市国土局数据显示,截至1月11日,深圳一手房可售套数和面积分别为59646套和616.18万平方米,环比上周可售套数和面积分别减少3.84%和3.62%。杨奕表示,随着供应量的减少,而成交量持续维持高位,深圳一手房可售量出现走低的趋势,这一现象标志着深圳楼市明显回暖。

　　张伟表示,楼市可售房源下降,反映了在降息、放松房贷以及营业税优惠等政策利好的刺激下,近期成交量上升,购房者入市积极。深圳房地产市场发达,购房者相对比较成熟理性,对利好反应快。而且,深圳房地产市场调整了一年多,更多的开发商加入到降价的行列中来,也消化了空置。资料显示,2008年,市国土房产局批准预售面积为660万平方米,而市场销售的仅为553万平方米,中间有100多万平方米的差距。可见,有大量的发展商拿了预售许可证但是不推盘,而是往后压,这也对降低空置有很大作用。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋透露,2008年12月深圳楼市新房成交量近80万平方米,环比猛增1倍多,为全年最高,而全年总成交量不足400万平方米。由于开发商的主动降价,12月份新房价格跌至10900元/平方米,创下全年新低,环比11月下降了2647元/平方米,降幅达到19.5%。

　　根据中国房地产指数研究院深圳分院的月度报告更详实的监测统计,上月新开盘15个住宅项目共推出5751套/47.88万平方米,供应套数环比减少44.49%,供应面积环比减少47.58%。分析师称,开盘量大幅萎缩,主要是因为前月楼市新政实施后,手持中小户型楼盘的开发商纷纷抢先推盘,使得上月开盘量高企,同时分流了上月的开盘量。

　　成交上,2008年12月全市商品住宅共成交7898套/72.87万平方米,成交套数环比增加22.74%,成交面积环比增加23.14%,成交量达到今年的最高峰。本月是新政实施后的第二个月,成交量能继续放量增长,一方面是因为深圳住宅成交量经过上月的放量增长后,消费者对市场的信心有所增长,另一方面是大量中低价楼盘入市使得深圳整体楼价下调到消费者能承受的价位。

　　房价在上月表现出加速下降的明显趋势。12月份深圳商品住宅成交均价为11084元/平方米。对此,杨奕称,成交均价下跌明显一方面是因为入市的项目还是以低价的中小户型住宅项目为主,另一方面是临近年尾,开发商都想把握住今年最后一次回笼资金的机会,加强了降价促销力度。

　　　　开发商酝酿提价

　　按照最近的市场状况,王锋预计,如果宏观经济形势不出现大的问题,预计到今年第二季度,深圳房价有可能会走向稳定,在均价1万元/平方米上下波动。但是,王锋依然建议,深圳政府部门应当出台针对房地产的刺激政策,因为楼市回暖的根基尚不稳固,“此前一些不适合的房地产调控政策,有必要纠正,比如限外令等。”

　　“近两三个月,很多楼盘都卖得很好,不少开发商由此获得了较充足的回笼资金,加上国家政策转向鼓励银行给开发商贷款,开发商进一步降价促销的压力普遍减少。”张伟称,据中原地产的了解,已经有开发商考虑提价,也有投资客准备入市。

　　但开发商的这种如意算盘不一定会“如意”。近日,住房保障部负责人已经公开表示,支持房地产开发企业积极应对变化,合理确定价格促进销售。据透露,2009年,由于受国际金融危机快速蔓延,经济下行压力增大,房地产方面,国家还将出台一系列政策,住房保障部今年工作的总体思路在于保证居民合理住房消费,促进住房投资规模适度增长。深圳地产业内人士将上述表态,看作是深圳楼市持续回暖的积极讯号,表现出乐观情绪。

　　对此,中原集团主席施永青周二来深演讲时表示,如果实体经济不好转,房价不会好起来,现在反弹了,有一部分开发商信心增加了,觉得可以把价钱提上去了,但这种策略只能是用在短期的策略上,需要对长期的宏观情况有一个判断,现在来说,开发商应该是把握好价钱反弹、市场信心增加的时候,增加自己的销量,增加自己资金的回收。

　　　　取消“限外令”被重提

　　正如前所述,虽然近期楼市成交向好,但王锋仍然认为,楼市回暖的根基尚不稳固,有必要纠正“限外令”。

　　美联物业市场研究部负责人向记者表示,楼市行情转变,政府应该检视“限外”的得与失。“限外令”出台的2006年,正是全国楼市行情看涨之时,各种资本纷纷进入楼市投资,尤其是外资在内地的物业收购案此起彼伏,推动了楼市价格的快速上涨。2007年上半年,深圳楼市更是史无前例地大涨五成以上,因而也顺理成章地迎来了深圳地方“限外”政策出台。

　　然而,上述负责人认为,现在楼市行情已大不相同,整个二级市场,包括住宅、写字楼,其成交套数均不及去年高峰期的五成,价格降幅亦不小,住宅成交均价下降达三成,写字楼成交均价跌幅超三成。与此相应的是,当年在大陆大肆收购物业的机构纷纷抛售手中物业。此一时,彼一时,当年“限外”政策出台的楼市环境已经反转,相反国家新近出台“新国六条”又在鼓励楼市消费,支持开发商直接融资,强化地方政府稳定楼市。如此看来,楼市“限外”政策出台的基础已经改变,该政策也应作相应的变通,甚至暂时取消,这对于紧邻港澳的深圳楼市尤显重要。

　　当然,购房者对当年的高房价仍心有余悸,其支持楼市“限外”的理由是担心外资再次抄底中国楼市,从而推高楼市价格。然而在目前全球金融风暴纵横深入的情况下,若外资会大举抄底中国楼市,中国政府又何须花大力气来促进楼市交易呢?楼市行情已然转变,政府应该早日取消“限外令”。