编者按

　　面对在2008年坐上“过山车”的中国房地产，业界把市场最早走回正轨的时间“赌”在“牛”年年中，除了降价清盘销售，更多业内人士把期望放在对“二套房贷”松动等政策上，把促成“改善型”住房需求成交当成是撬动市场的主力军……

　　牛年楼市已经拉开序幕，然而未来市道是“牛”还是“熊”仍难以定论，市场变数永远难以猜想和预料的。《北京晨报》房产周刊在大量采访基础上，围绕政策、房价、供应量、二手房等五大与房地产市场息息相关的问题大胆猜测。

　　政策 取消二套房贷款限制？

　　缘起：最早传“取消二套房贷相关限制政策”是在2008年10月，当时市场成交量连月低迷，救市呼声四起。此后在2008年12月10日结束的中央经济工作会议提出，“要增加保障性住房供给，减轻居民合理购房负担，发挥房地产在扩大内需中的作用”。国务院常务会议确定三条措施，加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模。

　　住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在解读政策时再次提出：“二套房”政策还有下调空间。或许是考虑到现在市场还是有风险，新政策中并没有放开投资性二套房的购房政策，如果市场起不来，投资没有拉动，也许还会调整。

　　依据：2008年9月，房地产市场处于高位运行，央行、银监会调整“二套房政策”。如今房地产市场大变，“二套房”政策是否会松动备受关注。尤其面对连续降息、减税以及房贷优惠利率的利好政策连续出台，市场回暖迹象依旧不明朗，因此人们把“二套房政策”未松口当成是楼市的“紧箍咒”。

　　走向：顾云昌表示，任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是给楼市降温的“冷气机”，是为了进一步减少投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，该取暖、该加温。因此，取消二手房相关限制政策势在必行。

　　房价 下降20%还有空间？

　　缘起： 2008年，北京住宅市场最终以其售价的回落而黯然收场。据仲量联行的最新统计显示，在2008年第四季度中，北京高档公寓的平均售价较上季度下降6.3%，降至19711元/平方米；豪华公寓的平均售价下降5.9%，降至23791元/平方米；别墅的平均售价下降3.9%，降至20285元/平方米。2008年度住宅市场销售状况的不尽如人意，导致开发商纷纷降低一级市场的售价，使得此前已经受到市场表现疲软影响的二级市场更是雪上加霜。面对还未见底的全球金融危机，房价在2009年进入下行通道成为业内的猜想之一。

　　依据：经历2008年下半年房地产初冬的洗礼，部分小开发商、或者同期在售量较多的开发商，并且考虑到国内经济不会在短期内扭转下滑的态势，为了快速回笼资金，使公司能正常运转，今年必将降价销售，同时根据不同情况，确定当期的打折策略。中原地产投资顾问部认为，虽然有政策的刺激，但市场信心的恢复仍然需要时间，因此乐观估计，2009年下半年市场发展基本稳定，日成交在200套以上。

　　走向：仲量联行北京研究主管马安平预测，2009年高端和豪华住宅价格有15%至20%下跌的可能，别墅价格有10%至15%下跌的可能。原因是买家在等待更低的价格和更多的政策优惠，同时巨大的存货也将会抑制价格上涨，而出租市场的疲软导致投资需求的进一步下降。中原地产投资顾问部分析认为，2009年北京房价将稳定至2006年的水平。持相同观点的还有中大恒基，该机构认为2009年的二手房价格有可能下滑10%至20%，即使出现这一幅度的下降，二手房的均价仍然会高于2006年均价很多，所以绝大部分在2006年前购房的业主不会出现卖房亏损。而新的市场状况还将有利于增加目前购房需求，有利于2006年前购房的消费者卖旧买新，置业升级。

　　供应量 保障性住房成主力？

　　缘起：研究机构透露，近2年销售情况不好，资金紧缺的开发商，关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为谨慎。由于2008年市场形势低迷，并且出现多宗土地流拍、大量保障性住房和两限房用地供应，预计2009年土地整体价格下调。

　　产品供应方面，开发商在积极要求“改善型”住宅需求，因此在户型空间格局或将出现拼装型户型，如90平方米左右的三居或复式户型，两个80平方米左右的户型拼装成一个大三居或四居等产品将大批上市，结构将更加紧凑多样。戴德梁行最新发布的数据显示，2009年至2010年北京高端住宅新增供应量预计为15000套，该数字仅为2008年全年的62%，高端住宅供应量将经历由峰值转入下行通道的阶段。

　　依据：根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将进一步增加，保证更多中低收入家庭的需求。同时，由于全国的普通住宅严守“70／90”的政策，且政府计划在2009年推出大量政策性住房，因此预测2009年住宅产品整体户型面积偏小，中小户型依旧是市场供应主力。

　　走向：中原地产投资顾问部预测，2009年土地供应总量将继续增加，仍将大力推出保障性住房和两限房，将会较多出现或与商品房配建的形式，预计2009年保障性住房和两限房用地供应将比2008年有所增加。虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但实力派开发商仍将实施“储地为王”地产开发策略。比如近2年销售情况较好的开发商，或在2007年拿到高价地的开发商等资金链充足的开发商，将会在今年实施“储地为王”计划，因此土地成交在2009年将呈两极分化态势。

　　此外，仲量联行预测，由于买家将继续观望，因此住宅供应量依旧大于需求量，因此2009年存货量大导致住宅价格上行难。

　　二手房 全年成交量不超7万套？

　　缘起：受整体市场低迷的影响，二手房买卖市场在2008年也遭受重创。其中，仅北京市二手房的成交量一年也不过达到67774套，成交数据是有5年历史记录以来首次下降，同比下浮28.13%。面对全球金融危机和低迷的市场现状，业内人士透露，如今中介机构主要靠租赁市场来支撑企业运营。

　　依据：北京中原地产三级市场部副总经理宫萍预测，2009年北京二手房成交量接近70000套。一是因为2008年购房需求被极大抑制，准置业者将在2009年置业促使成交量上涨；二是下半年降息、减免税费等政策出台，将促2009年二手楼市交易活跃，但由于金融危机的持续影响，消费者观望情绪仍将持续一段时间，因此成交量并不会大幅增加。

　　走向：业内预测，北京市场的刚性需求还大量存在，加上目前其他行业及金融投资渠道的匮乏，因此前期很多投资房产的小企业主，民间游资推出房地产市场，都会给2009年的房产市场带来大量的优质、低价房源，这样在一定程度上市场的流动性将好于2008年。而只要2009年北京二手房市场成交量接近7万套，那么对于中介公司来说将会是比较大的利好。按照目前北京中介门店的总量计算，一年的市场总成交量将支撑各大型中介公司能够增加20%的门店，中介机构的竞争将进入新格局。

　　投资 房地产新融资渠道启动？

　　缘起：受到整体经济环境的影响，投资者对进入房地产市场开始采取谨慎态度。据多家研究机构监测发现，2008年全年，整个北京商业地产市场的投资活动面临很大的压力。尽管市场交易量并未比2007年同期大幅下挫，但买卖双方之间的预期差距依然很大。仲量联行最新发布的数据显示，北京2008年房地产全年并购总额达到41亿美元，同比降低18.3%，其中外资全年并购总额同比降低74%。由于写字楼、商铺在近两年的供应出现高峰，因此2009年所有物业租金均有10%至15%的下降。

　　依据：据戴德梁行和仲量联行两家机构透露，目前引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台，可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商和业主/营运商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。与此同时，目前保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们对投资于房地产市场的热切希望，将有可能为商业地产的市场售价提供进一步的支撑。

　　走向：随着2008年岁末前商业地产售价的走低，这种差距可望缩小，预计2009年投资市场将会趋于活跃。鉴于租金持续走低和投资者为了在风险增高的市场当中能够获得补偿从而要求更高的收益率，我们预计各个物业类别的售价将会普遍下跌15%至20%。同时，谨慎的投资者将会把投资重点放在一线城市进行核心投资，2009年一线城市投资活动将增加。而随着监管限制的放宽以及买卖双方对价格预期的调整，可以预见2009年外资收购活动将会重新兴起。一旦放宽商业地产的投资限制，以及推出房地产证券化投资产品，都将在一定程度上起到对冲下行风险的作用。(记者 王丽娅)

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