商铺是商业市场最基本的细胞，其租售价格的高低无疑是反映商业市场冷暖的晴雨表。2008年上半年，受奥运会举办的利好影响，北京商铺的租售价格曾一路攀升，而下半年爆发的全球金融危机，又让商铺的租售价格大幅回调。2009年，北京商业面临着哪些市场机会，商铺的租售价格走势又将如何？

　　　　价格继续走低

　　“商铺的租售价格从根本上讲与消费是紧密相关的。销售情况好，商家能够承受的租金就高，反之生意不好做，商家承受能力必然降低。”华高莱斯国际地产顾问有限公司商业地产专家苗钧认为，从目前消费市场整体偏弱的走势来看，2009年，北京的商铺租售价格也将延续2008年三、四季度以来持续走低的态势。

　　据华高莱斯相关调查显示，2008年一季度，除了空置率有所增加外，北京商铺无论是供应量还是租金，都在延续2006、2007年持续走高的趋势，并且在二季度达到最高点。从三季度开始，受奥运临时管制措施影响，商家经营受到一定程度抑制，商铺租赁市场陷于停顿。期间，三里屯Village、王府井乐天银泰、东三环富力城等几个大型商业地产项目入市，拉动商铺租赁市场小幅回暖，但是新开业商铺的售价则开始走低，呈现租售价格倒挂情形。

　　今年，生意不好做在很多市场已经显出端倪。在中关村专业电子卖场，清淡的生意让不少商户选择撤离，空置率增高迫使经营方纷纷主动降低租金。以海龙电子商城为例，有知情人透露，根据位置的不同，商铺租金下调幅度从8%-60%不等。

　　　　商户总数不减

　　“尽管消费市场整体走弱，但今年商户的数量却未必减少，甚至有可能增加。”易铺网CEO、赛睿顾问董事长陈建明认为，在就业市场压力增大的情况下，会有更多人选择自主创业，而开店无疑是最为普遍的创业形式。

　　在陈建明看来，整个2008年北京没开出几个打眼的商业项目。大钟寺国际广场、三里屯Village北区、国瑞城购物中心、金宝汇购物中心、万贸购物中心等一批原先预计开业的项目，全都由于招商不利等各种原因，将开业时间推迟到了2009年。

　　项目既然已经落成，迟早都要开业。国内大批新商户的加入，无疑将在一定程度上填补部分国际品牌退出所造成的市场空白。因此，对于北京商界来说，2009年同样是一个商户结构调整年。

　　　　新项目难度加大

　　在整体商铺租金下调的同时，不同区域、不同业态的表现情况也会不尽相同。

　　苗钧认为，成熟商圈，如王府井、国贸、西单等，由于多数商业项目运营稳定，客流量也基本稳定，抗风险能力较强，受金融危机影响较小。加上这些商业项目与商户的租约一般都签得较长，所以在短期内租金下调幅度有限。而新开业项目不仅面临着招商的困难，而且人气的培养也需要时间。在住宅市场同样不景气的情况下，开发商为了尽快回笼资金，无论是租赁还是销售，商铺价格下调的幅度都会更大。

　　不过，不同的商业业态，受金融危机的影响程度各不相同，商铺价格的调整幅度也会不尽相同。陈建明认为，以中高端为目标消费群的购物中心，在市场紧缩的情况下也会受到较大冲击，特别是随着国际一二线品牌的撤出，其租金下调幅度会更明显。相比之下，超市、便利店等服务中低端的社区商业经营反而更加稳定，这些业态是百姓日常消费离不开的。他预计，今年消费市场上有所作为的商业企业，也将主要出自这一群体当中。(记者 徐慧）