2008年京城楼市跌宕起伏的变化，都和房价有着密切关系。显然，房价在去年的动荡中充当了重要的角色。业内主流观点认为，只有房价稳定了，交易量才能稳定。那么，2009年房价走势将如何？数位经济学家、开发商及购房者都给出了自己的房价晴雨表及理性分析，房价回到2007年初或2006年底或许有谱。

　　接受本报记者采访的业内人士虽然都认为，2009年上半年北京楼市仍旧在下降通道中滑行，但都无法给出再具体的指标值。“整体来看，还具有下降的空间。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，2009年北京楼市价格将在底部盘整，该观点得到多数业内人士的认同。

　　高看2007年初

　　“政府该救的层面都救完后，就只能靠开发商自救了。”自救只有一招，那就是大幅度降价。多位接受本报记者采访的业内人士，均认为今年还将出现价格战。

　　2009年北京房价仍有下降空间。项目个盘之间的差别将会更明显，个盘售价的此消彼长局面更为突出，房价较高的楼盘今年仍会持续下降。谨慎的乐观者认为，今年下半年房价会略有好转，2009年北京房价应和2007年初价格相当。“今年房价还有20%的下降空间，相当于2007年年初水平。”中新集团(北京)公司董事长张晓东认为。

　　低至2006年底

　　而部分悲观者则认为，2009年房价可能与2006年均价相当，如果这样来看的话，应该会比2007年初价格再降1000—2000元/平米。

　　在北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆看来，任何事物都有阴阳两面，白天有多长晚上也就有多长，房价持续涨了几年，也会下降几年。由此看来，2009年仍处于下降通道，个别项目达到2006年下半年价格。

　　购房者阵营的大部分被访者均认同这一观点，他们认为部分区域已经涨得过头了，或是提前透支了某些利好，目前价格并不坚挺，回调是必然的。

　　1　购房者阵营

　　被访者既有已购房的，也有未购房的，他们均对自己关注的区域给出了理性的预测和分析。他们其中的大部分认为2009年房价回归至2006年底较为合理。

　　玉泉路板块11000元/平米较合理

　　被访者：孔向平(化名)

　　大学毕业两年，就职于北京一房地产公司投资部。从去年下半年开始看房，由于工作单位在西城区，目前更倾向于购买西边的楼盘，重点关注远洋·沁山水所在的玉泉路板块。

　　预测：现在玉泉路板块的远洋·沁山水均价11800元/平米，稍好点的户型也要在12500元/平米。我个人感觉还是贵了，今年房价仍有下行空间，至少在4月份前房价是会继续下行的，之后可能会保持比较稳定的态势。玉泉路板块2009年的价格在11000元/平米左右比较合理。

　　分析：2009年整体经济形势都不好，房价应该还会降的。但是西部的项目不像东部那么多，竞争也不如东部激烈，因此价格下降幅度可能也不会那么大，再降1000-2000元，我觉得比较靠谱。

　　四环沿线将回2006年较高水平

　　被访者：刘鸿铭

　　30岁，就职于某股份制商业银行信用卡中心，重点关注西南四环商品房，包括玉泉路、五棵松、丰台小屯路板块。

　　预测：2009年房价还将小幅下跌，四环沿线普遍回到2006年稍高水平，具体到西四环可能为9000元/平米左右，偏南四环则为8000元/平米内。

　　分析：目前一系列调控政策都指向自住型购房，开发商也不断降价，最后房价会和收入相匹配，西南四环目前只有玉泉路一带稍微成熟，在售的远洋·沁山水均价11000元/平米，远洋山水的二手房可以9000多元/平米拿下，而玉泉路再往南还是很荒凉，在售的大成郡、西府颐园、新兴年代最近价格都在下调。如果价格要反映真实价值的话，这个片区的价格还要跌一些。

　　交通利好已被透支通州还会跌

　　被访者：邹杰(化名)

　　今年30岁，目前在一家外资公司从事市场研究工作，小有积蓄。从去年传出房价下跌的消息开始，邹杰就一直关注着房地产市场，想要买一套房进行投资。之前主要关注通州区域，先后看过DBC加州小镇、时尚街区、新通国际花园等项目。

　　预测：通州应该还会有一定的下降，现在有些项目已经7000元/平米了，希望能再降到6000-6500元/平米。

　　分析：通州的新房空置率还是很高的，这些房需要消化一段时间，所以2009年价格继续下行的可能性很大。与其他新区相比，通州的开发比较早，交通利好等概念也已经透支过了，所以通州的价格不会很坚挺。

　　北五环会现均价7000元内楼盘

　　被访者：崔喆

　　28岁，投资公司分析师，已于2008年下半年购入北五环北苑家园一套住宅，当时价格为10800元/平米，关注立水桥及泛亚奥板块。

　　预测：立水桥区域价格目前处于回调中，2009年将稳定在9000元/平米左右，有可能回落至8000元/平米以内，整个北五环2009年或许会出现7000元/平米以内楼盘。

　　分析：北五环泛亚奥板块在2007年和2008年上半年透支了奥运概念，房价泡沫较大，我当时买房看了很久都没有下决心，后来是因为房主急用钱，相对便宜我们才买的，现在看来还是贵了。现在板块内悦溪项目已卖到9000元/平米以内，公园2008也出现7000元/平米以内特价房，估计2009年还会便宜些。

　　朝青板块最低降至2007年年中水平

　　被访者：冯军

　　今年36岁，就职于北京一家国企，年薪15万元左右。2007年7月，为了改善居住条件，冯军看中了位于朝阳区姚家园的金隅凤麟洲，以12600元/平米购买了一套120平米的三居室。随后，他一直在关注朝青板块的房价变化。

　　预测：2009年，在一些主力项目降价的带动下，朝青板块价格会有一定的下跌空间，但不会跌破2007年年中的水平，12500-13000元/平米是比较合理的价位。

　　分析：目前，该板块一些项目的价格已经出现了松动，青年工社推出低价loft，折合每层均价仅7000元/平米，润枫水上新的一期改推毛坯房，均价由原来的精装18500元/平米，变成了毛坯13600元/平米。所以2009年区域整体应该还会有一定的下调。不过，由于地铁6号线将要开通，商业配套也渐趋完善，区域价格不会大幅下跌。

　　2　开发商阵营

　　开发商们都对自己熟悉的区域给出了预测。他们的观点分歧较大，有人认为今年房价将与去年持平，个别产品还将稳中有升，而有人认为，今年还有20%的下降空间，个别项目会达到2006年平均水平。

　　西部区域将与去年10月持平

　　被访者：遇绣峰(亿城集团品牌营销中心总经理，该公司旗下项目有万城华府、西山华府等)

　　预测：海淀等西部区域价格将与2008年10月后的价格持平，不会出现大的波动。

　　分析：目前区域内已经出现新开大盘主导局面，而这些楼盘均在2008年时或调整了价格，或低价入市，如龙湖的唐宁ONE，其低价格入市的特点非常明显，销售状况也趋于稳定，加上西部楼盘一直不太充足，基于对供求的预期，御园、西山华府等大盘都会放缓销售预期，稳定价格。

　　当然，西边也不会没有调整价格的楼盘，如橡树湾、领袖新硅谷等，去年进行了调整，不排除今年还会有促销的可能，但是这些盘已是收尾阶段，总量不大不足以影响区域的总体价格。

　　北部房价将与2008年相当

　　被访者：肖劲(远洋地产市场总经理)

　　预测：北部楼盘价格将与2008年持平，稳中略有调整。

　　分析：目前北部和西部的楼市应该是各个区域中最乐观的。和西部类似，北部楼盘供应量比较少了，今年北四环外的相当多楼盘都在处理尾盘，2009年难以形成规模供应，北五环沿线是降价现象比较明显的区域，价格在2008年底已经回归到2007年大涨前的时期，2009年再大幅下调的空间不大，将会继续保持稳定状态。

　　东四环沿线在去年基础上略降

　　被访者：高宏标(金都杭城总经理)

　　预测：下行空间不大，在2008年水平上略有下调，然后在下半年好转。

　　分析：东四环沿线已经集中出现了一批价格很低的房源，如珠江帝景、首城国际都推出了低价房源，受到市场的追捧，部分开发商已表示出要将价格略微上调。

　　总体而言，2009年东四环区域主流楼盘会以较高的性价比继续吸引关注度，即使不再调整价格，这个优势也比其他区域明显，开发商不会轻易变动了。

　　今年还有20%的下降空间

　　被访者：张晓东(中新集团(北京)公司董事长)

　　预测：2009年北京楼市房价仍处于下降通道，部分项目还有20%的下降空间，相当于2007年年初水平。

　　分析：北京房价还没有进入普降通道。从目前楼市的表现来看，不存在坚挺的理由。上海、深圳的房价都出现了较大幅度的下降，北京也会有这样一个过程。

　　初步预计，北京房价还有20%的下降空间。目前，北京楼市的市场层面并不好，持续高价的房子肯定是有价无市，市场的客观购买需求暂时不会释放。据了解，东部某项目因坚持2007年上涨后的高房价，下半年只销售了2套。

　　个别项目会达2006年水平

　　被访者：黄玺庆(北京万年基业建设投资有限公司总经理)

　　预测：2009年北京楼市房价相当于2006年平均价格，个别项目会达到2006年下半年价格。

　　分析：按照经济规律来看，今年房价还会下降。任何事物都有阴阳对称的两个方面，白天有多长，晚上也就有多长。同样，房价持续上涨了几年，也会持续下降几年。北京房价实际上是从2005年开始上涨，如果按照2008年为其下降开始，那么2009年还处于下降通道中。

　　此外，中国经济离不开世界经济，2009年3月是世界经济最黑暗的时候，中国经济也不能独善其身。中国房价也或多或少受到世界经济的影响。

　　今年房价相当于2007年初

　　被访者：陈艳萍(保利北京公司营销总监)

　　预测：今年房价相当于2007年初水平。

　　分析：今年楼盘价格仍会出现有升有降的情况。楼盘因其品质或价格制定策略的变化，会出现个盘的此起彼伏的局面。开发商出现优胜劣汰大潮，实力不强的开发商将会逐渐退出地产行业，有的开发商甚至会被市场淘汰出局。大品牌开发竞争力体现得更为全面。

　　要打价格战再跌20%-30%

　　被访者：宋翔华(北京华侨城营销总监)

　　预测：今年仍维持下跌趋势，价格比去年降25%-30%，与2007年初水平相当，基本达到购房者的意愿价格区间。

　　分析：首先是经济环境，2009年经济形势依然不乐观，购买力下降，购房者购房意愿降低。其次是2008年项目普遍销售不好，2009年承担更大压力，所以今年要大打价格战。

　　东部高端别墅价格稳中有升

　　被访者：黄其森(泰禾集团董事长)

　　预测：普通住宅出现僵局，高端项目继续坚挺。

　　分析：2009年，东部五环沿线及通州的普通住宅会出现僵局，一方面是因为部分楼盘价格上涨过快，另一方面是因为多个保障房在东部推出，一些低价普宅没有出现较好的销量。与普通住宅市场滞销僵局不同，2008年的北京东部别墅市场一直表现坚挺，销售量和价格都稳步攀升。今年，别墅市场的价格还会呈现上升趋势，别墅“限地令”促使别墅供应量进一步萎缩，目前在售的一批别墅清盘后，北京的别墅将在一定的时间内面临空白期。

　　具体到区域，CBD区域的别墅发展前景仍然可期。2009年，CCTV和BTV两大电视传媒巨头将东迁至CBD商圈，传媒产业整体东迁将为CBD区域带来新的活力。新贵阶层置业别墅最便捷之处，无疑也在地理位置适宜的京东板块。

　　3　业内人士阵营

　　乐观的人士认为，今年房价可能不会再跌了，建议想买房的人可以出手了；悲观的人士却认为，房价还会下降，至少10%以上，会接近2006年底水平。

　　降15%-20%，与2006年底接近

　　被访者：冯科(北京大学经济所房地产金融研究中心主任)

　　预测：比当前房价大概下降15%—20%，是比较合理的价格，这个价格约与2006年底的价格相近。

　　分析：2009年，全国房价会整体下降，虽然各个城市的情况不同，但平均值肯定会下降。北京明年也会下降，我认为四环外、郊区燕郊等地，价格下降的幅度会比四环内明显。

　　房价或将回落10%左右

　　被访者：文国庆(和讯首席分析师)

　　预测：相比2008年12月，房价可能回落10%左右，与2007年中期水平相近。

　　分析：很多买房人认为房价应该下跌20%-25%，但可能不会到那个程度。现在政府的货币政策开始放松，希望房地产市场恢复正常，这样股市也会上去。2009年的第一季度，中国股市可能会有一个明显的涨势，股价上涨50%左右，房子就会卖得比较好，如果股市持续上涨半年，在房子的销售上也会有所体现，房地产市场的交易兼并将会被打破。

　　离底不远了，可以考虑买了

　　被访者：顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)

　　预测：综合算来，目前的房价相对合理。

　　分析：根据统计局发布的数据推算，2007年，北京的房价上涨了20%左右，2008年没有上涨。简单地计算，这两年平均每年上涨10%左右。这个数字与收入涨幅差不多持平，2007年北京市平均收入上涨了10%以上，2008年上涨了7%以上，这样综合算来，房价相对合理。中国的房价跟整个经济的联系很密切，政府不可能看着房价超跌，会出台相应的政策来恢复市场信心，所以从现在的国内形势和国际形势来看，我认为房价回归得差不多了，离底不远了，购房人可以考虑买房了。

　　理性一点或能等到2006年水平

　　被访者：沈明高(《财经》首席经济学家)

　　预测：今年能回到2006年底或2007年初的水平。

　　分析：市场在信心不足时，房价可能会有过度反应，也许会出现超跌。具体要看政策如何来调控市场，我认为房价比去年最高时下调15%-30%，比较接近购买力水平。另外，房价调整的深度也要看开发商的流动性，开发商的资金如果比较宽裕，房价下调的幅度就会小一些。目前为止，北京还没看到恐慌性抛盘的情况，说明开发商还是能够扛得住的。如果大众消费者理性一点出手，能等到房价回归至2006年底或2007年初的水平。

　　今年房价可能不会再跌了

　　被访者：张元端(中国房地产及住宅研究会副会长)

　　预测：今年可能止跌回升。

　　分析：周期波动是经济发展过程中常见的现象，它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。周期波动可细分为复苏、繁荣(波峰)、衰退、萧条(波谷)四个阶段，2009年的房地产市场接近于第四阶段：萧条(波谷)。主要特征是：交易量持续减少，价格跌势继续，但房价又可能将在这一阶段止跌回升。中国经济周期波动总体上已呈现出一种峰位降低、谷位上升、波幅缩小的“微波化”的新态势。目前，通过调控，一些城市的房价从涨幅过大到理性回归，对于房地产经济波动的“微波化”来说是2009年市场一个利好。

　　上半年不降，下半年反弹

　　被访者：朱中一(中国房地产业协会副会长兼秘书长)

　　预测：2009年上半年房地产市场还是挺难的，交易很难回暖，下半年如果政策效果发挥得好，有可能反弹。

　　分析：北京房价的变化取决于区域，二环内住宅降价的可能较小，降价比较大的为五环以外，这些区域的产品2007年疯狂跟涨，此番降价，这些离主城区相对边缘的区域降幅自然会大一些。但总体看来，北京的房价上半年不会大幅降价。如果下半年政策效果发挥得好，房价有反弹的可能。(记者 张学冬 张家齐　杨娟娟 吴海花 李宛霖 张晓玲)