经历了2007年的狂喜，再到2008年的对峙，2009年的房地产市场是否会迎来一个新起点？

　　2009年，房价向下的压力依然，就如绷紧的弦，压力未能得到释放。而要释放这些压力，房价的继续回调不可避免。虽然不少开发企业声明已经是“成本价”、“不能再降”，但是面对如此庞大的供应量，面对紧捂钱袋的消费者，楼市将往何处去？

　　但这并不是简单的返回，而是一次升华，一次再造，更是一个新的起点。

　　相信经历起起伏伏之后，房地产市场将走向成熟！

　　岁末年初，楼市往何处去？各大机构纷纷出炉相关报告，本报精选其中有代表性的几个观点，以飨读者。

　　关键词：降息VS回调VS压抑VS爆发

　　解读：DTZ戴德梁行综合住宅服务部研究报告显示，受环球金融危机影响，宏观经济走势不确定导致入市信心不足仍然是影响2009年深圳房地产市场的主要因素。而政策放松，房价下调，需求压抑还是2009年房地产市场的主调。

　　报告认为，2009年政府将继续推行宽松的信贷政策，预计至上半年将仍有三次降息，总共下降81个基准点。在房地产新政方面，预计将进一步减免房地产交易环节税费，鼓励居民合理的住房消费，如二手房营业税实行分档补贴等；为释放改善性购房的消费潜力，将调整第二套房贷的限制；在土地政策方面，将减免开发企业的土地增值税、营业税等，土地交易金也将继续实行分期付款；

　　房价方面，2009年整体房价不会大涨或大跌，分析人员预计将在1万-1.2万元／平方米的区间徘徊。“从具体区域看，由于供应紧缺，特区内中心片区房价较坚挺，回调幅度估计在8%左右；特区外宝安、龙岗两区不少项目已在2008年底大力降价促销，房价下跌空间有限，但两区供应量集中，产品竞争激烈，预计特区外整体房价将回调10%-15%。”

　　而从消化量来看，深圳的住房需求依然受压抑，预计2009年需求将得到释放。据统计，从2002年到2006年深圳平均每年的商品住宅需求量有793万平方米，而2007年受第二套房政策影响成交降至500万平方米，2008年楼市调整加上环球金融危机冲击，全年成交量只有383万平方米，大量刚性需求被抑制

　　被压抑两年的刚性需求部分将在2009年释放，因而预计购房人群主体仍是自住客，基于深圳人口结构以外来人口为主导，所以自住需求中以首次置业者为主，因而总价较低的实用性中小户型将成为今年最热销的产品。其次，深圳近两三年的婴儿潮也带来了大量的改善性换房需求，预计特区外定价较合理的中大户型将更受欢迎。如有更多项目降价促销，预计下半年将吸引部分投资型需求入市。

　　关键词：12800元／平方米，跌4.4%

　　解读：2008年的深圳楼市，可以概括为：供应充足，成交低迷，价格暴跌。

　　这是深圳中原地产的年度报告中对去年深圳楼市最为概括的总结。报告表示，尽管年底楼市成交活跃，尽管一些楼盘价格已经较为合理，面对堪忧的宏观经济前景，面对超过400万平方米的市场存量，面对2009年仍然充足的新增供应，面对整体仍属高位的房价，深圳楼市的稳定尚需时间，只有楼盘果断让利，坚持低价策略，不断消化存量，楼市才能尽快企稳。

　　2008年深圳市一手住宅成交均价12800元／平方米，同比下跌4.4%。目前房价远高于2006年的水平，2008年12月全市144平方米以下住宅成交均价仍比2006年12月份上涨超过10%。

　　罗湖莲塘、罗湖口岸2008年在售楼盘价格最低12000元／平方米，最高18000元／平方米，而2006年这两个片区在售楼盘均价都在13000元／平方米以下；福田2008年在售楼盘价格基本都在14000元／平方米以上，而2006年开盘的项目，除豪宅外，售价基本都在13000元／平方米以下；南山2008年在售的中档、高档住宅均价普遍在13000元／平方米以上，而2006年的半岛城邦只有12000元／平方米，御景东方、卓越浅水湾均价只有16000元／平方米；宝安中心区2006年最贵的楼盘均价只有11000元／平方米，其它的在7000-10000元／平方米之间，而2008年在售的，均价都在10000元／平方米以上，龙华2006年楼盘均价基本都在8000元／平方米以下，低的不足7000元／平方米，而片区目前在售的价格多在8000元／平方米以上；龙岗布吉2008年在售的楼盘价格普遍都在7000元／平方米以上，而2006年基本都在7000元／平方米以下。

　　此外，最重要的是，我们面临着不确定的宏观经济走势，2009年GDP增幅回落已是共识，争议是“保8”还是“保9”。经济回落，收入减少，将抑制消费，而作为最大的消费支出，居民购房意愿无疑将仍是比较低迷。2009年深圳楼市将是盘整之年。

　　关键词：金融海啸VS实体经济VS2009楼市

　　解读：世华地产·市场研究中心预测，2009年国家对楼市期望重点在“稳定”，而不是“严控”。

　　从2008年国家出台政策的时间和力度看，可以看出政府在鼓励购房和稳定楼市方面所做的努力，对鼓励购房方面起到积极的作用，有利于2009年楼市的健康发展。1月4日，深圳关于营业税的征收细则出台，这部分税费的减免，购房者在购房过程中的交易成本大大减少，让2009年的深圳楼市有了一个好的开端，也将有利于2009年成交量的持续上升和回暖的延续性。因此，在这些利好新政的刺激以及刚性需求的共同作用下，2009年的深圳楼市会平稳发展，成交量将会稳步上涨。

　　虽然受政策利好和刚性需求的共同作用，2009年的成交量将会稳步上涨，但受全球化金融危机的影响，今年上半年金融危机对实体经济的影响将会逐步得到体现，这也会对中国的经济产生一定的影响，中国经济的不确定因素增多，许多专家认为今年中国的经济也难言乐观，预计企业的盈利都会受到较大影响，失业率上升，收入预期下降，购买力下降，这势必会影响到楼市的回暖和发展，对2009年的楼市发展产生一定的负面影响。因此，虽然成交量会逐渐回升，但在整个经济环境不景气的影响下，楼价缺乏上涨的支持。同时，经过此次的调整，不管是购房者，还是投资者，都会以一个理性的态度对待深圳楼市，之前不健康的疯涨局面将不会再现。综合这两方面考虑，可以预计，2009年的深圳楼市价格将会比较稳定。(李锦伟）