过去的2008年，房地产市场经历了一轮“过山车”般的由盛转衰的惨烈过程，市场信心跌至谷底。受奥运会召开、金融危机的影响，北京市房产交易持续低迷。自2008年9月中旬以来，政府出台了一系列房产救市政策，房贷利率连续4次下调、公积金贷款额度上调、普宅标准放宽、房产交易税费的大量减免等来刺激楼市的发展。日前，政府进一步加大新政力度，对于优质客户可享受房贷7折。

　　尽管救市力度一再加大，但是对于2009年，更多人仍预期房价继续下跌，业内大多数把2009年预测为一个“降价年”。

　　内忧外患导致楼市进入买家时代

　　2008年，京城楼市在“拐点论”大行其道、打折降价风暴肆虐的不利因素影响下，逐步进入了萧条期。交易量持续走低，据亚豪机构统计数据显示，2008年1-10月，京城共成交商品住宅72217套，成交面积827.7万平方米，其中期房商品住宅共成交60227套、成交面积647.9万平方米，现房商品住宅成交11990套，成交面积179.8万平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套数下降了41.1%、成交面积下降了49.6%，现房商品住宅成交套数下降了42.8%、成交面积下降了52.1%。

　　2008年供大于求成了京城楼市的显著特征。据北京市房地产交易管理信息网数据显示，截至10月底，京城可售期房住宅为112937套、可售面积为1398.1万平方米，未签约现房住宅的套数为31776套、未签约面积为460.6万平方米。按2008年月均销售套数计算，存量商品住宅尚可供市场消化20个月。

　　而从全国的大环境来看，据国家统计局数据及中原地产预测，2008年全国商品住宅主要经济指标全面发生放缓或回落，其中商品住宅开发投资、新开工面积增长放缓、竣工面积回落，平均销售价格微跌，而这些指标在过往的10年内均保持较快速度增长。月度统计数据显示，自2008年起，主要指标均明显下跌，成为中国房地产10年快速增长的转折点。而伴随新房市场的规模萎缩及价格下跌，二手房住宅市场也呈现出类似态势。由于一二手房市场的替代效应，在应对市场萧条时，新房市场的变化成为了影响二手房市场的重要因素，进而成为影响全市场的动因。

　　业内人士分析，2008年的交易量同比2007年出现了较大幅度的下降，降幅接近五成。这主要受2007年房价高速上涨、政府提出大力发展保障性住房的发展模式以及出台杀伤力极强的“二套房贷”政策，并且连续多次加息、上调存款准备金率，以及金融危机等内外部环境影响。

　　业内预测：今年是个“降价年”

　　对于2009年的房价展望，记者从各大代理机构的研究报告中发现，多数代理机构对于2009年的房价都表现出进一步下调的预测。

　　北京中原三级市场研究部预测，2009年的京城中高档二手商品房价格将在目前的基础上下浮近5个百分点后趋于稳定，即由目前成交均价的13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右后趋于稳定，而这个下浮的时间将集中在2009年上半年。在2009年春节过后，消费者的观望情绪仍将持续至5-6月份。在此期间，中高档二手商品房的价格将下浮2个百分点，达到2007年底的价格水平，其后趋稳发展。而租赁市场由于经济危机严重降低租赁人群的数量及租房承受能力，2009年租赁会呈现价量同降。但租赁市场由于其特殊性，租金变动幅度要远低于房价变动幅度，因此2009年租售比仍会呈稳中有降，或将跌破1：300。

　　同时，亚豪机构对于一手市场也预测，2008年京城的房价已经进入了周期性的调整期，受此影响，2009年京城楼市的房价仍将是下行趋势，而且短期内不会出现反弹的迹象。而京城的房价到2008年下半年才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计2009年的总体房价水平将会继续回落。

　　从全国市场来看，中原地产也预测2009年房价将进一步下跌，而成交量有望回升。受各类刺激住房消费政策的影响，2009年全国住宅销售情况将比2008年有所改善，预计全年销售面积略增5%-10%。由于延续2008年末的趋势，2009年上半年将继续调整寻底，下半年有望企稳筑底。

　　随着发展商逐步调价，以及各类刺激性政策的继续出台，预计成交量将逐步回升，2009年全年比2008年略增。而销售价格预计将继续下跌约10%，销售金额下跌5%左右。

　　在大力度的“国三条”出台以后，临近2009年展望之时，业内也论调一致认为，2009年楼市将进一步下行，在底部徘徊的可能性比较大，将呈现普降态势。

　　“国务院办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的若干意见，这是对中国楼市降价销售的一道命令，是符合市场实际情况的，惟有大规模降价销售，才有可能挽救中国楼市，振兴中国经济。”牛刀撰文指出，供过于求就必须降价，现在已经到了即使亏本也要降价的时候。

　　有业内人士认为，“今年降价会更加明显。经过一年的洗礼，中国人已经摆脱了房地产只涨不跌的惯有思维，会更加理性地面对资产价格的缩水和膨胀，开发商所担心的房价下调引发的业主反弹风险已经越来越小。所以，开发商会更加明目张胆地打出降价牌来保生存，今年将是一个降价年”。

　　“综合各方面的因素，我认为2009年中国房地产主调是：先降价，后重组。保障房的大量入市，对房地产市场，特别是对中等价格的商品房将是一个致命的打击。所以留给中小开发企业的时间不多了。”北京市裕发东瑞房地产开发公司董事长张继东也撰文指出，2009年，必将实现扶持一批、重组一批、死掉一批，还有可能抓典型一批的行业洗牌景象。(王营)