两居主导 三居成交量将高于一居———

　　北京二手房市场在2003年之前一直处于初级发展状态，交易量不高。从2004年开始北京二手房市场才进入快速发展期，2004年同2003年相比，成交量增长69.3%，之后2005年、2006年在一系列调控政策的影响下，成交量增幅放缓，2005年同比增长22.3%，2006年增长仅为9.9%，可见政策影响在成交量上得到很好体现。而2007年的二手房市场虽然也受到系列政策影响，但消费者对政策已有一定承受能力，政策影响弱化许多，在强劲购房需求支撑下，2007年二手房成交量同2006年相比增长22.26%。2008奥运年的二手房成交量在消费者的观望情绪和金融危机的影响下，出现了近5年来的首次下降，比2007年下浮28.13%。但鉴于年末一系列政策出台的影响，北京中原三级市场研究部预测2009年京城二手房成交量将接近70000套。具体原因分析如下：

　　第一，2008年受奥运会和金融危机的影响，购房需求被极大的抑制。因此，住房需求旺盛的京城准置业者将在2009年择合适项目完成置业大计，将促2009年二手房成交量上涨。

　　第二，2008年的二手房成交量已经低于2005年京城二手房的成交量水平，这也是京城楼市2008年市场一轮自我调节的结束，同时年末应对经济危机和楼市的疲软，政府出台了一系列降低贷款利率、二手房交易税费改革等政策，积极地促楼市回暖，这也将促2009年京城二手楼市相对交易活跃。但由于金融危机的持续影响，消费者的观望情绪仍将持续一段时间，因此成交量并不会大幅增加。

　　●2009年北京二手房价格持续走低后趋于稳定

　　北京中原三级市场研究部预测2009年京城中高档二手商品房价格将在目前的基础上下浮近5个百分点后趋于稳定，即由目前成交均价的13682元/㎡下浮至13000元/㎡左右后趋于稳定，而这个下浮的时间将集中在2009年上半年。原因分析如下：

　　1.奥运会促京城楼市繁荣交易并未在2008年如愿上演，又遭受到金融危机的侵袭，业主的坚挺心态逐渐松动。京城中高档二手商品房价格自2008年7月份开始回落，在2009年初春节前的传统楼市清冷期将继续走低。

　　2.虽然中国人民银行在过去的两个多月中连续四次下调人民币贷款基准利率，并已低至2004年首次上调贷款利率时的水平，同时二手房交易税费改革等政策陆续发布以促进京城楼市回暖，但由于房地产市场交易持续时间较久的特性，决定了京城楼市对于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不会在短期内暴涨，故影响中高档二手商品房的价格也将继续回落。

　　3.由于2008年京城中高档二手商品房的价格已经持续走低近6个月，因此北京中原三级市场研究部预测在2009年春节过后，消费者的观望情绪仍将持续至2009年5-6月份。在此期间，中高档二手商品房的价格将下浮5个百分点，达到2007年底的价格水平，其后趋稳发展。

　　●2009年两居成交仍占主导，三居成交量将高于一居

　　2008年1-11月份两居室(80-110㎡含)的比重始终保持着最高的占有量，北京中原三级市场研究部的统计数据表明，2008年1-11月份各月二居室的成交量占比平均值达到37.70%。一居室(80㎡以下含)与三居室(110-140㎡含)的成交量占比实力相当，此消彼长， 2008年1-11月份各月成交量占比平均值分别为26.34%和27.41%。因此，北京中原三级市场研究部预测，80-110㎡(含)的两居室在2009年仍将是主力成交户型。而鉴于2008年普通住宅放宽政策的出台，将消费者选择房产项目的范围明显扩大，极大多数政策出台之前划入非普通住宅行列的房产被解放出来，因此北京中原三级市场研究部预测2009年选择110-140㎡(不含)的三居室的消费者将增加，将表现为成交量占有率远远高于一居室成交量。

　　●二手商品房占有比重进一步加大，将达到70%

　　北京二手商品房占有比重自2004年以来不断增加，2005年为55.6%，2006年为61.3%，2007年达到62.9%， 2008年更高，达66.04%。因此，北京中原三级市场研究部预测2009年二手商品房占有比重会继续加大，占比达到70%左右。原因分析如下：

　　第一，公房和经适房新增上市速度要远落后于商品房量。公房市场无新增量，而经适房上市有时间限制，需经过五年以上，方可交易。而商品房则不然，一般在预售两年后就可进入二手房市场。随着新建商品房的不断开发，未来投放到二手房市场的商品房面积不断增加。

　　第二，2006年5月29日，九部委公布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中称，二手房交易营业税将由原定2年的征收期限延长至5年，这一规定使得竣工年代在2000年之后的商品房在2005年基本都被划入征收行列。据北京中原三级市场研究部统计数据显示：2005年5年以上二手商品房仅占到14.6%，从2006年开始5年以上免税二手商品房逐步有所增长，2006年达到20.2%，2007年达到25.4%， 2008年5年以上免税二手商品房量达到40%左右。而2008年12月17日国务院常务会议中指出，将营业税的免征期限由5年缩为2年，执行期限为2009年1月1日至2009年12月31日，这一政策的实施至少将80%二手房划入免税行列。支出成本的大幅降低，必将进一步促进二手商品房的成交。

　　第三，二手商品房同公房相比较，房屋建筑成新度较高，户型相对符合现代人的居住理念，所以越来越受到消费者的青睐，其成交量一路走高，未来市场前景颇为看好。

　　●普通住宅占有量将大幅上涨至80%左右，促二手成交量上涨

　　2008年11月24日起，北京市普通住宅标准放宽政策开始实施，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，政策实施后两周的二手房的成交情况中，普通住宅在成交总量中的比例大幅上升，政策出台后两周(11月24日-12月7日)北京中高档二手商品房买卖中的普通住宅成交占比达到63.4%，而前两周(11月10日-23日)北京中高档二手商品房买卖中的普通住宅成交占比为7.6%。如果仅从普通住宅的成交量占比对比来看，政策执行后两周环比前两周上涨了8倍。