住宅用地成交量增加 楼面价同比下降明显———

　　2008年京城土地市场可谓是跌宕起伏，贯穿全年的楼市低迷引发的是土地市场的持续积弱，土地成交在去年频频面临流拍和无人问津的尴尬。而来自权威机构统计数据表明，随着土地市场价格在去年底的逐渐下降，“没人买房也就没人买地”的局势有所扭转，与之前几个月冷清的交易场面相比，2008年12月以来京城土地成交情况要明显好于以往， “土地抄底”、“趁低吸纳”在岁末年初苗头显现。

　　●市场表现●

　　●2008年12月土地市场表现积极 住宅用地成交量明显增加

　　北京市土地储备中心数据显示，2008年12月北京共成交26宗土地，仅次于当年1月成交的32宗，月度交易地块数量位居2008年全年第二，环比11月增加了一倍。2008年12月土地成交面积为234.6公顷，规划建筑面积为234万平方米，环比分别增加了31%和24%。

　　2008年12月成交的26宗土地中，住宅及含住宅项目用地为5宗，成交土地中规划建筑面积为89.9万平方米，占总规划建筑面积的38%。；相比2007年末为完成年度供地计划而大量推出住宅用地的现象，2008年12月份的住宅用地供应显得更为平稳有序。“虽然2008年12月共成交6块住宅用地，总体看并不算多，但是2008年11月整个月仅仅成交3宗住宅项目用地，12月份在整体清冷的市场大势且接近年关的情况下还取得这样的成绩，应该值得引起关注。” 亚豪机构副总经理任启鑫分析。

　　值得一提的是，2008年12月9日，北京首钢融创置地有限公司以20.1亿元的高价拿下了位于海淀区西北旺新村东南部的西北旺新村三期居住项目。业界测算该地块的楼面价达到了7000元/平方米，在如今的市场状态下，这样的手笔着实让人惊讶。而该块土地的成交，也为长期低迷的京城土地市场注入了一针强心剂，引起业内的高度关注。

　　任启鑫认为，该宗地块能够高价成交主要有两个方面的原因：一方面是位置优越，虽然该项目地块位于北五环外，但是由于周边既有中关村软件园又有上地信息产业基地等强大的经济引擎，且临近百望山、颐和园等风景区，具有良好的景观环境优势，因此区域价值非常突出。虽然该宗土地楼面价高达7000元/平方米，但统计数据显示，目前该区域的在售项目较少，周边仅亿城·西山华府在售，均价在20000元/平方米左右，与之相比，西北旺地块依然存在相当的利润空间。另一方面的原因是，虽然2008年开发商的资金压力较大，但在2008年10月以后，政府采取了积极的救市政策，银行贷款银根相对放松，在一定程度上缓解了开发商的资金压力，反映到土地市场上便出现了一定的回暖态势。

　　对于2008年12月住宅项目用地成交量明显增加，任启鑫表示，随着政府救市力度的加大、金融环境的相对宽松、推地力度的加大等众多利好因素影响下，近期土地成交量增加也是意料之中，进入2009年，今后一段时间土地成交量仍将有所增长。此外，部分开发商也在时下表示出了寻觅“物美价廉”地块的兴趣，期待“抄底”为今后的持续开发储备土地。

　　●价格变化●

　　●住宅用地楼面价同比下降18.2%

　　2008年12月不仅住宅项目用地成交量环比增长，而且楼面价与2007年同期项目呈现明显的下降趋势。亚豪机构统计数据显示，12月成交的5宗住宅及含住宅项目用地，楼面价为3505元/平方米，而2007年12月成交的住宅及含住宅项目用地的楼面价为4286元/平方米，同比下降了18.2%，降幅相当明显。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，楼面价同比下降明显，主要是开发商受到2008年以来项目销售困难，资金链紧张，导致了拿地能力明显不足，尤其是过去两年间曾经创造了一个个地王的地产企业，如今拿地的能力严重减弱。开发商资金紧张导致了2008年二、三季度土地交易的冷清，土地流拍现象也时有发生，这使得住宅项目用地的楼面价持续降低。此外，政府调控策略的调整，改减供应为控需求，加大了土地放量的力度，尤其是住宅项目用地，供应量的加大直接导致了土地市场供需形势发生变化，加之开发商竞地意愿不足，成交土地的溢价率下降，使得楼面价同比明显回落。

　　有专家在接受采访时指出，目前住宅项目用地楼面价的降低，有利于缓解因高地价而造成的高房价现象发生，为今后房价回落留出空间，对于逐渐平抑京城高房价将可能起到切实的作用。

　　●链接●

　　●远郊区域是土地供应主力

　　新城建设步伐加快

　　查询北京市土地整理储备中心网站看到，在2008年12月上半月成交的这12宗土地中，平谷区成交了3宗土地、大兴区成交了2宗、昌平、顺义、房山、通州各1宗，而朝阳区、海淀区共成交的土地仅有3宗，从这些数据上可以看出，12月远郊区域成为了土地供应的主力区域，不仅如此，这些远郊区县成交的土地多为工业及商业项目用地。

　　“12月上半月京城土地市场非住宅项目土地供应较多，这说明，在目前楼市大环境仍然低迷的背景下，开发商投资信心及拿地能力仍然受到一定的影响，而远郊区域工业及商业项目用地成交的增加充分说明，在政府刺激消费、带动内需的救市思路的指导下，京城的基础建设也步入了新的发展阶段，新城建设的力度和速度都有所加强，这对于推动新城楼市的发展有望起到积极的作用。” 任启鑫表示。(邱旸)