2008年，受市场调整、金融危机等因素的影响，深圳二手住宅市场的观望气氛十分浓厚，深圳楼市已经由去年上半年的“卖方市场”转变为“买方市场”，短期置业需求明显减少，成交量逐月走低，买家以自住为主。此外，今年大量新盘的打折促销，也给二手住宅带来一定的销售压力，使得全市二手住宅价格也出现明显调整，价格出现明显下跌。租赁市场上，则因为租赁供给的增加和租赁需求的减少，而使得今年全市的租金水平与去年相比，有所下滑。

　　政策显效成交回升

　　深圳市的二手住宅市场从2007年下半年步入调整期，进入2008年，调整仍然持续，观望气氛较厚，全年来看，根据国土局的每日成交数据统计，全年共成交二手住宅41965套，与2007年93537套的成交量相比，不到去年的50%。

　　根据各月成交情况分析，去年前3个月成交一直低迷，到了4月份，市场上开始出现回暖迹象，部分刚性需求的买家陆续入市，成交量有所上升，4、5、6三个月，二手住宅成交量虽然环比上涨13%、13%和1%，但市场的观望气氛依然未能消散，成交量依然未达到市场正常成交水平。到了7月份，出于市场对奥运之后的预期较差，以及全球化金融危机的影响越来越大，深圳楼市的观望氛围更浓，再加上新盘的打折促销活动力度加大，导致从7月份开始，全市二手住宅成交量再次开始下滑， 10月份全市二手住宅月成交套数不足3000套，成交跌至谷底。不过，随着10月份政府一系列降税、降息新政陆续出台以后，给全市房地产市场带来一定的利好影响，不少客户的置业热情明显提高。五次降息的累计效应，再结合政府的税费减免，以及优惠利率下限下调等政策利好，大大缓解了购房者的购房压力，月供支出明显减少。政策最终激发了符合条件的置业者的购房需求。因此，11、12月份的成交量出现明显回升，尤其是12月份单月的成交套数，达到今年全年月成交套数的最高点。

　　成交价格逐月走低

　　经过一年多的市场调整，二手住宅放盘量有所增加，置业需求明显减少，深圳二手住宅市场一度呈现供过于求的尴尬局面。同时，新盘的降价促销，对二手住宅的价格也产生了影响，部分片区甚至出现在售新盘价格低于二手住宅放盘价格的现象，这就迫使二手住宅价格不断做出调整，逐月走低。根据世华成交系统统计数据显示，从3月份开始，全市二手住宅均价跌破万元大关，持续下跌，到了10月份，全市二手住宅成交均价达到全年最低，仅为8878元／平方米，下降了13.6%。随后的11月份和12月份，虽然成交均价略有回升，但总体来看，与2008年初相比依然有明显跌幅。

　　自住置业成市场主流

　　与2007年上半年深圳楼市的疯涨相比，2008年的深圳楼市可谓理性回归。经过一年多的市场调整，再加上调控政策限制、前景不乐观等各种因素，投资客逐渐淡出市场，购房者多为自住型买家。通过调查统计，今年置业的买家群体中，超过9成是自住型买家，仅有不到1成的投资型买家，并且这些投资型需求也多为长线投资的理性投资者，目的在于获取稳定的租金回报。

　　租赁需求减少租金下滑

　　2008年，受市场调整的影响，部分滞销二手盘源转售为租，增加了租赁市场的有效供给，而受金融危机的影响，不少企业裁员等因素，租赁需求有所减少，同时受预期收入下降的影响，不少租客削减租金预算等原因，使得2008年深圳的整体租金水平没有出现相比2007年同期的上涨，部分区域的租金水平较以往出现明显下跌。根据世华地产商品房租赁价格统计可以看出，今年全市租金在3月份达到38元／平方米每月的高点之后，随后的几个月平均租金水平一路下跌，到了6月份跌至低点，为33元／平方米每月，随后的7、8月份受租赁旺季的带动，整体租金水平略有回升。到了9月份以后，租赁市场再次归于平静，租赁需求减少，租赁市场进入淡季，虽然后几个月整体租金水平一直维持在33元／平方米每月，但部分片区的物业空置率明显上升，租金出现小幅下跌。 (记者 陈奇波 毕 其 资料来源：世华地产市场研究中心）