2008年深圳楼市很热闹——连续数月低成交、出现价格“腰斩”楼盘、年底政策利好突放巨量。究竟过去的一年深圳楼市表现如何，未来走向怎样？

　　中原地产深港研究中心昨天公布年度分析报告将深圳住宅市场的表现描述为“巨量供应，微量成交，价格暴跌，盘整持续”！

　　房价

　　部分楼盘楼价遭“腰斩”

　　该分析报告认为去年深圳“豪宅掩盖了房价深度调整的真相”。报告指出，去年深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%。从全年数据看，去年全市房价仅小幅下滑，实际上，楼盘价格同2007年高峰时比跌幅超过三成的比比皆是，不少楼盘价格甚至“腰斩”，只是由于众多豪宅的入市拉高全市均价。

　　与2007年12月份相比，去年12月90平方米以下住宅成交均价下跌约22%，90~144平方米的住宅成交均价下跌超过27%，跌幅不小。而144平方米以上住宅成交均价反而上扬8%。

　　去年房价调整幅度较大的地区是供应量多的宝安、龙岗、南山三区。去年的价格基本都比前年下跌20%以上，跌幅超过三成的也不少，其中尤以宝安、龙岗两区供应或存量大的区域为典型，一些楼盘价格甚至“腰斩”；特区内福田等三区价格相对坚挺，虽也有二成左右的调整幅度，但没有楼盘不断降价的情况。

　　供应：

　　800万平方米达4年“新高”

　　据统计，去年深圳市新批准预售住宅659.5万平方米，同比增加12%。由于一些项目推迟开盘，去年全市实际供应住宅552.6万平方米，同比减少11%。不过，由于2007年下半年开始楼市逐渐低迷，至2007年年底全市存量住宅近250万平方米，因而去年全市实际可售住宅约800万平方米，大大高于前三年的供应量。

　　根据中原地产监测，去年全市共有超过100个楼盘入市，推出住宅552万平方米。自2005年以来，随着深圳特区内住宅供应日益减少，“关外”宝安、龙岗两区逐渐成为深圳楼市供应的主要区域。

　　成交：

　　头冷尾热成近年“新低”

　　新增供应减少，本有助于楼盘销售、消化存量，但去年深圳楼市依然十分“低迷”。统计显示，去年深圳全市仅销售住宅384万平方米，同比减少23%，而前10个月的销售量甚至只有275万平方米，只有2007年同期的60%，十分低迷！只是由于10月底，政府相继出台降低首付、房贷利率优惠等系列“楼市新政”利好刺激，11、12月份全市成交量放大拉高，推升全年成交至384万平方米。

　　报告指出，受一系列调控政策的影响，相对于2007年下半年，去年成交有所回升，但供过于求的局面没有改变。从分区来看，去年深圳全市成交量最大的是宝安区，共成交143万平方米，供应增加是主要原因，另外宝安中心区、西乡、龙华三个片区市场认可度较高，降价的楼盘大都取得不错的销售；龙岗的住宅销售面积也有133万平方米，主流房价在6000~8000元/平方米之间，成交较活跃。

　　今年：

　　房价仍高需让利调整

　　报告分析认为，尽管去年年底深圳楼市成交活跃，尽管一些楼盘价格已经较为合理，但是面对堪忧的宏观经济前景，面对超过400万平方米的市场存量，面对2009年仍然充足的新增供应，面对整体仍属高位的房价，深圳楼市的稳定尚需时间。只有楼盘果断让利，坚持低价策略，不断消化存量，楼市才能尽快企稳。

　　根据中原的统计，今年深圳全市依然有近700万平方米的新增供应，其中约130万平方米的住宅是去年已经取得预售许可证而尚未推出的，今年实际新预售住宅只有570万平方米左右。存量加上新增供应，今年全市可售住宅达到1090万平方米，市场压力非常大。

　　另外，2008年12月全市144平方米以下住宅成交均价仍比2006年12月份上涨超过10%，房价依然偏高。今年深圳楼市仍将是盘整之年，房价小幅波动，成交则因为政府不断出台的利好、减低购房负担而比去年活跃。(刘畅 通讯员梁爽）