从1月1日起,多项楼市新政正式实施,楼市迎来政策利好集中实施期。经历了一年的低迷,广州楼市能否在新的一年里扭转颓势,房价是否将继续下行?专家表示,去年下半年出台的楼市利好政策效应有望在今年上半年集中释放,并在3、4月份形成一个成交的小高潮。

　　中介机构预测,今年广州一、二手楼价将会小幅下跌,其中一手楼均价将在8500—9000元/平方米之间,二手楼均价将在6700—7100元/平方米之间。

　　-市场

　　多项新政正式实施元旦楼市略显冷清

　　元旦假期是广州楼市春节前的最后一个销售小高峰,也被业内人士视为新一年楼市风向标。从1月1日起,多项房地产新政进入正式实施阶段,楼市迎来政策利好集中实施期。

　　记者走访广州楼市发现,尽管个别楼盘人气回升,楼市整体成交却波澜不惊。根据广州焦点网截取的阳光家缘数据,1月1—3日有166个楼盘成交,总成交量为613套,与平时周末的成交量相差无几,而1月4日成交量也只有154套。在各区成交量当中,白云、增城、番禺依旧是“三巨头”。

　　元旦以来,广州楼市推出新货新盘不多,一些开发商亮出花样繁多的促销措施推“旧货”,赚取人气。富力金禧花园元旦假期推出30套“一口价”单位,一套原价133.8万元的房子,现在一口价115万元,可以省下18.8万元,吸引了不少市民驻足。“国家新政一推出,楼卖得比以前更快。”该楼盘销售主管黄谷宇告诉记者,住房新政降低了首付门槛,并且经过降息,利率相对降低不少,现在楼盘每天可售出5—10套房子,销售量相比之前增加了80%。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,元旦小长假楼市人气有所回升,像中环广场、金碧天下等楼盘成交状况不错,“说明在利好政策出台刺激下,市民对楼市有信心”。他表示,国家一系列楼市利好政策的效应将逐步释放,促进楼市回暖。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为,根据中原地产监测的市场数据,元旦假期广州一手楼市只有少数楼盘由于促销优惠多而旺销,整体仍略显冷清。

　　他分析,不少开发商去年业绩已经冲刺完成,该降价的也已经在去年第四季度降过价了,而2009年的形势还有待观察,因此不急于推出新货和促销。

　　中心城区的楼盘销售价格依然坚挺,销售均价始终在万元以上,相对去年下半年,楼价并没有明显下调的迹象。天河区多个在售楼盘均价1.5万元/平方米左右。

　　二手楼市春节前或迎来“小阳春”

　　与一手楼市不同,一系列房产新政“累加效应”已在二手房产初步显现。

　　满堂红研究部经理周峰告诉记者,根据其统计,广州的二手房源中,有27%的房子房产证在2年以内,46%的房子是在2年—5年之间,而超过5年以上的仅有27%。这就意味着,二手房交易税新政实施之后,广州市面上有73%的二手房交易将免除或者减免营业税。

　　黄韬说,元旦期间,广州二手楼市已有回暖迹象,据粗略统计,前往中介咨询的买家和业主数量增长了20%,而成交量比原来增长了5%。他预计,二手楼市将在春节前迎来一个小阳春,成交量将增长15%左右。

　　合富置业相关人士表示,在新政利好下,促使市场放盘量有所增加,为市民提供更丰富的盘源选择,令不少自住用家趁着“元旦小黄金周”搜寻笋盘以及咨询政策的相关事宜。

　　从元旦期间的成交情况看来,成交热点主要集中在一些成熟商圈附近的二手房或是部分二线区域的成熟楼盘,特别是出证2—5年期间的物业更受到买家的关注。

　　-供应

　　中心六区约增3.1万套新房

　　从去年开始,广州各大开发商纷纷放缓了商品房的开发节奏,因此预计今年的新增供应量将较2008年减少。广州经纬行研究中心估计,明年的新增货量将创六年来最低。

　　据合富辉煌市场研究部不完全估计,2009年广州市中心六区新增供应约3.1万套,约300多万平方米,相比2008年有一定幅度的减少；全市十区新增供应约4.9万套,约500万平方米；相比2008年同样有所减少。但由于2008年底的余货比2007年大幅增加,全市的余货约2.7万套,因此预计2009年的可售货量与2008年相当,供应充足。2009年内供求形势不会出现再度逆转。

　　2009年广州商品住宅新增供应仍以外围为主,主要集中在白云区、海珠区、花都区及番禺区；白云区新增商品住宅供应充足,特别是金沙洲区域和城西的货量大；海珠区新增供应有所增加,天河区则有所减少。越秀区货量保持稳定,荔湾区则有较多的新货供应。

　　黄韬称,今年上半年广州一手楼市将有近6万套的货量,相当于去年一年的销售量。这样一来,2009年广州楼市的竞争将会空前激烈,特别是楼盘集中供应的郊区。

　　-预测

　　房价短期内仍面临下行压力

　　在供应量居高不下的同时,受经济大环境的影响,市民置业的信心普遍不足,观望心态一段时间内仍将在市场内存在。

　　由于今年市场供应仍很充裕,而发展商回笼资金压力更大,不少专家表示,广州房价在短期内仍然面临下行的压力。

　　满堂红地产研究部有关负责人表示,预计今年广州的一、二手楼价将会小幅下跌,其中一手楼均价将会在8500—9000元/平方米之间,二手楼均价将会在6700—7100元/平方米之间。

　　经纬行研究中心预计,今年年各月的价格浮动上限和下限均较2008年下降1500元左右,浮动区间为7500元—9500元,全年均价预计在9000元左右。

　　满堂红地产研究部预测,营业税新政等2008年下半年出台的楼市利好政策效应有望在2009年上半年集中释放,并在3、4月份形成一个成交的小高潮。“楼市走势将会更多地受到宏观经济形势的制约,如果金融危机对经济的影响加深,置业者出手买楼的意愿就会继续降低,楼市调整难言结束。”

　　满堂红地产研究部相关负责人表示,一、二手楼市很难在短期内回到之前的繁荣,萎缩的市场下企业竞争加剧,优胜劣汰的行业洗牌不可避免,兼并、重组、退出等洗牌现象将会出现,从而形成全新的竞争格局。(记者郑佳欣)