从“一房一价”严格管制到放开企业自主定价权，南京市政府部门在房价问题上的180度大转弯，不仅是2008年楼市剧烈跌宕所使然，亦是当地政府对房地产市场监管思路的认知历程。对于房价——这个被“负”予了社会、经济多重压力的指标，政府应该如何作为，南京的此番政策变局或有镜鉴意义。

　　2008年的最后一天，南京河西楼盘金马郦城销售总监阚霖正在重新制定2009年的定价计划。就在3天前，江苏省物价局公布了一项重要新政：“暂停对普通商品住房进行核价，企业有权重新自主定价”。

　　在阚霖看来，这条新政好比“迟来的关怀”，对于经历了18个月“一房一价”的南京开发商而言是最大的“松绑”。“但是现在宏观经济形势转变，正是南京楼市低迷过冬的时候，即使开发商有自主定价的权利，也只有降价打折的份。”阚霖无不遗憾。

　　房企重拾定价权

　　12月28日，江苏省物价局公布了贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知，大幅度对房价监管“松绑”。通知显示：“从2009年1月1日起，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权‘下放’给企业。”

　　“在当前的经济形势下，取消执行普通商品房的核价制度，是为了让商品房的价格更灵敏地反映市场变化，拉动内需，保障房地产市场稳定健康发展。”江苏省物价局副局长孔祥平对记者表示。

　　这项新政同时规定，过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅，“企业也有权重新自主定价”。

　　据了解，目前南京的楼盘大多存在部分楼栋已经通过政府核价的情况。江苏省物价局服务价格处一位工作人员表示：“这条内容正是为防止同一楼盘内，部分已核价的房子与没核过价的房子价格相差太大而引发矛盾。”

　　在苏鼎房地产研究所所长宋坚看来，“江苏省物价局的这番表态是给一些楼盘低于此前核价搞促销‘放行’，比如南京万科的‘价格门’事件”。

　　与此同时，南京市也出台了后续的救市细则，不仅将高档房的缴纳契税标准从4%降到3%，还给予房产总价1%的政府补贴。此时，在南京无论是购买普通住宅还是高档住宅，都可享受到政府的购房补贴和契税优惠。

　　“从曾经堪称最‘计划经济’的‘一房一价’，到现在如此宽松的救市政策，南京市政府对房地产市场的监管态度可谓是180度的大转弯。”一位当地业内人士如此评价。

　　最“计划”的房价管制

　　南京“一房一价”政策肇始于当时一个“震动全国”的提价事件。2007年4月，位于南京江宁区的楼盘——“左邻右里”开盘销售，开发商面对火爆的销售场面任意提价，创造了2小时每平方米房价暴涨1200元的“奇迹”。

　　“2007年前后，南京个别地区的房价变动频繁，上升幅度过大，‘一房一价’正是针对这些问题而出台的。”南京市物价局副局长王秀洲回忆道。2007年上半年，南京房价月度同比增幅一度高达11.5%，并多次登上全国楼市上涨排行榜的前列，民间要求政府控制房价的呼声愈发高涨。

　　2007年5月，江苏省物价局出台《进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，当月南京便跟进出台“一房一价”新政，规定“普通商品住宅的净利润率为8%”。

　　“一房一价”博得了南京市民的好评，但也引发了全国范围内的争议，其焦点在于“政府能否直接干预市场”。2007年6月，华远集团总裁任志强两度在博客上撰文抨击该政策，称其“违背了市场规律”。

　　然而，南京市政府态度强硬，多次公开宣布将严格执行“一房一价”核价制度。自2007年8月起，不少房企在内部增设了一个职位——“物价专员”，专门与南京物价部门就房价成本核定进行“讨价还价”。

　　事实上，“一房一价”的实施过程也并非一帆风顺，开发商想尽办法对其进行“软抵抗”。经过最初的“捂盘惜售”之后，许多开发商打起了精装修的“算盘”，甚至捆绑高价车位出售房源。例如，南京长江路的一家楼盘便曾要求购房必须购买20万元的车库。

　　“由于精装修不需要经过物价审核，开发商可以从中补回‘损失’。当时，南京几乎所有的楼盘都选择这个办法，一时间‘满城尽是精装修’。”阚霖说。

　　“开发商目的是为了从精装修部分赚取利润，因此许多装修物品与原先承诺的价值不符，这也埋下了诸多隐患，后期楼盘交付时纠纷不断。”南京工业大学天诚房地产研究所副所长吴翔华说。

　　据记者了解，南京物价部门曾计划对南京“精装修房”也进行价格审核，甚至《南京精装房价格监控》的草案已经出炉，但还未来得及正式实施，政策环境已经改变，“一房一价”被“意外”取消。

　　楼市御寒方？

　　2008年3月，南京楼市行情逐渐转向低迷，新房成交量猛跌。为了刺激销售，开发商逐渐下调房价，不再奢望超过“基准价”销售。“在南京楼市接连探底的情况下，‘一房一价’已经没有实际作用，反而会限制开发商应对市场、调整销售策略的空间。”吴翔华说。

　　而在8月底，南京万科“价格门”事件爆发，再次将“一房一价”政策推向风口浪尖。此后的12月10日，原南京市江宁区房产局局长周久耕发表“开发商降价亏本卖房要受处罚”的言论，“政府是否应该干预市场房价”再次成为业界关注的焦点。

　　2008年9月27日，南京市政府放出将取消“一房一价”政策的消息。王秀洲表示：“政策是在不断变化发展的。‘一房一价’已经不适合当前南京楼市的现状，因此将被取消。”尽管争议不断，王秀洲仍然对“一房一价”有积极的评价：“‘一房一价’出台后，南京房价总体而言没有出现大起大落。”

　　“‘一房一价’政策虽然取消，但南京仍然将对房地产市场价格秩序严格管理，继续执行明码标价的制度，遏制开发企业非理性定价。”王秀洲对记者补充道。

　　赞同王秀洲观点的人士并不少，宋坚便是其中之一。宋认为，“一房一价”最大的作用是在南京房价进入上行通道之时稳定了房价。他甚至认为：“‘一房一价’是个有效的行政手段，最好只是暂停而不是取消。”

　　然而，吴翔华却有着不同的观点。“江苏下放企业核价权是对‘一房一价’政策的纠错行为。除非房地产企业定价违反《价格法》，否则政府不该直接干预市场。”

　　吴翔华指出，“一房一价”政策让开发商在行情旺季失去了应得的利润，错过了出货机会，也导致今年南京楼市行情积弱难返。

　　“政府出台政策时要考虑到不可避免的‘负作用’，否则政策的成本过大，且全部由纳税人和消费者承担，这样有失公平。”吴翔华说。(尹霄飞）