由凉到寒再到春意初现，2008年，在福州房地产市场上，楼市晴雨表大致如此。

　　对于开发商来说，这是艰难的一年；对于市场来说，这是跌宕起伏的一年，对于购房者来说，这更是疑惑重重、踌躇不定的一年。这场“十年一遇”的深度调整，不仅考验着市场的方方面面，也重新构筑了一个“不一样”的福州楼市。

　　降———“疯狂”过后的理性回落

　　根据2008年福房指数有关数据显示，“波澜起伏”的价格曲线，从10月开始已经逐渐趋于平稳。

　　对于福州楼市来说，2007年年底，房价一夜之间的“暴涨”和宏调政策出台后快速的回落，为2008年长达一年之久的淡市，埋下了伏笔。

　　什么时候降?降多少?还会不会再降?在各大楼盘的售楼部内，购房者最为关心的话题，已经从户型、配套变成了价格。团购、促销、开盘大优惠，在观望情绪正浓时，销售遇冷的开发商，在卖房的压力下，终于踏出回调价格的脚步。

　　从4月红树林·上层推出特价房起价3000多元/平方米，到如今“60万起，享受万科品牌生活”、“总价12万，再献大学城”、“新仓山洋楼，90平方米以上首付仅4.5万”……2008年，正在旺销的楼盘，项目本身超高的性价比，是吸引购房者的主要原因，毕竟，在经历了价格大起大落后的购房者，面对当前政策频出的市场，只会更加理性。

　　“只有价格才能重新吸引购房者的关注。”一知名开发商这样告诉记者。曾经因楼盘热销而不断上抬价格却始终供不应求的旺市，价格“只涨不跌”的时代，已经一去不复返了，“价低才是楼盘销售的硬道理”。

　　变———卖方到买方市场的“华丽转身”

　　人们在总结2008年楼市与此前最大的反差时认为，开发商与购房者的这场耐力博弈，已从“上帝”追捧，变为了追捧“上帝”。

　　“看着周边楼盘的价格逐日上涨，我都不知道该如何定价了。”在2007年楼市形势一片大好时，曾有开发商这样玩笑般地告诉记者，然而，在福州楼市上，一场卖方到买方市场的“化学变化”，正在悄然发生。

　　尽管市调报告中显示，市场上刚性需求依然强劲，然而，售楼部的销售人员却明显感觉，看房的客人不少，但真正下手买的却寥寥无几。与去年买方不问价格、不挑户型，抢到就好的情景不同，在今年的市场环境下，来售楼部三五次还未必能签下合同的情况很常见。“优惠多少?还会有什么优惠?有没有特价房?”“有没有赠送面积?”“不够便宜就不买”……无论在哪个楼盘的售楼部里，消费者都在不断重复着这些问题。

　　当“买房就像买白菜”一去不返时，这种卖方市场向买方市场转变的剧烈“化学反应”，对开发商的服务、产品品质，都提出了相当严苛的要求。毫不夸张地说，想要顺利挨过冬天，首先要过的，还是购房者们的“火眼金睛”。

　　救———不一样市场中的不一样营销

　　当地产大腕们集体自比“猪坚强”，呼吁政府放宽楼市政策时，福州市场上，求新、求变的地产营销，依然将观望中的福州楼市，炒得春意盎然。

　　从炎夏步入寒冬，开发商要求政府“救市”的呼声越来越高，他们多次集体呼吁政府放宽楼市政策，不过，这似乎与不少购房者的愿望背道而驰。

　　到底救不救?怎么救?本土开发商们没有那么好的耐性，在“寒冬”面前打了个“冷战”后，立马紧锣密鼓地筹备起过冬的法宝。在营销手段上下的苦功，就是他们“自救”的第一步。

　　从融侨、中庚、三迪、世欧等地产企业首先推出旨在聚拢人气的活动营销，到福晟·钱隆金山、中庚·国际华府、三迪·凯旋枫丹等项目“亲民”的特价房；从世欧期房评估赛、三盛品质体验季等验证开发商实力的品牌营销，到“总价19万起，在鼓楼区有间公馆”、“4399元/平方米起，超低震撼价”等开发商在岁末发起的价格大冲刺，在营销手法上的虚实结合，的确让不少楼盘再度上演了淡市中的热销“神话”。

　　不过，开发商们也清醒地认识到，营销、价格，都只是推动销售的重要因素，做好产品，才是制胜的根本。因此，从下半年开始，潜心在产品的户型空间、景观、配套等方面下足工夫的开发商不少。小户型能有三阳台、大社区有完善教育资源、拥有临江一线景观的楼盘产品接连上市。

　　精益求精，用心为买房人打造宜居楼盘的开发商们，面对风浪的考验依然充满信心。

　　拥有这些为购房者量身而设的诉求点的楼盘，热销自然不是难事。

　　暖———楼市春天不再遥远

　　“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪”,巴菲特的投资理念，同样适用于不知何时是入市好时机的购房者们。

　　销售的下滑、各类成本的不断增长，对于开发商来说，2008年的确过得不太舒坦。

　　然而，幸运的是，从11月开始渐有起色的榕城楼市，让他们感受到了一丝暖意。从11月起，终于出现了一丝回暖的征兆，成交量价齐升，而随后，在本月，楼市单周签约面积又首次突破60000平方米。或许市场就是这样，有人看跌的时候，必然也就有人看涨，当楼市降到一定程度时，也就必将出现一定的反弹，尽管幅度未必大，但却是市场回归理性并将有可能平稳前行的征兆。在不少人依然观望期待着价格继续下调时，更多的人却已看准了时机入市抄底，毕竟，减免税费、房贷优惠，日渐合理起来的房价，让不少观望许久的购房者慷慨解囊。

　　稳定经济、扩大内需，自始至终，房地产市场都被赋予了这样的使命，因此，我们也相信，在深度调整后的福州房市，弱者离场、强者更强，或许迈过2008年最后一道坎，就将踏上一个“新十年”的希望之路。(记者 孙剑）