虽然今年二手住宅成交量比去年出现了一定幅度的下滑，但成交均价仍呈上升趋势。合富置业统计数据显示，今年1-11月广州二手住宅成交均价为7332元/平方米，上涨7%，与2007年相比涨幅趋于平缓。

　　二手买卖三大新变化

　　据分析，与去年相比，2008年二手楼市主要呈现三大新变化：一是楼市先抑后扬，买家从前三季度的观望走向第四季度的出手，由新婚、生子等迫切购房需求的首次置业者带动的交投小高潮，促使年底二手楼市出现交投热度回升；二是部分一手楼降价促销，使得某些区域一二手楼价之间的差距缩窄，一二手楼之间的客源重叠部分更多；三是二手楼市需求结构发生明显变化，经历楼市调整期投机者、投资者离场，使得以首次置业者为主的自住需求的比例进一步提高。

　　价格在2008年楼市当中，对购房者的购买决定起的作用越来越明显，在价格为王的楼市调整期，越是接近购房者心理价位的物业，就越快能在市场中找到承接力。购房者对笋盘的关注度越来越高，一般来说放盘价低于市场价5%-10%的笋盘较受市场欢迎。而在金融危机下，不少业主因资金周转的压力，而以低于市场价放售物业套现，因此，使得2008年在市场上找到笋盘的机会较以往增加不少。

　　首次置业者从半边天到支柱

　　楼市调整促使需求结构发生明显变化是2008年广州二手楼市的一项重要变化，这一变化表现为购买人群的变化以及成交价格段、面积段、总价段的变化上。

　　合富置业前11个月成交数据显示，按照单价段分布来看，以5000-8000元/平方米单价段的成交比例最高，达48%左右，比2007年同期增加2.1%，显示中价房占据的市场份额，随着首次置业者的比重增加而增长。与2007年同期相比，中价房的定义已从4000-7000元/平方米单价段转变为5000-8000元/平方米单价段。从总价段方面看，20万-60万元继续占据成交主力，成交比例为57%，与2007年基本持平。从面积段方面看，60-80平方米和80-100平方米两大面积段仍然占据主导，成交比例分别为31.7%和20%，与去年同期持平，显示受首次置业者欢迎的户型仍然占据市场成交主力。但100-120平方米面积段成交比例同比略有下降，显示出改善型购房群体的消费欲望的降低。

　　成交价格段、面积段、总价段的变化，其实是购房群体变化的结果。去年同期首次置业者和改善型置业者两分天下，而今年首次置业者在政策、房贷以及税费方面利好的驱动下，在下半年入市积极性大幅增加，首次置业者成为二手住宅买卖成交的支柱。

　　即使到2009年，有迫切需求的首次置业者仍然是市场成交的主力，因房贷成本较低而带动这些客户的入市积极性继续保持较高水平。而除了新婚一族外，因孩子而买房的买家比例估计也会进一步增加，带动交通便利区域的中小户型物业以及名校物业继续热销。往后在政策以及市场后市走势趋于明朗后，估计能带动改善型买家的入市积极性回升。(张秀钦)