成交均价9230元/平方米 “90万元以下”交易占六成———

　　在经历了一年的艰难前行后，北京的二手房市场终于迎来了自己的年终考评。据“我爱我家”最新数据统计显示，2008年北京市二手住宅市场的交易总量约为7万套，与去年9.4万套相比深幅下探了近26%，这是自2000年以来我市二手房交易市场首次出现成交量下滑。交易价格方面，与2007年涨势迅猛的上行轨迹不同，2008 年二手房市场的整体交易均价为9230元/平方米，同比2007年同期开始出现小幅回落，下降幅度为1.59%。

　　　　●北京一、二手房交易量差距缩小

　　虽然2008年北京的二手房交易市场最终未能摆脱“量价双降”的低迷运势，但从住宅一、二级市场各自的成交状况来看，二手房年成交总量却首次与一手房并驾齐驱。根据“我爱我家”的统计数据显示，2008年北京市一手房成交74073套，较去年降幅达44.90%。全年中有7个月的时间二手房成交状况好于一手房交易。两者在住宅市场中的成交比例差距由去年的1.43：1迅速缩小至1.07：1，北京的住宅一、二级市场成交状况出现历史最近距离的发展态势。

　　“我爱我家”市场研究中心分析指出：较之于往年而言，2008年的房地产市场可谓命运多舛，伴随着由“双防”到“一防一控”再到“一保一控”直至年末“保增长”的宏观政策的季度性调整，市场整体在观望情绪的主基调下始终难逃熊市。从二手房市场交易量的变化走势来看，“奥运概念”的过分透支和“防通胀”的宏观调控方针导致上年度如火如荼的楼市盛景在今年年初即宣告落幕，随之而来的“拐点论”、“后奥运经济看衰论”等悲观情绪甚嚣尘上，进一步加剧了市场交易环境的恶化。8月奥运会的结束宣告了后奥运时代的开始，市场观望情绪也随之升至顶点，本已疲软的市场随即再度下探。此种态势一直延续到年底“10·22”及 “11·22”新政出台才得以改观，尤其是12月17日国务院关于促进房地产市场健康发展的三项政策措施，“二套房”和“改善性住房”问题的重新强调以及营业税年限的相应调整对于年末二手房市场的促进作用更加明显，政策综合叠加效力之下，全市的成交状况出现了盼望已久的岁末反弹。

　　●成交价格下滑，成交均价9230元/平方米

　　今年的房地产市场一步步进入到买方时代，2008年北京二手房市场的交易价格出现了下行走势，“我爱我家”最新出具的今年度统计数据分析显示：全年北京二手房整体交易均价为9230元/平方米，相比去年同期下调了1.59%。从不同权属类型的细分数据可知，二手已购公房的交易均价回落为9124元/平方米，二手商品房的交易均价亦较去年有所下降，全年的整体交易均价为9334元/平方米；此外，从城八区的具体交易数据来看，其全年的二手房成交均价为10211元/平方米。

　　基于今年经济下滑、房地产市场观望氛围依旧以及二手房整体成交低迷，此前坚挺的交易价格自今年5月后逐步出现了下行的趋势。从全年价格变化的发展轨迹来看，宏观经济的调整变化、降价预期带来的观望情绪以及二手房市场整体环境的低迷令交易价格出现了明显的波动。上半年在加息预期尚未消退的宏观背景下，二手房市场虽然成交受到整体市场低迷的影响，但交易价格却依旧保持稳中微升态势；而自8月份开始，后奥运时代的到来再加上国际经济走势的恶化导致了国内的消费者信心指数连月下滑，购房者观望氛围也随之加重。一方面，观望氛围的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市联动作用之下，一手住宅市场由暗转明的疯狂降价也让二手房持有者调低了各自的收益预期，尤其是在个别区域一、二手价格倒挂的不利情势下，更促使相关区域内二手房价的随行就市。市场的渐趋清冷加上同质房源数量的激增进一步延长了买卖成交区间，诸多利空影响之下，二手房市场交易价格的降价预期必然成为无可争议的客观事实；除此之外，中心区域的价格随着轨道交通网络的构建而愈加弱化，其端点效应的平衡作用也在一定程度上平抑了区域间交易价格的巨大差距。

　　　　●交易集中在城八区

　　从“我爱我家”的统计数据看到：2008年北京城八区交易量在全市二手房市场交易总量中的所占份额为64.13%，较去年显著攀升了6.80%，而远郊区县的成交比重则顺势回落至35.87%。按照各行政区划的交易量细分数据可知，全市二手房市场的热点成交区域仍旧集中在朝阳、丰台和海淀三区，三者的成交比重分别为总体成交比重的26.10%、12.18%和11.66%；而远郊区县范围内，通州、昌平和大兴区的成交形势则位列前三名，交易比重依次为整体交易比重的8.03%、7.76%和5.15%。

　　针对以上数据分析可以看出，2008年房地产市场的整体低迷让二手房市场的成交区域也发生了潜移默化的改变。从空间范围上来看，今年二手房市场的弱势格局对于尚未得到全面发展的远郊区县所产生的负面效应更为显著，其在整体交易比重中的所占份额同比表现欠佳，下降幅度达6.80%；而城八区内尤其是深受轨道交通利好带动的丰台区的交易比重得以继续走高，其3.13%的同比涨幅高居全市各区县榜首。

　　　● “90万元以下”房交易占六成

　　2008年二手房市场的交易重心更加趋向90平方米以下的中小户型，全市二手房成交套均面积为91.85平方米，为近五年来最低(2007年94.34平方米 ，2006年105.18平方米)。在今年北京的二手房交易方面，供应总量丰富、使用性价比高的二居室依旧作为市场的主打产品。

　　根据“我爱我家”最新的成交价格统计数据分析：2008 年度的二手房市场交易中，房源总价在90万元以下的交易区间最为普遍，成交比重高达全市成交比重的62.86%，其中50万至70万元价格区间的房源交易更具优势，其在整体交易份额中的所占比例为26.07%，70万至90万元区间比重攀升至24.50%。但从各区间的变化趋势来看，50万至70万元价格区间相比去年向下调整了4.92个百分点。90万元以上的价格区间不约而同地表现出升幅之势，其中120万元以上区间的交易份额上涨了6.77%，已达整体交易比重的20.14%。

　　对此，“我爱我家”市场研究中心认为：与一手楼盘花样繁多的打折促销不同，二手房市场的交易价格较为平稳，由此形成的价格区间所占据的市场份额也相对稳定。不过，今年城八区内二手房交易份额的逆势回暖和尚未出现明显降幅的房价走势导致以往占据主导地位的低总价房源的成交份额收缩局面凸显，交易价格成交比重的先后顺序也因此发生位移。其中，房源交易总价在50万元以下的成交比重萎缩情势惊人，顺势推动50万至70万元区间取而代之，成为目前二手房市场的价格主流。不过，从各区间的成交比重变化来看，70万元以上的房源交易比重已由去年的49.61%浮动至今年的61.64%，且70万元以上各分段区间的交易比重同比去年均有不同程度的增长空间。“我爱我家”预计，伴随着买卖双方的价格博弈，今后一段时期内二手房市场中低总价房源在整体市场中的交易比重将维持现有水平，各价格区间的排位顺序有望保持不变。(卫东)