“我行存量房贷利率下浮30%的方案已经上报了。对以前享受利率八五折优惠的房贷客户，利率会下调到七折。”沪上某大型国有银行的相关人士透露，“我估计只要有一家大行这么做了，其他的也会跟上。”

　　被银行视为优质资产的个人房贷业务2008年以来不断萎缩。而目前银行还面临生息资产增速减缓、净息差收窄、中间业务增速趋缓、银行资产质量下行等一系列问题。在此情况下，拼抢存量房贷客户的价格战已经在上海市场上打响。

　　新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴博士认为，目前上海楼市缺乏买盘，而这一情况预计要持续到2009年年中。既往经验证明，越是在市场低迷的时候，银行越是应该坚守信贷标准，否则收入会难以覆盖风险。

　　　银行争夺存量房贷

　　“今后几年，房贷都将是银行争抢的业务。”上海某贷款中介认为。他分析，如果把资金的时间成本算入的话，即便利率打七折，个人房贷对银行的利润贡献度还是很高的。“房贷通常在10年以上，贷款时间越长利率越高，银行收益越高。静态计算5年期存贷款利率倒挂有一定偏差。而且把一个客户绑定10年以上，会给银行带来很多派生业务。”

　　该人士介绍，以前上海市场上有条不成文的“行规”，各个银行之间不会打价格战拼抢存量客户。近几个星期以来，上述行规显然被打破了。

　　“拼抢力度最大的是深发展。广发的贷款平移业务营销力度也比较大。他们的政策就是把贷款平移到这些银行，可以享受贷款利率七折的优惠。”贷款中介说。

　　这些中小银行通常是通过中介“买”客户。“比如中介手中掌握不少购房人的贷款信息，银行委托这些中介通过打电话等方式劝说购房者把房贷平移到该行。每成功一个客户，银行会给中介1-1.5%的佣金。但中介也要考虑和大银行的长期合作，因此市场上只有两三家中小银行的贷款平移业务做得大。”

　　深发展上海客服热线介绍，办理贷款平移的必须是第一套住房，且还贷已满一年并取得房产证的普通住房。140平米以下的利率打七折，140平米以上的七五折。

　　广发上海客服热线的回答是，只要是首套普通住房都能享受利率七折的优惠。办理贷款平移需要履行的程序和首次办理房贷一样，客户要自己处理好和贷款移出行的问题。

　　浦发银行客服热线也明确表示，只要是第一套自住的普通住房，利率可以下浮20-30%。

　　交行研究部高级宏观分析师唐建伟分析，由于个人房贷业务利润高、不良率低，属于银行优质资产，如果想让房贷客户失而复得，银行要投入更多资源。所以各个银行都要平衡风险和规模两个因素。

　　为了不失去客户，几大国有银行都在制订存量房贷细则。

　　“我们银行不会第一个做市场上没有的事，但小银行做了我们就会跟上，最多比小银行晚一两个月吧。我想其他大行也是这样，除非它不想要客户了。”沪上某大型国有银行的相关人士说。

　　　　市场持续萎缩

　　“上半年的紧缩政策，下半年的金融风暴，使上海的房地产市场没有新的买家进场，市场停滞。”陈松兴博士表示，这是导致沪上银行拼抢存量客户的直接原因。

　　据央行上海总部提供的数据，今年上半年上海市个人住房贷款增加55.7亿元，同比少增12.6亿元。由于部分商业银行加大个人住房贷款营销力度，6月份上海中资银行个人住房贷款增加27.1亿元，是今年继1月份后第二大月度增量，使上半年沪上个人房贷呈“V”型走势。

　　从9月份开始，上海个人房贷持续减少。9月沪上中资银行个人住房贷款减少4亿元，同比多减65.3亿元；其中新建房贷款减少14.6亿元，二手房贷款增加10.6亿元。10月减少21.1亿元，同比多减71亿元；其中新建房贷款减少17.6亿元，二手房贷款减少3.5亿元。11月减少14.4亿元，同比多减64.9亿元；其中新建房贷款减少12.5亿元，二手房贷款减少1.9亿元。

　　从以上数据可以看出，上海新建房销售从9月份开始就一直萎缩。

　　交行研究部高级宏观分析师唐建伟认为，上述数据至少反映了两个情况。首先，由于市场交易量的萎缩和个人房贷增幅不断放缓，目前的观望气氛浓厚。

　　其次，在市场不景气，银行更加审慎地选择房产开发商、有意控制房产开发贷款规模的情况下，房产开发贷款比个人房贷的萎缩程度更加剧烈。

　　上述情况还在延续。“就我掌握的数据，截至上周，上海的房产交易量仍在萎缩。”唐建伟说。陈松兴博士则指出，上海楼市缺乏买盘的情况将至少持续到09年上半年。

　　　房贷风险可控？

　　陈松兴博士分析，各家银行通过降低利率来拼抢存量客户的做法是在市场增长有限，但银行又必须维持信贷规模的情况下解决燃眉之急的权宜之计。这种做法对刺激楼市的作用有限，也无助于降低银行系统性风险，倒是引发了银行之间的利率战争，直接降低了银行收益。而且利率下浮之后可能不足以覆盖房地产下行给银行带来的风险。

　　“例如，乙银行靠利率下浮把客户从甲银行吸引过来。乙银行为此有一定的支出，且利率下浮了30%，客户对乙银行的利润贡献可能要几年以后才显现。但过了一年，丙银行可能用同样的办法再把客户挖走，这就直接导致了乙银行收益的减少。”陈松兴指出。

　　交行《2008-2009中国银行业发展报告》指出，房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。但报告也同时指出，我国银行与房地产直接相关的个人住房按揭和开发商贷款占比达到17%以上，如果计算以房地产作为抵押物的贷款，则在总贷款中的比重将达到65%以上。考虑到房地产抵押折扣率一般在30%以上，贷款安全性有较高保障，但一旦房地产价格出现进一步下跌，将可能引发一定的风险。在短期内，商业银行资产质量所面临的最大不确定性在于房地产价格走势。

　　唐建伟认为，明年银行在房贷业务上可能进行的调整包括，加大对保障性住房的投入，包括对保障性住房的开发贷款、个人按揭贷款等都将大力支持。

　　银行的个人房贷政策会不断调整，例如推出房贷新政细则，靠利率优惠争夺存量房贷客户等。随着房产开发商新一轮兼并收购的展开，银行会抢夺优质开发商，例如全国性的、有一定规模的、管理规范的房产开发商。