国务院常务会议日前研究部署了促进楼市健康发展的政策措施，包括加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费以及引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售等三个方面。业内人士认为，有关进一步鼓励普通商品住房消费的若干规定，再次向市场传递出积极的信号，以改善型需求为主的普通商品住房消费将得以进一步释放。

　　二套房贷政策松绑。信义房屋市场分析师表示，去年9月27日，中国人民银行和银监会曾联合发布通知，明确限制二套房贷款，包括贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等。今年10月27日，央行出台规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，但并没有对改善型普通自住房进行界定。此次新政策明确指出，已贷款购买一套住房、但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。按照上海市统计局公布的数据，截至去年末，本市城镇居民人均住房建筑面积为32.2平方米，人均住房居住面积为16.5平方米。

　　二手房交易税费再度降低。新政策规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对于上海购房者来说，今年10月22日本市出台的14条促进房地产市场健康发展的措施中，已经明确规定“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”。但是，对于购买不足2年需要转让的客户来说，此次营业税从全额征收改为差额征收，无疑将进一步减轻负担。比如某购房者去年以总价100万元购入一套二手房，现在以120万元出售。新政策出台前，应缴纳营业税为120×5.55%＝6.66万元；新政策出台后，应缴纳营业税为(120-100)×5.55%＝1.11万元，两者相差5.55万元。

　　上海实施细则值得关注。上海中原副总经理陈宇珏表示，新政策公布后的几天时间内，公司所属各门店的咨询电话明显增多，购房者关心的问题包括：差额征收的比例是否维持5.55%、是以户口簿为单位还是以实际居住人数为单位界定人均面积、人均面积标准是否有变化等等。考虑到上海的具体实施细则还未公布，因此，大部分潜在需求者近期可能会出现短时期观望，待最终细则明确后再入市买房。陈宇珏认为，短短四十多天内，政府连续出台四次鼓励楼市的政策，这将对提升市场信心起到明显的促进作用，购房者享受到了切实的优惠。预计明年3月份开始，房地产市场成交量将会明显回升。(贺理铭)