深圳今冬气候温暖，遭遇市场寒流的深圳楼市也迎来了暖意洋洋的“小阳春”。11月，深圳商品住宅成交量超过6000套，达到了今年以来的最大值。进入12月，住宅成交量继续放大。17日，国家宣布减免房地产交易营业税，放宽“二套房”信贷限制。近日，深圳一、二手房成交量均超过200套，与新政前相比明显增多。价格方面则出现明显回落，权威机构统计，11月，深圳一手楼均价剔除高价豪宅集中入市的影响，均价为9842元，下降幅度较大。

　　　　1 成交量突然发飙

　　11月以来深圳楼市成交量的放量幅度有些超出预期。10月22日，国家出台救楼市新政后的一周内，市场观望气氛浓厚，深圳一手房成交套数骤然萎缩五成。11月1日，新政正式实施，前期压抑的成交量和新激发的购买需求合并爆发，深圳一手房成交套数突增两倍以上，从日均几十套增至200套上下。随之而来的大幅降息，房贷优惠，使住宅成交量在高位继续攀升。

　　中国房地产指数研究院深圳分院发布的11月份深圳楼市报告显示：当月全市商品住宅总成交套数为6039套比上月增加2550套环比增幅七成以上；平均每周成交1510套每日成交216套。“这样的增长超出预期。”一家地产中介的高管兴奋地说。

　　12月，楼市成交量在高位继续放大。深圳市世联行房地产经纪有限公司监控的数据表明，12月1日-14日，我市新房成交3584套，成交面积32.39万平方米，平均面积90.39平方米／套。与上月同期相比，全市新盘价跌量升。全市二手房成交2319套，成交面积28.28万平方米，平均面积122平方米／套。二手房交易量环比上升20%，平均价格下跌0.1%。难怪记者们不吝使用“销售火爆”的字眼。

　　　2 平价别墅卖得欢

　　这是一份令人惊讶的销售成绩单，去年一开盘就面临楼市巨幅调整的珠江东岸别墅，截止到2008年底，一年时间就卖出将近八成的别墅，日均销售两至三栋，其中90%由深圳人购买。相对目前一周、半月都难有成交的楼盘而言，珠江东岸创造了令人羡慕的业绩巅峰。

　　珠江东岸，位于深圳大工业区与大亚湾交界处，距深圳中心区40分钟车程，占地约61万平方米，拥有约1000栋260-350平方米的双拼、联排及商业别墅，它是珠江地产倾力打造的超大规模“西班牙风情纯别墅小镇”。

　　自去年楼市调整以来，珠江东岸也不断遭遇楼市寒流的袭击，但通过不断积极调整销售战略，近几个月其销售有了巨大的突破。在国家不断采取降息举措、出台各项房地产利好政策的背景下，公司也因时制宜推出“158万元实现深圳人纯别墅梦想”的新价格策略，以均价6200元／平方米推出“加5万送35万全屋精装修”的促销组合拳，以高性价比帮助深圳人进入别墅梦想生活新时代。

　　　　3 “领跌”普房别样火

　　降价对别墅销售效果神奇，对小户型促销也是一试就灵。雷圳房地产开发有限公司营销总经理肖英铎表示，雷圳地产致力打造大众精品，在南山区开发的前海0755项目，主要户型为小三房和两房。在低迷市场中，这一项目的销售率高达70%。

　　“我们认为，在建成高品质的房子和一流的小区环境后，最重要的是制定合理的价格。”肖英铎以率先降价为荣。他说，开发商应当抛弃暴利取向，主动挤掉泡沫，合理定价。消费者心中明白着，看到性价比合适的房子，自然会果断出手。“去年12月，前海0755项目第一期开盘，当时市场价格还处于高位，我们在特区内率先‘破万’，将房价降至1万元／平方米以下。消费者对价格非常敏感，房子很快售完。今年6月，第二期开盘，虽然以1万元／平方米出售，也会有成交，但我们根据成本加适当利润的方式定价，7980元／平方米起售，率先‘破8’。开盘当日，有2000人前来预登记。11月以来，政策利好不断，0755项目的尾盘也在顺利出售，每周成交六、七套。

　　　　业内分析

　　　　利好政策频出岁末行情将延续

　　业内人士分析，11月初开始的住宅交易放量，有多方面的原因。一方面，去年10月以来，高企的房价持续下跌，市场观望情绪强烈，一些买房自住、升级换房的刚性需求暂时受到压抑，积累了较大的购买力。有的市民坚持看房有半年之久，只等一个出手的契机。而10月下旬开始连续推出的救楼市政策，无疑是推动观望者出手的“临门一脚”。这些利好政策包括降税，免税、降息、利率优惠等一系列实质性举措，切实减轻了购房人的负担，经初步计算，七折房贷利率加持续降息，办理20年贷款的购房人月供可少交两成。另一方面，年末临近，受经济下滑影响的地产公司急需回笼现金，有的急需出货制作“可供观瞻”的年报，纷纷使出打折、优惠、降价的种种办法，吸引购房人。

　　有些业内人士担心，11月住宅成交放量后，随着需求的集中释放，市场可能重新转向量缩价跌的轨道。中央经济工作会议已确定扩大内需为振兴经济的根本，房地产则被排在扩大内需的重要位置，因此，人们相信有更多刺激房地产交易的利好政策出台，从而为市场尽快止跌回暖创造条件。

　　中原地产有关人士认为，综观影响房地产运行的主流因素，近期，深圳楼市价跌量升的“小阳春”景象还将维持。

　　专家观点

　　　　明年楼市基调：调价消化库存

　　即将来临的2009年，楼市将怎么走？部分权威机构和专业人士较一致的看法是，降价消化库存会成为基本趋势。

　　国海证券认为，近期政府的地产刺激政策力度较大，至少会对成交量起到阶段性的明显刺激，但政策的底线仍然是限制房地产投资投机，释放的应主要是占高峰成交量50%左右的自住需求，这很难将市场成交推到新的高度。由于市场存货压力较大，按高峰成交量也需至少一年消化。

　　国信证券的观点是，未来一年为保经济增长，还有进一步的松动政策出台。预计2009年中期利率可能降至5.5%左右，到时房贷实际基准利率可能在3.7%左右，购房人负担累计减轻21.66%，相当于房价下降21%以上；加上房地产供给结构改善，开发商主动调价，房地产购买力会显著增强，预计明年下半年房地产销售量会得到明显改善。

　　渣打银行关于中国经济的最新报告称，房地产市场陷入周期性低迷，预计2009年房价将会进一步走低，直到2009年底和2010年以后投资者购房需求逐步恢复。报告分析，已售房屋面积增速下滑导致空置房数量上升，增加了多数城市的房价下行压力。很多房地产企业通过降价销售减少库存。降价策略通常取得良好的效果，说明价格降低后，需求还是比较强劲的。

　　对深圳楼市未来一两年的走势，深圳市世联行房地产经纪有限公司总经理黄梓武表示相对乐观。他说，深圳今年的商品住宅存量，按现在的销售水平卖，还够卖一年的。不过，深圳是一个移民城市，来深创业者没有上辈留下来的房，需要自己购买，刚性需求较大；而且，近两年，深圳的公共交通将以超乎想象的速度发展和完善，关内关外一体化进程加速，关内居民到交通便利的关外片区购房改善居住条件的需求会持续释放出来。(作者:谭建伟 徐强）