各种迹象清晰地表明,深圳楼市正呈现出短期回暖的局面,但这种行情在即将到来的2009年会得以持续吗?昨日,大型地产中介星彦地产对外举行《大调整背景下深圳地产新年走势预测报告》发布会,预测明年深圳楼市将下跌15%—20%。现场开发商代表亦对深圳明年楼市行情表示悲观,奉劝同行降价快速销售,首先要生存下去。

　　新盘报价回归2006年价位

　　星彦地产中央研发中心总经理鄢圣刚认为,2008年宏观政策经历了从严到松的大逆转,深圳土地供应放量,比过去3年高出一半以上,光住宅就有11宗面市,无奈需求疲软,土地成交价格基本都是以起拍价成交。市场成交量价齐跌,星彦地产对普通住宅的新盘从2006年到2008年12月的每月新盘报价统计发现,现在住宅当月新盘报价基本回归2006年价位,包括关内。

　　目前,深圳市场看房量和成交量都有较大提升。据星彦统计,截至23日,12月成交量已达58万平方米,这为后市提供了很大的想象空间。但11月、12月成交量的回归,是否意味着深圳楼市的回暖?明年会否顺延这一态势?星彦地产给出了悲观的回答。

　　“明年下半年跌幅较大”

　　鄢圣刚认为,从宏观经济环境判断,受经济下滑的影响,2009年的中国楼市仍然处于下行通道。

　　供应量的增加,是最主要因素。“保守估计,明年整个市场的可消化量可能达到1100万平方米。”鄢圣刚介绍,这个数据由三个部分组成:2007年以前供应未消化量大概100多万平方米,2008年未消化450万平方米左右,2009年新增供应500万平方米左右。

　　由于经济下行,消费者购买力将会持续减弱。深圳地产业内一直强调刚性需求的量,星彦地产通过一组数据进行保守测算,明年刚性需求量在700万—1000万平方米。但是,财富缩水导致整个社会的购买力下降明显,在经济压力下由于对未来和经济的悲观考量,消费者购买力会受到打击。因此,理论设计的刚性需求量可能很难达到。

　　“由于经济和对未来预期双重因素的影响,2009年深圳房价还将处于下行通道。”星彦地产表示。根据该机构的测算,明年关外热点片区6400—9700元是相对合理的价格,低于6400元基本上属于超跌状况。而关内的核心区域,因为租金的承受能力更高,合理价格区间在11500—16600元。

　　星彦地产认为,明年上半年深圳房价相对而言会有一定的支撑,会在底部相对比较中等的位置。但随着经济下滑的不可逆转,可能下半年会出现较大幅度的下跌,在15%—20%,不会出现更大规模的超跌。

　　“开发商应快速销售谋生存”

　　在昨日的发布会上,开发商代表、花样年集团总裁潘军表示,在当前情况和后市悲观预期下,开发商应该“被动地积极”,主动出击,合理定价销售,现金为王,居安思危,把握好营销节奏和方式。如果大部分人都不出货,处于观望心态,可能市场会有更长时间的低迷。如果明年能够积极减小供需失衡,可能对于后市的回暖和增长有更好的拉动。

　　对于15%—20%的跌幅预测,多名深圳地产业内人士受访表示,虽然今年深圳楼价下跌幅度接近30%,但就当前的经济环境及结合前几年爆炒的程度看,明年应该还有下跌空间,但幅度多少还需看总体经济环境和国家政策。 (卢先兵)