“成交量萎缩明显，但价格相对平稳。”谈及2008年的北京楼市，接受记者采访的专家和业内人士给出了几乎相同的回答。和许多城市不同，北京楼市走出了一波相对独立的行情。尽管如此，对于未来的走势，专家都持谨慎乐观态度，认为短期内调整态势仍将持续，但大幅度波动的可能性不大。

　　京城楼市步入萧条期

　　2008年，京城楼市在“拐点论”、打折降价风等多重因素影响下，逐步进入了萧条期，交易量持续走低。国家统计局公布的最新数据显示，今年1月至11月，北京商品房销售面积为968.86万平方米，比去年同期下降48.6%。不仅成交量同比降幅巨大，而且出现了明显的供大于求的现象，京城楼市已经从卖方市场转入了买方市场。

　　亚豪机构副总经理王英男告诉记者，一方面是由于房地产市场调控力度加大、全球金融市场动荡等多重不利因素的影响使得开发商的资金链高度紧张，许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售，以期快速回笼资金渡过难关，使得供应量大幅增加；另一方面，由于政府调控、万科等大型房地产企业的大幅降价，使得消费者对未来楼市的预期发生了转变，观望等待成了楼市主流，导致了交易量大幅萎缩，造成了供大于求的现象发生。

　　尽管成交量下滑明显，市场上各种名目的打折、促销此起彼伏，但北京的房价并未出现明显下调。事实上，一直到今年8月，北京房价才第一次停下了上涨的脚步，销售价格与7月持平。9月销售价格首次环比下降了0.2%，而10月份环比降幅仍为0.2%。这一调整幅度，与最近几年翻番的上涨态势相比，几乎可以忽略不计。

　　二手房遭遇成交寒流

　　和一手商品房的走势相类似，北京二手房市场也遭遇了成交“寒流”。据“链家地产”市场研发中心统计显示，2008年1至11月，北京市二手房交易量为67034套，相比去年同期的85906套下降22%，市场萎缩相对比较明显。虽然10月开始，国家出台了一系列稳定房地产市场的政策，但是，实际的市场反应情况也并非很明显，即使11月的二手房交易量相比10月增长了15%，但是同比下降幅度却达到了53.3%，并且这种同比巨大降幅自今年8月开始，连续4个月都在四成以上。价格方面，预计二手房平均成交价格为9783元/平方米，与去年年底基本持平。

　　“链家地产”副总经理祁世钊分析认为，二手房成交回落主要是两个原因造成的，一方面，今年传统意义上的成交旺季基本都是需求低迷时期，春节后3、4月份恰逢“拐点论”盛行，需求观望；“金九银十”则直接沦为奥运后的缓冲期；年底成交旺季成为政策调整后的需求回暖期，可以说每一个成交旺季在2008年都因特殊原因变成平淡期甚至成交低谷，因此相对于2007年的成交走势来说，这种此涨彼消的趋势造成了本年度成交的回落；另一方面，2007年下半年尤其是最后两个月成交暴涨，而2008年下半年二手房成交相比去年同期强大的供需配对能力和旺盛的购买力，则表现出消费者购房信心相对不足的现象，尽管自11月份开始，需求回升现象已日益明显，但回暖期起步较晚并且没有“绝地反击”般的成交涨势，依然难挽回一年来的市场颓势。

　　专家预测房价短期内仍将调整

　　对于北京楼市的未来走势，接受记者采访的专家和业内人士普遍认为，短期内销售量回暖仍面临一定压力，而房价仍将继续调整。

　　王英男说，京城的房价自2003年以来一直呈上涨的态势，特别是2006、2007两年，上涨的速度非常快，已经远远偏离了价值本身，这必然会导致价格向相反的方向发展。而京城的房价到2008年下半年才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计2009年的总体房价水平将会继续回落，而且短期内不会出现反弹的迹象。

　　北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟也认为房价存在下行空间。据千万家市场监测数据显示，从今年4月份开始，北京房价涨幅逐月回落，9月份更是出现了2005年以来的首次下降。由此看来，2009年北京房价下行空间较大。(记者:李佳鹏)