房价的下降带动了地价下降，这种情况在下半年更明显地体现出来，而————

　　今年11月上旬，北京昌平区沙河镇地块招标结束。据了解，仅有3家开发商参与招标，其中只有一家报价超过底价。该规划建筑面积约为24万平方米，招标底价约为8.29亿元。北京铭嘉地产投标报价超过该价格，报价约为8.42亿元。如果按照该报价计算的话，该地块的楼面地价约为3508元/平方米。而目前该区域在售的北一街8号在售均价为9000元每平方米。因此，业内人士判断，该项目的房价将会比目前在售楼盘低。

　　●下半年地价低于去年同期

　　今年下半年，土地价格相比去年同期出现了下降。以顺义为例，去年12月份顺义区马坡镇住宅、办公、商业金融项目用地(新城7号地)楼面地价为4051元/平方米。到今年10月份顺义区牛栏山半壁店住宅项目用地成交价只有1601元/平方米。扣除两地块规划用地性质有所不同外，价格还是出现了明显下降。

　　地价的下降会使人们联想到房价可能会因此进一步下降。毕竟地价是房价构成中最大成本，一般会占到成本的百分之三四十。

　　华侨城营销总监宋翔华认为，房价下降肯定会带动地价下降，但地价下降对房价下降却没有那么直接的作用。成本下降并不意味着价格一定下降，成本上升也不意味着售价会上涨。因为价格是由市场供需决定的。前几年的地价要比现在低很多，但当房价上涨时，也没有开发商会以低于市场价出售。地价下降只是为房价下降提供了空间。

　　北京新鸿基盛城置业集团有限公司副总裁孙孟新认为在目前房价下降的趋势下，地价下降会带动房价进一步下降。如果维持目前的市场状况，当这些土地开发的房产上市时可能出现更低的价格。

　　●北京地价下降始于今年下半年

　　这种地价下降的情况在今年下半年比较明显地体现出来，而在上半年地价还在上涨。有关资料显示，2008年上半年，北京城区土地楼面价为5079元/平方米，与2007年上半年的3392元/平方米对比，上涨了约50%；而郊区地价则上涨了60%以上。

　　住宅成交量的持续萎缩，造成房价下滑，进而带动土地出让价格走低。今年下半年，由于开发商资金趋紧，土地市场也一改以往的热闹景象，出现了萧条。甚至有几块土地流标。今年10月份，平均楼面地价比去年同期下降了近19%，平均楼面地价2564元/平方米。

　　●参与者少导致底价成交

　　导致平均地价下降的一个主要原因是很多土地以底价成交。而之所以会以底价成交，是因为参与竞标的公司少了。根据地产中国网的统计数据，2008年上半年，共19宗土地以招标方式出让，平均每块土地有3.6家企业竞争；而2007年，上半年平均每块地竞标企业为4.6家，2007下半年则为6.0家。

　　今年7月推出的顺义站前西街、回龙观镇两块限价地，就因为竞标企业不足三家而流拍。现在正在交易的顺义站前西街地块，将出让方式由之前的招标改为挂牌。这样只要有一家企业参与即满足成交条件，不再有至少三家的限制。

　　目前，北京推出的土地，交易方式多为挂牌，以应对需求者过少的现状。不过纵观全年，北京流拍的土地依然是少数，尤其是以挂牌方式出让的更是鲜见流标。

　　●北京土地出让金收入不减反增

　　地价的下降并没有影响今年北京土地出让金收入。根据北京市土地整理储备中心公布的数据，2007年北京公开的土地出让金为438.1亿元；而截至2008年11月27日，今年北京土地出让收入为444.53亿元，已经超过去年全年的总和。

　　此外，目前北京还有8块正在交易地块、52块即将在今年内入市地块。

　　尽管住宅销售市场萧条，但北京的土地出让收入中，住宅类地块对土地出让金总额的贡献依旧巨大。

　　2007年北京所出让的土地中，居住类地块和包含居住类用途地块，出让收入为348.82亿元；而2008年，这个数字是387.69亿元，同样超过去年的出让金额。住宅类地块在土地出让收入中，依然占据绝大部分比例。

　　北京今年的土地出让金收入不减反增与其他城市形成了鲜明的反差。以上海为例，上海今年的土地出让金收入出现了大幅萎缩。根据上海市规划和国土资源管理局网站公布的土地出让公告，统计可得出，截至今年11月27日，上海市通过公开招拍挂方式，获得土地出让收入总额为146.63亿元；而2007年，上海市公开的土地出让收入总额约为420亿元。

　　之所以北京会出现这样的情况，是因为北京房价相对于上海和其他城市的房价还算比较稳定，并没有出现大幅下跌的情况。直到下半年，北京房价才略有下降。这种情况也反映到了北京的土地市场上，上半年的土地价格还在上涨，下半年才出现下降。就楼面地价而言，至少2008年上半年，北京地价同比不仅没有跌，而且有明显的上涨。

　　另外，顶秀置业总经理刘新虎认为今年土地供应量加大也是主要原因之一。尤其是临近年底京城土地供应集中放量。北京土地整理储备中心数据显示，2008年最后两个月有近70宗，总面积达700公顷土地即将入市交易。这些都导致北京今年的土地出让金收入不减反增。但刘新虎认为目前疲软的市场情况下增加土地供应将对市场造成更大压力。(周宏)