揭去优惠打折面纱———

　　临近岁末，京城众多楼盘销售也已经进入2008年的收尾阶段，各大研究机构统计显示，京城目前在售的约500个左右项目中，打折销售的楼盘达9成以上，而进入12月份以来，不少项目干脆直接亮出销售“底牌”，抛开所有打折促销的销售手段，频频喊出“最低价”、“一口价”吸引眼球，直降幅度每平方米多达数千甚至上万元，其破釜沉舟的决心可见一斑。

　　●市场现状●

　　●打折赠送不如直接降价

　　“我们的项目目前推出的房源执行最低毛坯价7200元/平方米，除此之外没有任何折扣和优惠了，您可以算一算，之前推出的8.5折送精装修购房计划折合下来最少也得9200元/平方米左右，没有比现在更合适的了。”东五环某项目销售人员接受采访时表示。据了解，该项目前两个月销售均价一直维持在9500元/平方米的水平，销售情况并不理想，最近决策层咬牙祭出7200元/平方米的区域新低价力求吸引客群，这一价格比周边的二手房价格还要低。

　　“现在再提优惠几几折或者送精装修、送家电、送车位、送物业费任何广告都很难打动买房人的心，对他们来讲这些促销优惠方式已经习以为常，难以形成刺激。要想卖房，最管用的方式就是直接降价，降价幅度是否能和买房人心理价位契合，决定着楼盘的命运。”某项目负责人私下表示。

　　二、三环及长期以来公认的“黄金置业区域”所出现的大幅价格松动，可以看做是直降引领下的“楼市风向标”。据了解，位于东直门附近的首开幸福广场日前推出18000元/平方米起的特惠房，户型面积90-258平方米，且为精装修现房；地处三里屯南街的精装修酒店式公寓复地国际公寓均价约19000元/平方米，现房销售，短短半个月时间便销售两百多套。而另一核心区域西直门西北角的智地钻河公馆也力推其精装小户型，首期均价18000元/平方米起，总价约65万/套起。而紧邻奥体的住宅项目奥东18号在12月推出南楼D座，精装修户型面积87平方米一居至190平方米三居，起价14800元/平方米，一次性付款再打9.2折、贷款9.3折。查询搜房、焦点等网站公布信息，就在11月份该项目销售均价仍达25000元/平方米，其直降力度之大令人咋舌。

　　此外值得一提的是，位于北四环保福寺桥，与清华大学咫尺之隔的龙湖·唐宁ONE折合各种优惠实际成交价格在19000元/平方米左右，业主还可享受北京名校中关村二小的入学资格，而该项目在年初的时候，业界还普遍预测其销售价格将可能达到40000元/平方米。“如今项目的价格制定必须认清现实，买房人和开发商心中都应该有一个评判，直降也好，优惠打折也罢，只有拒绝虚高，以贴心的价格能让买房人切身感觉到物有所值甚至物超所值，他们才会选择出手。”龙湖·唐宁ONE销售总监邹墨远接受采访时表示。

　　●定价趋合理买房人积极回应

　　“在目前的情况下，市场能接受的价格就是合理的价格，与其定高价再给折扣的遮遮掩掩，还不如痛痛快快地亮出低牌，一次到位。”首城国际中心销售总监任莉表示，该项目前不久推出的A区房源以起价10800元/平方米的超低起价震撼东三环沿线，开盘当日数百套房源被抢购一空。

　　“从我们买房人来讲，其实也不需要各种花里胡哨的折扣和赠送，眼下直接降价的做法就很好，直接告诉我们房子最低卖多少钱，不要精装修可以刨除成本算毛坯，不要赠送可以直接折房款，这样我们心理也就更有谱，对实际价格也能有一个比较直观的把握。”白领张小姐对直降卖房的观点，得到了大多数买房人的肯定。

　　据了解，目前市场上甩出“直降牌”的项目越来越多，燕郊区域百万大盘星河皓月于近期推出均价3770元/平方米的“公园新区”产品，对比前期组团销售价格，落差在1500元/平方米上下，引起周边项目的竞相价格调整。位于朝阳北路东苇路的万象新天四期日前推出的房源起价8271元/平方米，而周边的柏林爱乐、北京新天地等项目尾房和二手房价格仍维持在9000-12000元/平方米的区间。而位于通州区杨庄路的区域大盘世纪星城三期目前在售均价也调整到8600元/平方米，这比该项目最高点位时的均价13000元/平方米左右，单价足足低了近4000元。

　　星河皓月销售总监刘振刚接受采访时表示，事实上眼下很多项目都将“直降多少多少”摆在了台前，相比过去对打折降价的隐晦，如今的开发商在价格制定上更加直白，降价前后的价格落差对比之下一目了然，直降数千元已经不是什么稀罕的事情。之所以这么做，目的只有一个，以最低价吸引客源，尽可能多地销售回款度过年关再做打算，而这一思路也得到了不少买房人的积极回应，取得了相当的销售量。

　　●延伸●

　　●一口价促销异曲同工

　　除了直降“最低价”之外，目前市场上出现的“一口价”和“你出价我卖房”等营销模式也有异曲同工之效，位于中央别墅区的长实“誉天下”别墅近来推出的“一口价”销售策略成为市场讨论的热点，“誉天下”以“一口价”的销售模式，出售270平方米联排别墅，另赠送100平方米产权车库和花园阳台，总价467万元；300平方米的双拼别墅，总价530万元，与原来的总价相比，折扣打到了六折以下。朝阳门附近的北京INN也在市场上首次推出买房人看房后针对其选中户型提出价格申请，再由开发商复议后决定是否卖房的销售模式。据了解，目前该项目精装修房源成交价格在22000元/平方米上下，对比最高时候28000元/平方米左右的价格，实际下降也很明显。

　　“无论是最低价、一口价还是你出价我卖房，如今种种市场表现下房地产市场价格的大幅回落都是不争的事实，也充分表明了开发商急于出货回款，以解资金链燃眉之急的心态，而这样的状况，也许还将在来年的相当时间内持续下去。我们可以看到，随着供求关系的急剧转变，楼盘价格的制订体系也在发生着很大转型，短期来看，区域价格PK不可避免，竞争将日益激烈；从长期来看，对买房人将提供更多选择，也有利于市场的优胜劣汰，整合重组。”专家指出。(邱旸)