近日，楼市利好政策的不断出台，使沉静了近一年的楼市好比一石激起千层浪。进入11月以来，随着多项贷款和税收优惠政策的多管齐下，北京、上海、广州楼市全出现了交易量大涨的情况。不少业内人士认为，楼市经过了一场“观望”洗礼后，在政策鼓励住房消费、开发商纷纷采取优惠措施的双重影响下，即将出现“破冰”式好转，其中特别是中小户型产品，将成为扭转楼市走势的中坚力量。

　　见底复苏即将出现

　　外资按捺不住纷纷出手

　　在对中国楼市即将见底复苏的共同判断下，近日众多蛰伏已久的海外资金也开始了对中国内地楼市的谋略。“全球金融危机和信用紧缩创造了一个投资的‘黄金机会’。”近日，黑石CEO史蒂芬史瓦兹曼在美国发表演讲时表示，“当前是购买各种级别资产的黄金时机，一个小的投资未来就可能有丰厚的回报”。对于众多海外资金而言，中国的房地产市场无疑具有最优质的资产和可期望的回报。

　　当受到金融海啸严重影响的雷曼、AIG等国际资本离场之时，水面之下却是另一番暗战：包括美林、凯雷、黑石、英国高富诺在内的众多金融投资机构已经开始出手。不久前，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金，几乎是同时，英国高富诺也高调宣布成立一只6亿美元的基金，寻找机会在中国投资大型购物中心。

　　无疑众多海外基金的动作证明了对中国未来经济发展的信心和对中国楼市投资高额回报的肯定，与这些海外基金“豪赌”明天的美好前景相比，中国住宅市场近段时间的回暖可谓是更加实实在在。根据北京市房地产交易管理网统计显示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面积为119.6万平方米，环比10月，期房商品住宅成交套数增加了50.9%，成交面积增加了52.4%。表明楼市在经历了一段时间的沉寂后，转暖的迹象正在逐渐显现出来。

　　同时值得注意的是，从需求结构来看，各大中介机构的统计数据显示，中小客户占据了交易的主流，这表明在楼市透露出转暖的情况下，首先将会惠及到低总价的小户型项目上。面对这样的市场情况，京城的一些开发商也适时推出了此类项目，其中最具代表性的当属合生创展即将推出的望京麒麟社项目，整个项目包括国际loft公馆、快意lomo空间和层高3.25米的平层国际官邸，其中loft首创5.49米层高，在京城独树一帜，而lomo公馆60-80平方米精装修，正好满足目前市场对项目高品质低总价的要求。

　　低总价受购房者青睐

　　小户型成破观望“利器”

　　无论是从政府出台鼓励中小户型消费的引导政策，还是近期开发商推出的户型产品，全可以看出中小户型已经成为市场敲碎观望坚冰的“利器”，可以说正是楼市的低迷给了低总价小户型热销的大好时机。

　　政策的宽松和鼓励中小户型消费无疑为近期推出的小户型项目带来了一个新的机遇。目前尽管楼市已经出现了转暖契机，房价下跌程度已经接近购房者心理底线，但是不少购房者依然持观望情绪，主要是不知道在这样不明朗的市场情况下选择什么样的项目最为保险。陈国强认为，“今年以来，北京的市场上有几类楼盘销售状况一直不错，一类是精装修低总价的小户型，另一类是交通优势比较突出的项目，特别是一些临近轨道交通的项目”。

　　同时，戴德梁行华北住宅部高级董事岳峰钢也认为，无论在怎么样的市场环境下，低总价的项目一直是市场的热销产品，因为这类项目投资小，既可以作为年轻人置业的过渡房，也可以成为投资产品，无论租赁还是再转售全比较容易。

　　而这次合生麒麟社推出的望京项目，不仅属于市场最为保险的精装修低总价中小户型项目，而且所处的望京区域，集中了近7万的韩国人和大量的跨国企业总部，租赁需求旺盛。特别是14号线开通后，将实现该区域的双轨贯通，而且紧邻机场，地理位置可谓得天独厚。

　　望京居住品质日益提升

　　首现开放式街区居住模式

　　望京，可以说是北京楼市20多年发展变迁的一个缩影。自上世纪90年代开始规划建设以来，望京这个有着特殊意义的区域经过不断的变迁与发展，俨然成为一座具备区域商业中心的新城。特别是今年年底即将开工建设的地铁14号线穿城而过，让望京区域真正实现了双轨贯通，也让这个亚洲第一居住社区更加名副其实。

　　目前望京已经初步形成了南重北轻的商业格局，南区商业中心包括了望京商业中心、朝庭、方恒、悠乐汇、嘉美风尚等一批具有代表性的商业项目，但戴德梁行商铺部董事张家鹏却认为，目前望京地区还缺乏高档消费场所。同样中国城市商业网点管理会会长荀培路也表示，目前望京人口已经达到了40万，包括近8万的外籍人士和近7万的韩国人，可以支撑起一个区域的商业中心，而目前整个望京的商业设施水平比较低，并没有形成真正的高端商业中心。

　　但是记者了解到，目前望京无高端商业场所的状况将得到一定程度的改观，即将推出的合生麒麟社项目将拥有一个4000平方米独立高端商业配套。

　　同时值得注意的是，目前望京不缺乏商业设施，也不缺乏精装公寓，但缺乏连通商业街区的国际精装公寓，换言之，一个开放式街区居住模式，在望京从未有过。而记者了解到，即将开盘的合生麒麟社不仅拥有独立的高端商业配套，同时还将以全开放街区城市规划设计为核心，外有三条城市主干道环绕，内设一横一纵两条步行体验商街，中间设有高档loft小户型和lomo公馆。由于麒麟社整体项目属于商业立项，其升值空间将大大高于普通住宅项目。(赖大臣)