2008住宅地今日最后一拍

　　花都地块楼面地价刚过千元,比去年地王降价八成

　　广州年内最后一次住宅地块拍卖将在今天(12月16日)上演。记者昨日(12月15日)从广州市国土房管局获悉,花都一幅楼面地价刚过千元的住宅地块和番禺一幅金融商业地块将亮相拍卖会。从昨日报名情况来看,广州近期土地市场的观望气氛依然浓重,截至昨日18时,两地块各有一家开发商报名。

　　作为广州今年供应的最后一块住宅用地,本次推出的花都区凤凰路地块,建筑面积15万多平方米,最低成交价仅为16265万元。该地块折合楼面地价只有1040元/平方米,相比去年创下楼面地价5659元/平方米的凤凰东路“花都地王”,降幅高达81.6%。

　　按照业界公认惯例地价占房价四成的比例计算,凤凰路地块的房价将达到2600元/平方米。

　　在楼市冷风波及土地市场的情况下,广州市国土房管局开始调整土地出让底价,低地价推地在一定程度上促进了住宅用地的成交,开发区的KXC-P6-1地块,在第一次无人竞价后,地价大幅下调1.4亿元,最后终于顺利成交。

　　今天同时出让的还有番禺市桥清河东路南侧一幅商业金融业地块。昨日,广州市国土房管局发布补充公告,因规划调整,本地块总建筑面积由40353.75平方米调整为37720平方米,最低交易价由10350万元调整为9675万元。

　　截至昨日18时,两地块各有一家开发商报名。业内人士分析,在本月初的广州今年最大规模土地出让会上,众多住宅地块成功“出嫁”,并没有出现市场担心的大规模流拍现象,一些中小开发商趁机抄底拿地,此次推出地块流拍的可能性降低。

　　分析

　　地价跌回前年水平郊区楼价将更实惠

　　从地产豪门大举圈地频造“地王”,到中小开发商抄底拿地的“平价卖场”,广州土地市场“高温退烧”花了仅仅一年时间。

　　今年年初,广州市曾计划全年供应2.5—4平方公里的住宅用地。但楼市、土地市场齐齐遭遇寒冬,到11月,广州市国土房管局将今年的住宅用地供应计划从原定的2.5平方公里降至1.8平方公里,这是继今年供地计划从4平方公里降到2.5平方公里后,第二次降低住宅用地供应量。

　　数据显示,截至昨日,今年全市十区共出让住宅用地18宗,用地面积1.26平方公里,占年度计划1.8平方公里的七成。如果今天花都住宅地成功出让,今年共成交住宅用地面积1.32平方公里。对于剩余的土地,广州市国土房管局有关负责人表示,可能把部分用地放在明年适当时候出让。

　　由于整体市场变化,目前推出的18块住宅用地中,除了不见“地王”踪影外,绝大部分更是以底价成交,而且拿地的也基本上是名不见经传的小开发商。据统计,今年至今为止的平均楼面地价为3324元/平方米,仅为去年全年4760元/平方米的69.8%,比去年下跌30.2%,已经回到了2006年的地价水平。

　　从出让土地的区域来看,今年广州大部分出让的土地都在番禺、萝岗、花都、南沙等区。专家认为,由于今年低价成交的土地多位于郊区,因此可以预见未来郊区的楼价仍将比较实惠。

　　中原地产研究二部经理胡广东预测,明年广州新增土地供应仍将以番禺、花都、增城、萝岗等外围区域为主。其中,花都将是明年政府推地的重要区域,预计比例将至少占全市供地量的两成左右。另外,番禺、增城也可能将有较大规模地块上市。

　　对此,广州知名房产专家韩世同表示,广州今年推出的地块多是位于郊区的巨无霸地块,市中心土地供应的减少势必造成房源供应的减少,有可能会抬高市中心房价。他建议,政府应该适度盘活推出市中心地块,而且由于市中心地块对开发商更有吸引力,在一定程度上也能促进土地市场回暖。

　　至于地价整体回落能否带来低楼价,有专家表示:“低地价未必预示着两年之后的楼价一定降低,未来两年的楼价要视经济环境和市场情况而定。”这是因为除了成本之外,楼价更多是由供需来决定,但是高地价在面对低地价的竞争时,低价拿地的发展商在未来的市场上更有竞争力,更有调价空间。 (记者 郑佳欣)