●11月份，“领跌”全国的深圳交出一份令人“惊艳”的成绩单，一手住宅总成交6435套，对比上月几乎翻番。

　　●一边是开发商的慎言乐观，一边是成交的急剧放大。如果“全面回暖”尚言之过早的话，那么强劲反弹正在上演。

　　●这一波反弹固然受政策引导，也与市场主动降价有关。眼下是中小户型当道，接下来豪宅价格是否将应声而下？

　　●存量尚未消化，新货竞相入市，加上“90／70”的影响，业内预计明年一、二季度深圳楼市将面临更严峻考验。

　　话题缘起：

　　“领跌”又“翻倍”

　　量升价跌，深圳楼市颇有些悲喜交加。一面是根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，11月份深圳房价跌幅为18%，居调查城市之首；一面是深圳市国土房管局数据显示，11月份深圳一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。

　　不能否认的是，成交量是衡量市场回暖的重要标准，在经历了一年多的低谷后，11月份整月的急剧放量至少说明：这个冬天比想象中要好得多。“不存在降到成本底线还不好卖的事”，某开发商人士一语中的。如果说量升价跌是开发商的一种“无奈”之举的话，那么目前这一举措效果还不错，在贯彻现金为王和坚守利润空间面前，选择前者无疑是理性的。

　　问题是，如此一波反弹行情能持续多久？在降价之外是否还需要其他因素共同支撑？

　　市场盘点：

　　深锐观察：

　　全面回暖言之尚早

　　6435套，日均215套，这足以给深圳楼市回暖的信心。回顾过去的11月份，市场成交的上扬曲线十分清晰。按照深圳市国土房管局的数据，10月21日至10月30日成交为581套，日平均58套；而11月1日至10日，成交则增至1768套，日平均177套；11月11日至20日，成交进一步放量，为2353套，日平均235套；而在11月份的最后10天内，深圳一手楼成交2314套，日均同样在200套以上。直观上来看，正是10月底的新政给了楼市成交放大的契机。

　　暖意延续到了12月份的第一周，尽管集中入市项目高达7个，成为近期的又一个推量小高峰，但是在低价策略的影响下，不少项目都取得了不错的销售成绩，单日成交套数甚至再度超过400套。楼市在量升价跌的声音中前行。

　　然而，全年回暖与强劲反弹之间依然存在差距。因为价跌所以量升，深圳楼市存在这样一种简单的逻辑关系。纵观近期的热销产品，关外或者关内边缘地带的中小户型居多，在降价空间灵活的同时，不高的总价也是让众多刚性需求随即释放的原因。“主要是以首次置业为主，改善型置业者目前入市不多。”某热销项目的营销人士这样告诉记者。

　　中原地产11月份的报告中也指出，除了政策给与的信心，楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的核心因素。随着房价下调，刚性需求果断入市。而“一些以较高价格入市的楼盘，成交并未有更大起色”。换而言之，成交翻倍正是基于价格领跌的基础上，因此“回暖平稳，言之尚早”。

　　“判断全面回暖的标准有两个，一是价格达到合理的购买水平，二是供小于求。现在看来，这两个条件都不具备。”深圳大学国际金融研究所所长国世平在博客中写到。

　　深锐观察：

　　挥之不去的存量“阴霾”

　　慎言乐观，面对11月份的“惊艳”成绩单，开发商的表情并不灿烂。在日前深圳报业集团举办的知名房地产企业负责人恳谈会上，多数品牌开发商负责人都表示出这样的态度。

　　“未来的市场供应量让开发商揪心。”分析人士称，巨大的存量和明年源源不断的新货入市，都让开发商笑不起来。据有关方面统计，目前市场新盘加存量已经达到600万平方米的供应，而2009年预计的入市新盘面积也有近500万平方米，加上明年入市3.38万套保障性住房，深圳今明两年的供应量只能用“庞大”来形容。如果按照2008年400万平方米的销售量来估测，到2009年底，深圳楼市的销售形势将会十分严峻，空置率也将进一步高企。

　　然而，更让开发商感到“担忧”的还在后头，2009年将是“90／70”政策项目大量入市的第一个高峰期，这些中小户型单位却不得不面对与3.38万套保障性住房PK的“尴尬”。而在“二套房”尚未解令、外部经济环境依然低迷的背景下，缺少投资力量的“推波助澜”，这些“90／70”政策项目很有可能遭遇同质化的危机，销售压力不言而喻。

　　“无论长期还是短期，现金为王都是开发商的主策略。”有业内观点认为，这就意味着今明两年开发商拿地开工都将大大压缩，依然是以消化存量新货为主。因此这一波的反弹行情还有待观察。

　　观点解读：

　　年关易过年后难

　　“明年一、二季度，才是真正考验的开始。”这样的观点得到许多品牌开发商人士的认同。由于低价策略和销售惯性使然，12月份楼市的成交量值得看好，然而农历新年之后，本身就是传统销售淡季，加上大量新货入市和首次置业者的减少，如何“取悦”改善型置业者和豪宅用户，是成交走势的关键。

　　地产研究人半求指出，如果按照租赁回报率来判断，深圳中低档物业降价空间已经不大，已经具备一定的性价比，从长期自住角度，目前可以考虑选购。而非自住类豪宅，特别是郊外豪宅还将有较大的降价空间。“降价快、见底快、筑底久”将是深圳楼市未来运行的特征，楼市平淡期明年年中开始就将来临。(记者 卢 青)