小公寓供需矛盾加大，纷纷变脸写字楼。昨日，记者由东莞市规划局官方网站了解到，继第一国际、希尔顿广场、华和商业大厦公寓改成写字楼之后，近日又有卡布斯国际广场、金明商住楼跟进，将公寓、商场等改建成办公楼。

　　业内人士认为，《东莞市住宅禁商实施办法》规定，从明年1月1日起将对住宅改商用进行严格的控制，随着公寓供求的饱和，许多楼盘赶在此规定前变脸写字楼，此外，东莞正处于双转型时期，写字楼的需求量较大，写字楼和公寓在差不多成本的情况下所创造的价值不一样是公寓改建写字楼的主要原因。

　　现象

　　近10个楼盘从住宅改成写字楼

　　今年初，东莞市规划局网站公示了东莞大道旁楼盘第一国际的规划变更，其一栋公寓被改成了写字楼。随后，许多小公寓住宅跟进，申请改建写字楼。

　　近日，紧邻第一国际的卡布斯国际广场规划变更的消息也在网上发布，其B栋塔楼的使用性质由原来的住宅变更为办公楼，标准层由住宅房间改为办公室房间。与此同时，东城中路与东纵大道交界处的金明商住楼3层也改为写字楼，原整层商场改为26个写字楼办公单位。

　　截至目前，经记者粗略统计，东莞已有近10个楼盘进行了使用性质的规划变更。其中比较典型的有希尔顿广场和华和商业大厦，前者由原来的5栋公寓改为3栋商务住宅加2栋写字楼，后者将原9～14层公寓改为办公用房，面积共1万多平方米。

　　析因

　　小公寓“消化不良”

　　纷纷“变脸”写字楼

　　小公寓市场趋于饱和，供需矛盾加大是公寓变脸写字楼的重要原因。

　　东莞商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非认为，前几年由于住宅市场发展蓬勃，公寓类产品一直供不应求，往往推出即告售罄，房地产开发企业对于公寓市场预期过于理想，导致大量同质化的公寓类产品集中上市，今年下半年就有近万套公寓类产品上市。但受政策影响，投资性需求大量萎缩之后，公寓出现供过于求，竞争非常激烈，大量小户型产品均出现不同程度的滞销，因此开发商不得不考虑小户型突围之道。

　　光大地产营销总监赵洪亮同意这种说法。他认为，公寓货量太大，加上经济适用房等一系列政策的效果会分散公寓的消化量，现在又是东莞产业转型时期，人口的不稳定性比较大，很多人不愿意出手买房，宁愿租房住，所以小公寓市场会出现消化不良的现象。“公寓改写字楼一定要看是在哪一个区域，某些比较旺的地方公寓改建写字楼还是有增值性的。”

　　写字楼成交价比公寓

　　高2000多元/平方米

　　雷非非透露，公寓改成写字楼后，产品的性能不一样，在售价上也有一定的调整。“写字楼单位计价比较高，而公寓和写字楼的成本是一样的，写字楼相对来说利润会高一些，未来的使用率也比公寓要强一些，使用得要多一些。”

　　东莞中原地产市场研究部数据显示，截至11月30日，东莞市公寓可售存量为10048套，后市的销售压力大。从可售存量来看，现阶段公寓可销售的套数足够市场消化两年，而上个月东莞公寓成交393套，其中4000~5000元/平方米这个价格段成交套数为205套，占了总成交量的50.1%，成交均价为5001元/平方米，与10月的5347元/平方米相比，下降明显。

　　而上月写字楼成交68套，成交面积为4293平方米，成交均价为7419元/平方米，比公寓成交价格高了2000多元/平方米。

　　雷非非认为，即使是同样品质、同样地段、同样价格的房子，写字楼比公寓仍然更有竞争力。

　　地段好的项目商用

　　价值大于居住价值

　　公寓改成写字楼的项目基本上都是位于东莞大道、鸿福路等重要地段的项目。理想0769营销部副经理梅华锋认为，写字楼是投资性物业，地段因素占了70%以上，住宅可以通过区域性发展把地段发展起来，但是写字楼就要有个地理区位。

　　合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺也表示，公寓消化压力巨大导致公寓变脸写字楼，公寓通常是投资性住宅，在当前投资绝迹的形势下，公寓销售更不容乐观。写字楼属非住宅产品，国家暂时并未对非住宅需求进行过多的限制。而且东莞正值经济社会双转型，未来办公楼需求量会较大，尤其是地段较好的项目，其商用价值往往要大于居住价值。

　　写字楼投资回报率

　　高于公寓投资回报率

　　“资金都是逐利性的，投资客的资金总是要寻找出口。”雷非非表示，就目前来看，公寓的投资性价比赶不上写字楼这一块，投资客在这个阶段没有它所需要的产品，写字楼如果价格合适的话还是对投资客有一定的吸引力。理想0769营销部副经理梅华锋也认为，差不多接近价位的产品，写字楼投资回报率显然还要大大高过公寓，而房地产投资属性始终是其重要的一面，真正有投资实力的客户群往往更倾向于高端商务产品。

　　雷非非认为，“东莞写字楼的投资回报率很多到了5%、8%，甚至有的超过10%，如果有5%的投资回报率完全可以接受了，产品的价值本来就上升，资金回报能够满足现有的资金回报的话都是比较理想的产品了。”而公寓的投资回报率却达不到这个标准。

　　消费者态度：

　　写字楼是不是改的？你不在乎，我在乎

　　公寓变脸写字楼后能否获得消费者的认同呢？记者随机采访了几位消费者。

　　陈小姐在第一国际购买了一套写字楼，随后很快租了出去。陈小姐认为，写字楼和住宅的功能不一样，只要地段好、容易出租、投资回报率高就可以考虑购买。她表示不会去考虑那写字楼是否由公寓改成的，买之前也没有去打听过。

　　已买了几套住宅的谢先生却持有不同的看法。他认为，写字楼作为办公用途，使用时是否安全、方便都是要考虑到的。“如果电梯太少了，每天上班要等很久，别人也不会租的。”谢先生说，比如在安全问题上，公寓和写字楼的要求不同，但是按住宅要求打下地基后再改变用途的写字楼是否能够达到标准，自己很难认定。

　　他表示：“在相同条件下，我会选择一开始就规划成写字楼的楼盘。”谢先生说，这样以后在使用的时候会更放心。

　　相关规定：

　　明年起执行的《东莞市住宅禁商实施办法》规定，凡2006年1月1日以后报建的住宅及商住楼住宅功能房屋，不得用作商业功能用途；自2012年1月1日起，所有住宅及商住楼的住宅功能房屋，不得用作商业功能用途；住宅用作商业功能用途的，业主应在限期前尽快办理建筑物使用功能变更手续或者恢复其使用功能。(记者蒋幸端 潘勤毅）