商业房产市场对宏观经济表现敏感，国内外经济环境的变化拖累上海商业市场持续走低。昨天，上海多家房产研究机构公布的统计数据显示，11月办公楼市场的成交量上涨，但市场依然供过于求，一些顶级办公楼已开始促销吸引租赁者。而商铺市场受制于市场供需结构的问题，也处于严重的过剩状态。

　　　　办公楼市场促销揽客

　　办公楼成交量虽涨，仍无法消化存量。上海华燕置业有关统计数据显示，11月办公楼市场的成交量为10.24万平方米，较10月上涨了56.57%，11月办公楼市场供需比为1：0.61，是下半年来办公楼市场表现最好的一个月，也一定程度上缓解了供需矛盾。由于11月上海港国际客运中心的成交量较大，从而拉动了整个办公楼市场的成交放量。

　　2008年，上海办公楼市场从供不应求转向供大于求，但从全年办公楼市场的供应量来看，仍处于较高水平。受国内外经济环境变化的影响，上海高端办公楼市场的租赁行情普遍看跌。中原地产的有关数据显示，在租赁市场上，11月上海写字楼租金下调趋势依然严峻，部分甲级写字楼面临巨大压力。对于部分优质租户，业主方多积极采用加上延长免租期等手段，使得部分项目成交下滑幅度较市场报价已达15%-20%或者更高。11月上海甲级写字楼整体租金为9.44元/平方米每天，环比下降了1.5%。

　　上海中原有关分析人士表示，预计未来一段时间写字楼市场成交租金依然处于下滑通道，作为金字塔顶端的甲级写字楼受影响最大。

　　　　外围区域商铺少人问津

　　上海商铺市场仍然呈现成交低迷的行情。有关分析数据显示，11月，上海商铺市场的成交量为6.77万平方米，成交量与10月相比基本不变，但供应量比11月有所下滑，供需比因此上升为 1：0.49，整个市场的供大于求的局依然没有逆转。

　　虽然外环区域的商铺大量上市，但市场需求更集中的是中心区域的商铺。据统计，整个2008年的商铺市场供应量，较去年相比一直处于较低的水平。11月上海商铺市场仅新增供应面积13.93平方米，较10月环比下滑19%。从目前商铺的供应主力区域来看，主要以外围区域为主，如松江、嘉定、奉贤等。在整体经济环境不景气的前提下，这些郊县区域的商铺难以吸引投资客眼球，而市中心区域的商铺可选择范围较小，这一层面上供需区域不对称的矛盾是造成目前供需结构不合理的原因之一。

　　上海中原研究咨询部经理马冀表示，预计未来特别是外郊环间的住宅商业配套面对较大的销售压力。租赁方面，伴随物业的升级以及年底零售商促销力度的加大，营业额迅速增长，市区商圈优质物业的租金上涨趋势明朗。(记者 林劲榆）