如果明年1月份的房贷账单“利率”一栏显示你的房贷利率只按基准水平下浮15%时，请不要惊讶，因为这很可能是绝大部分存量房贷的调息标准。针对存量房贷明年如何调息的细则，迄今各银行仍讳莫如深，谁都不愿率先公布。记者昨天从多位沪上银行房贷部门管理人士处探悉，由于成本、技术等原因，除少数银行认可的优质客户外，多数存量房贷明年恐难享受7折最优利率。

　　存量房贷利率难打7折

　　在10月房贷新政出炉后，本市许多存量房贷客户都对未来充满期待。有人算了笔账，假设贷款100万元，四次降息的累积效应再加上7折优惠，将使明年的月供负担净减逾千元。

　　“现在看来，对多数人来说，这种可能性并不大。”一位国有银行消费信贷部房产业务负责人如是说。据他透露，眼下该行的存量房贷调息细则仍在抓紧研究中，但最终方案的确定，除需总行批示以外，更要参考同业的标准。多数银行都倾向将绝大部分存量房贷按现行下浮幅度来调整，这就意味着，明年多数人的利率优惠仍将集中在8.5折左右。

　　事实上，对于新政发布前即获得贷款的存量房贷客户，其中不乏满足首套自住普通房贷款标准的人。但为什么新政不能惠及这些人呢？一位股份制银行个贷部负责人认为，首先，甄别出房贷新政支持的首套自住普通房的借款人，存在审核、操作等技术障碍，银行将耗费大量人工成本；其次，如果大规模统一调整为7折贷款，则势必冲抵明年银行的利润。目前房贷息差仍只有0.4个百分点(利率7折的情况下)，扣除人工、房租等成本，银行放贷等于无利可图。

　　目前距离明年元旦调息日还有三周时间，但各行还在观望同行的动静，最可能的结果是，各银行在监管部门(或同业公会)的统一协调下，出台统一的调息方案。

　　　　最优利率偏向优质客源

　　为预防存量客户“跳槽”现象，不久前沪上几家大型银行签订了一份“君子”协议，共同“封杀”存量房贷客户为寻求利率7折而申请无交易转按揭的行为。在业内专家看来，这一行为其实为来年的利率调整埋下了伏笔。

　　事实上，从近期新房贷申请情况来看，新政实施以来，房贷7折优惠也并未大面积实施。一些银行支行层面仍愿意通过打“擦边球”的方式，满足一部分优质客户的要求。如果手头有其他房产或贷款结清的客户，其收入来源稳定，向银行申请房贷基本上能获得理想的利率优待。各银行给优质客户还定有若干“标准”，如“贷款人是事业单位处级以上的干部”、“个人净资产300万元以上”、“银行存款达到一定额度且3个月以上”等。在银行看来，优质客户给银行带来的附加收益以及交叉营销收入都十分丰厚，因此即便在利率上足额下浮，从长期来看仍是一笔划算的买卖。

　　银行围绕“改善型”做文章

　　目前，关于新政中提到的“改善型住房”的定义概念仍然未能明确，但从实际情况看，个别降低放贷门槛的个案确实存在，但几乎也是针对那些被银行认定为资质优良的客户。从银行官方层面，应归入“改善型住房”范畴的第二套房贷款政策目前还没有丝毫松动的迹象。

　　就在上月中旬，上海银监局召集的“促增长、防风险”工作座谈会上，再度重点强调各银行要继续严格执行二套房房贷政策。但银行内部对二套房房贷政策仍有不同意见，有人认为，目前第二套房信贷政策确实有调整的必要，普通市民购买第二套房不单是为投资或投机，还有改善住房条件、变更工作重新购房、子女住房等客观需求，这些以自住为目的的购房，确实需要信贷政策的区别对待。

　　一位银行人士表示，为了抢夺优质客源和做大房贷业务，日后可能有一些基层银行会围绕“改善型”做文章，变相降低再贷款购房的门槛。采访中，就有不少银行表示，如果前套住房的贷款已结清，再贷款便可视为第一套房。(记者 李 强)