由于房地产新政密集出台 近期北京房产交易数量出现回升 但记者调查发现———

　　近期，类似“央行大降息，房价已触底，现购××花园省××万！”这样的短信常常出现在人们的手机上。那么，现阶段北京房价是否已经触底？北京楼市是否已经回暖？现在是不是买房的好时机？就这些问题，本报记者进行了调查和采访。

　　-北京楼市是否回暖

　　“除了个别打折‘一次到位’的楼盘出现销售回升外，更多的楼盘还是成交清淡，北京楼市并没有出现回暖的迹象。”针对前段时间部分媒体说的“北京楼市开始回暖”的说法，近日接受记者调查的多位开发商和购房人如是说。

　　据了解，前段时间，部分媒体之所以出现“北京楼市开始回暖”的说法，是基于对北京市房地产交易管理网站上11月份的一手房和二手房成交数据的分析：北京市房地产交易管理网站的统计数据显示，11月份，不算经济适用住房和限价房，北京商品住宅期房签约销售量为5558套，二手房签约量为5106套，分别比10月份多了2096套和1767套。由此，“北京楼市回暖”开始传播。

　　而记者通过对北京多家在售楼盘售楼处、相关研究机构、专家学者及多位业内人士的调查了解，普遍的看法是，“11月份新房和二手房成交量上升比较大并不能说明楼市真的开始回暖，因为10月22日财政部出台的有关契税优惠和首套住房的首付、利率优惠等新政，很多购房人因此等待11月份各地开始出实施细则了才开始集中签约”。中原地产华北区总经理李文杰说，“实际上，由于财政部新政的出台，很多本来该在10月份签约的一手房或者二手房交易，都拖延至11月份签约了。”

　　而另一位不愿意透露姓名的开发商则认为，11月份北京一手房之所以出现签约套数比10月多出了2000多套，还因为11月份几个低价入市的新盘带来的销售。“这几个新盘，有的因为得房率只有60%多，且是50年的产权，每平方米七八千的开盘价格加上小户型，总价低，销售得比较快；有的打折一次到位，直接降到每平方米1.1万多开盘，销售得都比较不错。但是除了这几个低价入市的新盘外，其他楼盘销售量并没有起色，所以说，北京楼市回暖为时尚早。”

　　但从购房人看，财政部契税优惠、首套自住房的贷款利率优惠加上央行最近一次的大幅降息，确实触动了很多此前一直观望的购房人，打听现在是否可以买房的购房人开始增多。某房地产公司行政部门的张先生告诉记者，“最近不断地有朋友或者同学问我，是不是可以出手买房。”而记者对50位准购房人调查也显示，和前阶段“岿然不动”相比，现在他们有点“乱”，开始动心是否该出手买房了。

　　-北京房价是否触底

　　调查显示，无论是这些开始打探是否可以买房的购房人，还是为卖不动房子而焦心的开发商们，眼下关心的最主要问题便是，年初开始进入下跌通道的北京房价，至今是否触底？如果楼市触底，有什么特征？记者先采访了经历过1998年亚洲金融风暴、楼市曾经跌入低谷的香港楼市业内人士。香港中原地产董事局主席施永青对此表示，从美国、日本等国家以及上次香港楼市的调整情况看，和股市一样，楼市、楼价触底特征很不好说，没有一个绝对的底，但是一般而言，如果成交量不再继续下滑、房价不再继续下跌，就说明楼市基本触底了。由此，北京的多位开发商和研究机构负责人、学者产生了两种不同的看法。

　　以中原地产华北区总经理李文杰、金隅嘉业相关负责人、银泰置业相关负责人为代表的部分业内人士认为，北京房价已经基本见底，他们的判断有以下几个方面的理由：首先，从目前看，北京楼盘降价与否或者降价多少，开发商基本是按照自己的现金流“走一步，看一步”，制定楼盘的价格策略，“那些现金流有问题的，基本该降的都已经降价了；那些通过各种渠道解决现金流问题的，能支撑到年底，过了年关，明年开春，借助利好政策，也许就能渡过困难时期。”其次，从北京楼市销售的传统看，12月份和未来的1月份，即便没有出现楼市遇冷，也是一年中销售价格最低的时节，因此，过了12月和1月，部分楼盘可能不再降价促销。第三，从明年的新盘供应看，今年因为调整，北京市土地中心成功出让的新住宅用地很少，这就意味着明年新盘量会因此减少。“明年市场上卖的楼盘主要还是今年目前在售的存货，供应减少，而北京楼市的刚性需求存在，供需决定明年的房价调整概率会小于今年。”北京大学不动产研究中心一位专家强调。

　　而以南方来京的开发商为代表的业内人士则不赞同上述“见底说”。几位不愿意透露姓名的南派进京开发商负责人表示，“从目前的情形看，四环以内、城区的房子——硬性需求比较大的区域，房价此前变动不大，此后也因为需求大而不会出现降价，但是远郊区的普通住宅(除稀缺型的别墅等)，包括亦庄在内，进入明年，如果销售还是没有起色的话，肯定要以降价来带动销售量。”

　　-现在买房是不是时候

　　那么，现在买房是不是时候？对这个问题，认为“房价已经触底”的业内人士强调，“即便不考虑房价调整的因素，每年的12月和1月也是传统上楼市销售价格最低的月份，购房人在这个时候买房是最合适的，何况是现在？有需求的购房人当然可以利用眼下的市场形势和开发商狠砍价格，买下自己看好的房子。”

　　“对自用的人来讲，不管市场环境如何，永远没有时机的问题，什么时候需要房子，什么时候就买，相对合适就行，而从这个角度看，眼下北京楼市由过去的卖方市场调整到了买方市场，房价也运行到了底部，应该到了买房的时候了。”几位坚持“北京房价触底”说的业内人士表示。不过，他们也强调，现在买房一定要谨慎，千万不能因为某些项目降价了，就赶紧买房，除了价格外，你还要看开发商是否有能力保证你未来的家的品质，否则，房价再见底，也不能买。

　　另几位对“房价见底”持不同意见的业内人士表示，购房者在考虑该不该买房的时候，应该更多地考虑自己是为什么要买房，如果因为孩子上学或者照顾父母等特别需求而购房，看到合适的，该买就买，因为如果等到价格合适的时候，也许房子已经被别人买走了，也正是如此，他们认为四环以内的城区，因为存在大量的刚性需求，购房人考虑该不该买房的时候，只能相对考虑价格。“而无疑，市场调整的时候，就是买房人有筹码和开发商谈价格的时候，因此，相对合适的时候该买就得买，否则过了这个村就没有那个店。”但是，在明年市场不是很明朗的前提下，那些要买五环以外的远郊区域的房子的购房人，不妨等到明年上半年再说。“远郊区域的房子供应量相对大，如果明年上半年北京楼市销售还没有明显起色的话，今年已经挺了一年的开发商肯定要通过‘以价带量’的方式即降价促销，回收现金流。”(余美英)