11月29日上午11时15分，“山西运城+河津购房团”一行53人乘专机抵达首都国际机场。与此同时，数十家媒体及相关业内人士近百名在首都机场翘首以盼，在这一行人初一亮相便蜂拥而至……

　　“团体包机高调来京购买别墅”，在楼市低谷的今天，无论对开发商还是媒体，都使得这53人看起来有格外的“吸引力”。

　　据了解，这53人是由房龙网组织的山西包机看房团，此次将在北京进行为期三天的购房活动。房龙网北京分公司总经理金鑫向《中国经济周刊》介绍，此次购房团成员主要由来自山西运城、河津的主力消费人群组成，其中不乏私企老板、煤矿主和大学教授。

　　自从中央和地方政府出台各种房地产救市政策以来，温州炒房团、境外投资客“抄底”各地楼市的消息就不绝于耳：温州投资看房团转战杭州、厦门等地；数家境外投资基金也在代理机构的组织下四处考察楼盘。

　　表面看似平静的房地产市场，似乎正在涌动着一股由民间游资、境外资本等汇成的巨大暗流。

　　购房目标——

　　300—1000万元的别墅

　　今年的秋冬，楼市少了过去几年令人炫目的成交量。开发商们大都感受到了捉襟见肘的尴尬，在振臂吆喝的同时，地产营销的新概念也铺天盖地席卷而来。“团购房”在此时应运而生。

　　记者了解到，仅11月29日，北京市场上各式各样的看房团加起来总人数约达到6000人左右，这其中包括搜房网的“看房团”、焦点网的“抄底团”以及房龙网的“飞机购房团”等。

　　自去年三季度开始，北京房地产市场持续低迷，尤其是在奥运会之后，成交量更显寥寥。一些业界人士认为，京城房价经过一轮深幅调整，房价已经基本调整到位，抄底时机显现。

　　《中国经济周刊》记者在机场采访了刚下飞机的一位“飞机购房团”成员——运城市河东广告有限公司总经理任鹏。他告诉记者：“尽管大环境还在跌，但我看好北京的豪宅市场。在北京置业主要是为子女考量，心中理想成交价在300万元左右。”

　　众所周知，在北京房地产市场，山西购房者占有相当比例，据不完全统计，山西在京购房人数占到总人数的14%，成为除北京人以外购买房屋最多的人群。

　　“山西人买房，以出手阔绰著称，常整栋购买市中心的公寓、商铺，而且都是一次性付清，拥有雄厚的购买力。”房龙网副总裁王一在接受采访时告诉《中国经济周刊》，“区别以往，这次来京的山西客户，将集中选购300——1000万的别墅”。

　　据了解，自2006年6月1日起，国内一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。随着城区别墅用地停止审批，已建成别墅的稀缺性保证了产品的增值，而京城别墅市场的价格涨幅远远落后于普通住宅市场，持续半年之久的市场观望期使得目前的别墅价格不断下跌，京城别墅价值洼地效应显现，已经成为异地购房客抄底的主要目标。

　　“四万亿效应”刺激楼市

　　随着央行的数次降息，下降幅度达到破天荒1.08个百分点外，还采取了“三率”同时下调的措施。货币政策的宽松信号一再发布使得市场的声音渐渐热络起来。国家四万亿的提振经济计划更是给萧条的楼市带来了柳暗花明的希望。

　　同时，席卷全球的金融海啸似乎丝毫没有影响到外资机构对中国房地产市场的倾心。一些外资机构纷纷宣布在中国房地产的扩张计划：美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金；凯雷正计划快速涉足中国二线城市楼市；百仕通集团将投资约200亿美元的资金，用于购置中国内地一、二线城市的商业地产项目；而一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、澳大利亚麦格理等，先后出现在众多国内强势开发商的合作名单中。

　　美国私募基金巨头百仕通集团大中华区主席梁锦松11月16日表示,由于看好中国经济增长前景,百仕通将继续寻找中国投资项目。同时，他也对中国房地产业抱有乐观态度,认为中国的房地产业仍然值得长期投资,因为金融危机令中国企业估值更具吸引力,而百仕通真正看重的还是经济增长。

　　百仕通似乎可以代表外资机构的声音。然而对于房地产这块“肥肉”，一些国内投资者的心里话是“肥水不流外人田”。

　　近期，楼市频频出现一些非房地产主营业务的上市公司的身影。11月13日，深圳华强(000062.SZ)发布公告，将由彩电制造业转投房地产；11月19日，知名的3C(计算机、通讯和消费电子三类电子产品的简称)产品制造商七喜控股(002027.SZ)宣布，公司董事会审议通过了《公司拟参与土地使用权竞拍》的议案，公司拟参与土地使用权竞拍，进入房地产市场；海信、海尔、广东明珠、欧亚集团也已经向房地产市场迈开了步伐。

　　“飞机购房团”成员，九鑫建材总经理李建国告诉记者：“北京房价持续下跌，回落空间已经不大，北京房价已经见底。相对别的投资方式，投资房地产更稳定。”

　　理财专家分析，目前利率下降、股市动荡，持有大量现金的个人或企业资产缩水，急需找到更稳定的投资渠道。房产因为其特有的稳定性和增值性，已经成为了投资客的首选。

　　房产营销平台成团购推手

　　就在众人揣测楼市何处是“底”的时候，地产营销开始丰富多彩起来。各房地产网站如乐居、焦点、搜房、房龙网，都纷纷各自推出自己的项目来吸引买家和看客。千人看房、异地包车看房、包机看房，“独家折扣”，“天天报名，周周看房，月月抽奖”等宣传不绝于耳……在中国房地产市场已沉寂许久的“团购”二字，又开始火了起来。

　　与前几年“看房团”多为购房者自发组织不同，此轮团购热大多由房地产营销、中介类平台直接推动，并得到了开发商们的极大支持。

　　“(飞机看房团)组团看房的方式对开发商来说是一个非常好的营销模式。之前我们也派人在山西做过房展，但是时间短，来参观的人只能看资料、或者是影像传播，可是买房，不管是谁要想去投资的话，还必须要了解房产相对的区域和相对房子的具体的情况，所以‘看房团’这种营销模式是非常成功的。我们与其(房龙网)合作也将是长期的。”北京润泽房地产副总经理陶玮说。

　　据其介绍，看房团打破了公司以往外埠销售的局限，不但有展示，还可以拉到项目地，给购房者最直接的感受。

　　陶玮告诉记者，在这种看房团团购中，开发商与合作的网站是商务合作关系，需要两方配合。网站首先会给公司一个打包的方案，包括从宣传，活动过程到最后的整体跟踪报道。“这种服务是一种新型销售系统，是针对性的宣传，属于精准营销，是一个很好的资源与平台的嫁接，利用网络媒体的资源优势与开发商对于客户的需求度，提供两方渠道的选择。同时也缩短了开发商跟客户的沟通过程，营销更精准，值得推广。”

　　各大房产网站浩浩荡荡的看房大军声势正盛。11月27日，国内主要视频分享门户酷6网宣布，与房地产专业网站狙房网、超级经纪人网联手打造国内第一购房频道。

　　酷6网副总裁郝志中对记者表示：“未来的发展趋势是，广大网友将摒弃互联网上单纯依靠文字和图片来获取房产消息的传统模式，而会选择结合视频这种更有冲击力的表现形式来接受购房信息。这种新兴的购房模式会越来越符合人们的消费理念，未来房地产行业一定会掀起网络视频的服务狂潮，为购房者提供更清晰、更立体、更直观的房产资讯。”

　　狙房网总经理助理杨炫告诉记者，之所以看好房地产是因为房地产未来的潜力。金融危机下房地产低迷，开发商急于回笼资金将更加注重营销手段。视频看房作为一个全新的营销手段，是为开发商专门量身定做。海量的信息便于用户更好的直观浏览到所需内容，为开发商与客户搭建了一个良好的平台。

　　“抄底”楼市，谁将是最后赢家？

　　引人注目的“飞机购房团”在北京停留共3日，首日即有7项签约，“其中润泽庄园五套，均价四百万元；紫御府二套，均价一千万元。”而整个行程中，“意向购买20余套”，并且都是300万元以上的豪华别墅，总金额达上亿元。

　　中央电视台在内的几十家媒体在第一时间报道了这条楼市热门消息，同时房龙网也着实火了一把。记者了解到，房龙网除了此次收取开发商的看房团策划宣传费用外，这20余套豪宅的利润房龙网也要按比例抽成，可谓一次地产营销的成功案例。

　　中国社会科学院城市与发展中心研究员牛凤润告诉记者，看房团的产生，是出于消费群体与开发商的博弈。由于市场房价的居高不下，消费个体与开发商在力量对比上，显然不如消费群体对开发商获得的优势大。而像房龙网与酷6网这样的网站实际上是一个搭建开发商与消费群体的平台，能够有效地促成两者之间的合作，同时使供求双方连接，有效的刺激房产交易的回暖。

　　除了依托创新营销方式获利的房地产网站，非地产主营业务的投资者和外资，是否能在这次“抄底”潮中挣到真金白银？

　　北京市土地整理储备中心数据显示，11月北京成交土地面积179.2平方米，比去年同期增加159%；而上月成交的住宅及含住宅项目用地的楼面均价为2488元/平方米，比去年同期下降四成。有业内人士分析，在北京，开发商拿地的信心正在恢复。

　　牛凤润表示，土地市场频繁的流拍,可能会给更多有资金实力的非地产主营业务公司带来机遇。但同时仅仅想靠房地产暴利而贸然进入房地产行业的企业而言,将面临非常大的挑战。

　　市场人士认为，比起股票等风险较大的投资，外资纷纷抄底中国房地产，是看中中国的房地产市场的发展空间与相对安全性。

　　但也有业内人士表示，中国房地产市场调整至少要经过两年以上的时间，目前市场上流传的“房地产到了底部”的说法，是开发商的“人为制造”。从目前的市场表现来看，中国很多城市，包括北京的楼市还远远没有到底。外资投资必须要具备流动性、短期性和暴利性三个特点，才有可能进入市场。从目前情况来看，根本不适合。(王瀛)