“政府不救市我们也理解,开发商还没有到要救的时候。并且,市场也开始回暖了。”昨日,南山一在售楼盘的开发商负责人罗振坤对记者如此描述他现在的淡然心态。他的语气中,透出一丝欣喜。

　　刚刚过去的11月份,的确让深圳的楼盘开发商们看到了暗市中的一丝亮色。根据深圳市国土房产局的成交数据显示,深圳11月总成交量大幅上升,达6435套,较10月份3483套接近翻倍,日均成交215套,创今年以来新高。

　　“但不能由此断定深圳楼市已经见底了,只能说是阶段性回暖。”中原地产二级市场策略中心总经理周曜说。按照他对一线市场的观察,尽管12月这种阶段性行情仍将持续,但随后明年1-2月就是传统的销售淡季,到3月份的时候,估计宏观经济仍难有大的改善,预计深圳楼市仍将下行。

　　“结构性”的一月暖市

　　按照上月每周的统计,中国房地产指数研究院深圳分院的数据显示,本月第一周成交1258套,后三周均达到1500套以上,是本年成交量最高的四周。从每周成交情况来看,本月单周成交套数最高为1650套/15.38万平方米；本月单周最低成交套数为1258套/12.50万平方米。成交面积最高是第三周为15.38万平方米,第一周最少为12.50万平方米。

　　置业国际中心分析人士表示,深圳楼市能够出现反弹,说明刚性需求依然旺盛。因美国金融风暴影响,我国出口市场严重受创,致使多项经济指标出现下滑,在宏观经济发展趋缓的背景下,国民预期并不乐观,消费行为十分谨慎。另外,其他地方竞相“暖市”,深圳截至目前尚未出台任何“救市”举措。但是,这些并没有打消消费者的置业热情,也没有阻挡消费者的置业步伐,可见楼市刚性需求不仅真实存在,而且非常可观。

　　然而,楼市能否成功反弹,以及反弹之后能否持续繁荣,则需要开发商、消费者和政府部门三者之间相互配合和共同努力。目前,政策环境趋缓和,刚性需求逐步显现,如何把握来之不易的宝贵机会,从而巩固形势喜人的反弹局面,对大家尤其是开发商而言,是一个值得深思和探索的重要命题。

　　尤其值得注意的是,在表面的成交热下,还需要探寻其背后的成交结构和内在成因。上月全市成交中,关外占全市成交量的70%左右,其中宝安占到全市约40%。“我们代理的常规楼盘,有超过6成的成交客户都是首次购房者,成交单位总价基本在110万元以下。”中原地产二级市场策略中心总经理周曜告诉记者。利率下调及首次置业者首付比例的下降,让首次购房和供楼门槛同时降低,对年轻的首次购房者的吸引力非常明显。但是,“二次置业的高端消费群还处于观望状态,高档楼盘成交仍清淡,只有各种产品类型全面活跃的市场才可称作正常”,深圳中原地产总经理李耀智说。

　　改善性需求仍受压抑

　　对于当前这种“结构性”的成交回暖,周曜也并不看好。从深圳中原代理的100多个地铺、数十个楼盘的情况看,上月达成成交的,基本都是老客户,新客户较少。这些老客户都是看房已经看了一年或一年以上的,因为自住愿望强烈,碰到合适价位的楼盘单位就出手了。

　　“新客户不多,主要是对经济前景的预期不好。”周曜表示,想购买120—140平方米的改善性住房客户,是深圳的“夹心阶层”,这一群体不是特别富有,但又比普通白领强,包括企业高管、私企老板等。但在目前金融危机影响下,这一潜在购房群体中,有的被股市套牢,有的面临裁员风险,有的实体产业遭遇损失,这一群体对住房的改善性需求,很难在短期内被激发出来。

　　基于以上判断,周曜将当前的短期成交上涨仅看作是一段“小阳春”,毕竟之前的市场交易量太少了,人们的需求被压抑太久。估计12月这种行情还可以得到持续,但随后进入元旦后就是传统的售楼淡季,也就说深圳楼市成交放量阳线可能只会延续两个月。到明年3、4月份,预计深圳楼市前景又会不妙,“存量很大,同时,人们对未来的预期很差。”要等到经济形势开始明朗之后,楼市才会真正好转起来。

　　与地产中介的悲观预期相反,开发商的心态表现得更为乐观。澳达实业行政总裁罗振坤博士表示,深圳楼市的成交结构,已在逐步发生变化。事实上,深圳许多银行的房贷政策已经放松,除了对90平方米以下的住房给予首付两成,利率七折的优惠外,实际上144平米以下的房屋贷款也可以拿到同样的优惠。“现在很多购房者还不知道这种情况,过一段时间会有更多人购买大户型的房子。”目前,澳城作为一个大户型的楼盘,其销售状况日渐良好,上一周其销售超过40套,比前周增长一倍。

　　除了改善性需求之外,引领楼市回暖的另一大因素就是投资性需求。据记者考察,目前在深圳市场,投资需求还没有被激发出来。

　　“现在投资楼市还不是时候。”罗振坤表示,在当前深圳楼市“冷暖空气的交叉”之下,市场仍在波动,很多开发商的楼盘并没有将价格下调到合适的价位,所以现在投资入场就会有较大风险。当然,这也要依据投资的时间预期而定,如果想投资半年到一年就卖,当前肯定不合适,如果是想长期投资,现在可以考虑。

　　“房价还有10%左右的降价空间”

　　对当前市场的看法,在深圳业界出现分化。世联地产董事长陈劲松表示,深圳的市场已经开始见底,成交量开始放大就是证明。但是,成交量的回暖虽是市场见底的信号,但并不是说见底了价格一定回升。陈劲松解释,可能会出现这种价跌量升的情况,是滞销的房子需要降价处理,带动成交量。

　　资深地产研究人士戴欣明表示,房价“下降走势”并不是下降到底就行,而是穿底(惯性所致),他认为深圳房价跌至2003年均价也不是没有可能。从工资水平看消费能力,深圳房价关内均价6000元左右,关外4000元左右均价非常合理。

　　长城证券房产分析师刘昆认为,由于当前深圳房价还未企稳,投资需求没有被激发,明年深圳房价不会上涨,成交表现可能比较平稳。从房价收入比来看,与深圳2003-2004年相比较,2009年,如果人们的收入增长5%,央行降息50个基点,那么深圳房价还有10%左右的降价空间。

　　联合证券房产分析师鱼晋华对记者表示,房价下降、利率下调以及信贷的宽松都有助于促进楼市复苏。而当房价与按揭贷款利率调整到可以租养供的水平,如果宏观经济和收入预期较为稳定,那么投资性需求有动机在此时出手购楼。这样,供需关系可得以改善,而市场也有望在投资性需求入市后见底。

　　在此逻辑框架下,联合证券测算了房价的下降和利率的下调对租金与月供的影响(样本采集时间为2008年10月,全部为二手商品住宅)。测算结果显示,当按揭贷款利率降低到4%时,北京二手房价比10月均价再下跌20%,而深圳房价下跌5%,可以达到以租养供的状态,也即可达到房价的理论底部。