写字楼市道低迷4原因

　　世邦卫理仕最新出台的广州市场研究报告指出，造成近期写字楼市场低迷主要有几大原因：

　　●不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟了写字楼租赁计划，令写字楼需求比上半年大幅缩减；

　　●个别受金融风暴冲击的企业，在签订租赁意向书后，因公司经营环境发生变化而退订；

　　●部分迫切寻租办公地的企业尽管经营还未受到影响，出于谨慎考虑而加强了对预算的控制，希望租到更平价的单位而迟迟不出手；

　　●外贸、金融等受灾严重的企业，因经营不善无力续租而搬离。

　　波及全球的金融风暴已对广州写字楼市场产生影响：据阳光家缘交易数据统计显示，10月份，广州一手写字楼成交量创新低，为13530平方米；中介行的成交数据显示，10月珠江新城写字楼租价比去年同期下降三成，空置率开始攀高。中立地产预测这一轮调整至少要到明年年中才有望结束。

　　经纪周瑛的烦恼

　　写字楼云集的天河北，银行多过米铺，二手中介行又多过银行。周瑛，是某中介地铺一名资深地产经纪，她专注做写字楼和商铺租售已多年，但今年下半年以来，周瑛为自己收入发愁。“我做这行七八年了，还从没试过这么糟糕！非典时(的市道)都没这么差！天河北的写字楼向来都很紧俏，以往我们是为盘源发愁，到处找业主找盘源，特别是中信广场，有的客人要等一年多才能租到满意的写字楼。但从今年年中开始，主动来放盘的业主越来越多，连以往很少放出来卖的中信广场写字楼都有；但买或租办公室的客人却越来越少，生意非常冷清。从9月份到现在，我只做成了三桩生意，都是租面积不到一百平方米的小单位，没有买的。有七八个跟了好久的客，原来一直说等中信广场放盘的，现在中信放出来的单位不少，价格也便宜了好多，他们要不就说不想租了，要不就说买不起。”

　　和周瑛陷入同样事业困境的同事并非少数，普遍都是一两个月没成交过一单，每月只领几百元的基本工资，连吃盒饭都有问题，不少同事在考虑要不要改行。记者经过走访发现，像经纪周瑛的情况在近期的广州写字楼业界并不少见。尽管与住宅相比，今年以来广州写字楼市场的降幅没有住宅大，但写字楼市场随着经济的持续低迷而越发艰难，部分主攻写字楼租售的房产经纪，已无奈转行。

　　广州写字楼史上最低成交量

　　记者走访城中各大中介行时发现，在去年热租而一房难求的写字楼，近期都有不少房源放出，租售价格比去年同期下降了10%-30%。如在全球覆盖70个国家、拥有950处地点的写字楼租务公司雷格斯，近日在广州天河北的即时办公中心推出年终特惠，一半租期内半价优惠，一个办公位置一天的租金低至50元。而一度租金高达200元/平方米/月的中信广场，近期放租价多在160元/平方米/月左右。

　　像雷格斯这样降价求租的写字楼项目，在近期广州市场比比皆是。中原地产研究部的数据显示，近期中信广场、天誉大厦、中泰国际广场等知名写字楼租金都有下滑迹象，租金排前10名的写字楼有8个项目租金都比上月下降。与去年同期相比，珠江新城写字楼的租金已下降了三成左右。

　　中立地产的调研数据也显示，广州10月份一手写字楼的成交面积只有13530平方米，只是上半年月均成交量的36%，是广州写字楼历史上的最低成交量。

　　写字楼空置率上升

　　一直从事服装进出口生意的汕头人林向东，五六年因外贸生意火爆，将公司从老家汕头搬到了广州，前年又将办公楼从东圃搬到了东风路的健力宝大厦。但今年的秋交会一结束，林向东就开始收拾行李，准备将公司搬回老家。

　　广东工商部门的统计资料显示，今年以来广东全省企业的倒闭量比去年增长26.6%，而新增量则下降0.8%，在金融风暴的影响下，企业的日子越发艰难，一方面跨国大企进驻速度减缓或压缩发展计划，另一方面，越来越多的中小企业因面临订单减少而不得不节省成本，少租或不租新办公楼，更有部分企业“走佬”离场。正是企业的大规模调整，让广州写字楼空置率上升，租售市场陷入寒冬。

　　除了企业倒闭影响写字楼市场外，中立地产董事总经理文志坚表示，随着股市和房地产市场的持续低迷，写字楼投资主力中产阶层的数量正迅速减少，购买力下挫严重；另一方面，以美国为主的外资企业受总公司业绩所累纷纷调整进入广州计划，近两月来已罕有外资交易，就算是甲级、超甲级写字楼市场，近期也以“内需”为主，新租售客大多是国内企业，租金明显下调。文志坚指出，从10月的数据看，珠江新城整体租金水平比上月下降了6%至165元/平方米/月，空置率达33%。

　　投资回报跌20%-30%

　　11月初，广州市政府推出珠江新城最后一幅商务用地d1-2，楼面地价仅及最高峰时11912元/平方米价位的七折，开发商竞争热情不高。有参与的开发商认为，金融危机使珠江新城商务地块的投资回报下降了20%-30%。中立地产董事总经理文志坚表示，投资回报下跌三成是比较乐观的估算，实际回报降低的幅度更高。“就我们掌握的情况来看，广州写字楼的售价、租金都在下降，商务地块投资回报下降的幅度甚至达到50%左右。珠江新城销售写字楼的价格，在10月份也出现了较大幅度的下降。“预计未来新出租的写字楼，再不敢轻易提200元/平方米的月租了”。

　　珠江新城商务用地去年曾创下的11912元/平方米的天价。但今年珠江新城商务地价大幅下探，东塔出让时楼面地价只有2860元/平方米，竞争激烈程度和去年不可同日而语。

　　特别关注

　　“住禁商”可能松动

　　让市场环境更恶劣

　　在经济形势严峻的大背景下，为搞活经济，近期传出实施几年的“住禁商”政策有可能放松的消息，在上月举行的《新物管条例》听证会上，关于“住禁商”政策是否应该取消的争论也成为焦点。中原地产刘泽荣表示，“住禁商”放松是一把可能落下来的利剑，随时可致中低端写字楼重伤。

　　写字楼市场低迷，中低端写字楼的日子更难过。戴德梁行商业部董事张智聪指出，当租客、买家不足时，原本吸引力就比较大的新写字楼项目可通过让利来吸引顾客；但对旧写字楼项目来说，因硬软件配置等跟不上，市场需求首先削减的就是这部分项目，因此，目前的市场压力有可能从新写字楼向旧写字楼转移，预计未来一段时间内，广州旧写字楼项目承租压力更大，尤其中低端写字楼的日子更难过。

　　好消息

　　抄底买家入市

　　对近期写字楼市场的大幅调整，文志坚表示，这是危机，也是机会。对于一些稳健的开发商及投资者来说，不管是土地价格还是写字楼价格，目前都已接近底部，可以说是比较合适的入市时机。年底已到，不少发展商为回笼资金不惜抛售物业，文志坚坦言，“最近市场的笋货不少，只要留意总有机会执平货。从长期看，广州经济完全没有问题，广州写字楼价格一直比上海、北京低好多，现在的价位更笋，我自己买了好多间写字楼，这时候入货，做长期投资肯定没问题。”

　　据文志坚表示，近期广州写字楼市场诱人的价格，已吸引不少大投资客入市“抄底”，有国内大企业主，也有不少来自外国的资金，“他们都希望来广州买写字楼，整栋购买或者买二手地储备开发，涉及的数额都不小。因为涉及客户商业机密，具体情况不好透露。”

　　近日，李嘉诚旗下涉足港口、电信等多项业务的企业集团和记黄埔已冻结明年6月前未落实的新增开支，和黄的业务遍及57个国家。对未来市场，李嘉诚仍表示，将“继续在全球物色有吸引力的投资机会”，也许对资金实力雄厚的李超人来说，目前也正是寻机会“抄底”的好时机。

　　同样，近日新加坡最大的地产开发商嘉德置地表示，将推迟投资，直至全球信贷紧缩有所缓解。嘉德集团是新加坡主要的写字楼和购物中心开发商，在调整其国内投资计划的同时，嘉德置地中国公司凯德置地表示，并不排除会在中国市场寻求更多的拓展机会。

　　后市展望

　　明年中有望趋稳

　　不少业界专家对未来市场的预期普遍不乐观。展望后市，文志坚表示：“就价格而言，不管是租还是售，今年以来的下跌趋势在未来几个月内仍将持续。广州写字楼至少还有10%的下降空间，成交量方面也难有攀升。估计至少要到明年年中，也就是大约七八个月后才有可能改善，价格到时才有可能企稳。”

　　世邦卫理仕的研究报告指出，虽然从整体上看，目前受到直接冲击的只是个别企业，大部分企业的经营状况仍良好，只是由于外部经济形势严峻而采取了谨慎的策略，暂缓扩张计划或控制支出。但这种观望氛围短期内将难以扭转，预计今年第四季度，写字楼市场的表现不容乐观，寒冬仍将持续。

　　戴德梁行商业部董事张智聪指出，值得一提的是，受淡静市况影响，不少发展商调整了开发计划，放缓开发速度，不少原预计在明年上市的项目近期都不再赶工，供应量的压缩，也有望平衡未来的市场需求，令供过于求矛盾有所缓解。(记者　李琳）